2.2 Структура рынка недвижимости

Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующих структурных элементов:

объектов недвижимости;
экономических субъектов, оперирующих на рынке;
процессов функционирования рынка;
инфраструктуры рынка

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:

продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью
покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).
профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

Различают следующих профессиональных участников: институциональные и неинституциональные участники рынка недвижимости.

Институциональные участники рынка недвижимости – субъекты, представляющие интересы государства и действующим от его имени. Относят организации следующего профиля:

организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование
федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода,
федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство;
органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;
органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;
органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;
проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;
органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними;
государственные нотариусы.

Неинституциональные участники рынка недвижимости – субъекты, работающим на коммерческой основе. Относят организации следующего профиля:

брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;
оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов;
финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;
девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);
редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий;
управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта;
проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе; юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;
страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;
участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании);
аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;
финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов;
маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;
информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;
специалисты по информационным технологиям, обслуживающие РН;
специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;
любые специалисты – сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

Рассмотрим подробнее деятельность некоторых участников рынка.

Строительные организации (продавцы) существуют в относительно небольшом количестве, так как строительство требует больших капиталовложений и имеет достаточно длительный срок окупаемости. Данные организации строят новое жилье, нежилые объекты и продают объекты недвижимости либо сами, либо привлекая посредников-продавцов, оплачивая их услуги.

Риэлтер – это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него. Эта деятельность может осуществляться юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основной источник доходов – получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам или покупателям недвижимости. Риэлтерская деятельность подлежит обязательному лицензированию.

Оценщики . Процедура оценки предшествует принятию любого решения, связанного с недвижимостью. Оценка представляет обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости.

Существует несколько характерных случаев, когда необходимо обращение к услугам оценщика:

оценка по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу;
оценка по заказу потенциального покупателя перед заключением сделки;
оценка перед реконструкцией недвижимости на предмет прироста дохода от эксплуатации и ее рыночной стоимости в зависимости от затрат на преобразование объекта;
оценка инвестиционного проекта;
оценка при получении кредита под залог недвижимости, при внесении недвижимости в качестве доли в уставный капитал нового предприятия;
оценка для определения стартовой цены объекта недвижимости на конкурсах, аукционах и др.

Девелопер – это профессиональный предприниматель, инициирующий и обеспечивающий реализацию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимости, включая организацию финансирования проекта.

Банки – пассивные участники российского рынка недвижимости. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование.

Процессы функционирования рынка – процессы создания, использования и обмена объектов недвижимости и управления рынком,

Различают следующие основные процессы:

1. Создание развития объекта недвижимости;

1.1 Организация системы развития недвижимости;

1.2 Развитие территорий;

1.3 Создание (развитие) объекта недвижимости;

2. Использование (эксплуатация) объекта недвижимости;

2.1.Организация эксплуатации и управления недвижимостью;

2.2.Управление объектом;

3. Товарный оборот объектов недвижимости;

3.1.Организация системы товарного оборота недвижимости;

3.2.Передача прав (правомочий)собственности на объект недвижимости и регистрация сделки;

3.3.Финансирование товарного оборота недвижимости

4. Управление рынком;

4.1.Исследование рынка;

4.2.Формирование и развитие рынка;

4.3.Контроль и регулирование.

Инфраструктура рынка недвижимости – совокупность механизмов, обеспечивающих функционирование рынка

Условно можно выделить четыре таких механизма:

Во-первых, социальный механизм , включающий в себя:

законодательную и нормативную базы рынка;
систему общественного контроля над соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов.

Основными участниками рынка, реализующими этот механизм являются законодательные и представительные органы власти и управления федерального и регионального уровней, профильные подразделения исполнительных органов, общественные объединения неинституциональных участников рынка в лице их юридических подразделений.

Во-вторых, методологический (макрорыночный) механизм , включающий в себя:

систему мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации рынка недвижимости при участии профессионалов-практиков);
специализированные государственные, общественные и коммерческие институтов управления развитием рынка недвижимости, в частности:

В-третьих, инженерно-технологический механизм , включающий в себя:

эталонные технологии профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех категорий;
стандарты описания объектов недвижимости всех видов в интересах операций с ними всех категорий;
единое информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка;
законодательно закрепленые эталонные требования к недвижимому имуществу и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости;
нормативные, инструктивные и регистрационные документы, регламентирующие операции на рынке недвижимости;

Структура рынка недвижимости

Всех участников на рынке недвижимости можно объединить в три группы:

§ Продавцы. Продавцами могут быть граждане, предприятия, иностранные лица, которые являются собственниками недвижимых объектов;

§ Покупатели-инвесторы, они вкладывают заемные, собственные средства в форме капитала и обеспечивают целевое распределение капитала;

§ Профессиональные участники - это инфраструктурные предприятия, с помощью которых обеспечивается функционирование рынка в соответствии с установленными нормами.

Профессиональные участники рынка недвижимости- это профессиональные посредники, которые реализуют объекты недвижимости: брокеры, юридические фирмы, маклеры, риелторы, дилеры, страховые компании, уполномоченные лица.

Риэлтор - предприниматель, занимающийся операциями с жильем или другими видами недвижимости.

Риэлторская деятельность - осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица, гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

Риэлторские организации - продавцы жилья, осуществляющие:

§ продажу жилья по поручению других участников рынка, в том числе правительства Москвы;

§ продажу жилья из собственных жилищных фондов;

§ участие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание.

Участники рынка - это группа лиц или компаний, которые вступают в отношения друг с другом с целью осуществления операций с недвижимостью:

§ покупатели;

§ продавцы;

§ арендаторы;

§ арендодатели;

§ кредитные учреждения;

§ заемщики;

§ девелоперы;

§ строители;

§ менеджеры;

§ владельцы;

§ инвесторы.

Кредиторы - это кредитно-финансовые организации, которые предоставляют капитал тем инвесторам, которые не располагают достаточными средствами.

Инвесторами могут выступать физ. и юр.лица, приобретающие недвижимость и поддерживающие ее в пригодном состоянии. Инвесторы решают, какой проект, когда и сколько инвестировать.

Инвестиционный рынок можно поделить на следующие группы игроков:

1. Частный инвестор. Инвестиции в недвижимость для частных лиц имеет очевидное преимущество по сравнению с банковскими вкладами, дающие доход не более 9-10% годовых. Недвижимость приносит куда более весомый доход. Также недвижимость никуда от вас не денется, даже если случится кризис, она останется недвижимостью.

2. Банки и другие кредитные организации. Кредитно-финансовые учреждения вкладывают средства в разные сферы недвижимости, но это их не основной доход, основной доход им приносит кредитование, в том числе и инвесторов рынка недвижимости.

3. Риэлторские агенства. Как правило, вкладывают деньги в ту недвижимость, которую затем сами же продают.

4. Закрытые ПИФы недвижимости.

5. Инвестиционные иностранные компании. Предпочитают пользоваться схемой "sale & leaseback", приобретая коммерческую недвижимость. Собственник продает недвижимость и арендует эту же недвижимость по фиксированной ставке.

6. Крупные финансово-промышленные группы. Предпочитают вкладывать средства исключительно в коммерческую недвижимость, так как инвестирование в жилую считают слишком рискованным.

Девелопер - организатор, преобразующий землю для нового ее использования.

Девелопером в России чаще всего называют застройщика. Основная задача девелопера - извлечение прибыли от реализации проекта. Для это он должен найти наилучшее место под создание объектов недвижимости. Тогда ему будет практически гарантировано возвращение инвестированных ресурсов. И как же девелопер решает земельный вопрос?

· Участие в аукционах, девелопер выигрывает тендера на инвестиционные контракты реализации строительных проектов от регионального правительства.

· Приобретение уступки права реализации инвестиционных проектов у других девелоперов, которые получили их каким-либо из способов.

· Третий способ заключается в выведении из выгодных для инвестора мест в черте города промышленных или иных предприятий и постройка на их месте объектов недвижимости.

· Участие в крупных правительственных программах.

Самый сложный, рискованный и долговременный этап, особенно учитывая ситуацию в России, - это сбор необходимых разрешений и согласований. Девелоперу придется пройти порядка двух десятков инстанций, и, возможно, не раз споткнуться на каком-нибудь коррупционном чиновнике. Этот процесс по времени зависит от величины самого проекта и начинается от полугода, а заканчивается бесконечностью.

Одновременно со сбором документов, девелопер занимается привлечением капитала в свой проект. Основными способами финансирования являются следующие:

· Кредит. Схема привлечения кредитных средств обычно следующая: банк дает займ под гарантии того, что после окончания строительства получит определенную часть квадратных метров инвестируемого проекта. Для одобрения кредита нужно собрать не мало подтверждающих платежеспособность девелопера документов (ликвидный залог, кредитная история, финансовые показатели за прошлые годы, бизнес-план проекта и т.д.). И не стоит забывать, что по сравнению с западом (3-5% годовых) займ выдается под огромный процент - от 15% годовых.

· Облигации. Крупные компании, чтобы получить более дешевые инвестиции, предпочитают выпускать облигации. Стоит отметить, что облигационные займы чаще всего размещаются без обеспечения, т. е. без каких-либо гарантий. А чтобы вернуть займы, в случае просрочки, требуется достаточно много времени.

· Соинвестирование. Наиболее выгодная форма финансирования для девелопера. Инвесторы заключают с девелоперами договор, который говорит о том, что за определенную сумму вложенных денег инвестор получит часть прав на объект недвижимости. Соответственно, вместе с правами переходит и ответственность за успех проекта.

Документы готовы, денежные средства собраны. Теперь нужно переходить непосредственно к строительству, маркетинговой политике, а затем и реализации объектов недвижимости. Само строительство осуществляют подрядчики.

Следует отметить, что работа девелоперов достаточно сложная. Но, с другой стороны, данные организации на начальном этапе имеют доходы 15-30% годовых от вложенных средств, а по завершении строительства доходы вырастают до 50-70% в отдельных случаях.

Строительством занимаются подрядные организации. На рынке недвижимости их присутствует огромное количество разных размеров. Во главе цепочки стоит генподрядчик, его задача - выполнение отдельных работ и управление ходом строительства. Он нанимает субподрядчиков для отдельных видов работ, а те в свою очередь субсубподрядчиков.

Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста Зубова Елена Евгеньевна

Структура рынка недвижимости

Рынок недвижимости многообразен, при его описании специалисты нередко оперируют как достаточно очевидными понятиями («первичка», «вторичка»), так и узкоспециальными терминами. Остановимся для начала на структуре рынка недвижимости.

Весь рынок можно поделить на первичный и вторичный. Первичный рынок – это объекты, которые только-только создаются (то есть строятся) или оказываются в рыночном обороте в результате приватизации. Любое вновь построенное здание – объект первичного рынка. Когда этот самый объект с помощью сделки купли-продажи собирается поменять хозяина, он становится предметом сделки на вторичном рынке.

Можно подойти к классификации рынка с другой стороны. Вся недвижимость делится на жилую и нежилую (иногда ее еще называют коммерческой). Тут все очевидно: если помещение соответствует санитарным требованиям и в нем можно жить – значит, недвижимость жилая.

Также рынок делится на городской и загородный. В Петербурге внутри городского рынка еще выделяется пригородный, у которого в нашем случае много общего с загородным. Главной особенностью загородного рынка считается собственность на земельный участок, на котором располагается дом. Причем формирование цельного объекта недвижимости обычно как раз и начинается с земельного надела.

Кроме того, на рынке недвижимости объекты различаются по высоте. Есть застройка малоэтажная и высотная. Типовые дома еще называют многоквартирными – в отличие от коттеджей, таунхаусов и прочих малоэтажных объектов.

Каждое здание построено по определенной технологии и из определенного материала – из кирпича, панелей, монолитного бетона, дерева. Причем из панелей можно как смонтировать традиционный дом фабричного производства, так и навесить панели на монолитный каркас или применить их в качестве отделочного материала фасада. То есть для каждого материала существует множество вариантов использования. Таким образом, рынок недвижимости можно делить еще и по применяемым технологиям.

Данный текст является ознакомительным фрагментом. Из книги Деньги. Кредит. Банки [Ответы на экзаменационные билеты] автора Варламова Татьяна Петровна

53. Особенности ссудного капитала, источники его формирования и структура рынка ссудных капиталов На рынке капиталов ссудный капитал занимает особое место, удовлетворяя потребности национальной экономики в лице государства, юридических и физических лиц в свободных

Из книги Финансы и кредит автора Шевчук Денис Александрович

40. Структура страхового рынка В широком смысле страховой рынок представляет собой всю совокупность экономических отношений по поводу купли-продажи страхового продукта. Рынок обеспечивает органическую связь между страховщиком и страхователем. Здесь осуществляется

Из книги Финансы и кредит. Учебное пособие автора Полякова Елена Валерьевна

15.2. Сущность, роль и структура валютного рынка Валютный рынок - это сфера экономических отношений, проявляющихся при осуществлении операций купли-продажи иностранной валюты и ценных бумаг в иностранной валюте, а также операций по инвестированию валютного

автора Кийосаки Роберт Тору

Циклы рынка коммерческой недвижимости Экономический эффект от коммерческой недвижимости подвержен циклическим колебаниям. Я имею в виду, что все категории недвижимости проходят через определенные циклы, и каждый из них предшествует циклам других категорий,

Из книги Инвестиции в недвижимость автора Кийосаки Роберт Тору

Осмотр недвижимости Вместе с командой вы инспектируете состояние недвижимости, чтобы удостовериться, что она отвечает планам и пожеланиям. Например, вы планируете приобрести многоквартирный жилой дом и сделать в квартирах небольшой ремонт, чтобы можно было

Из книги Один хороший трейд. Скрытая информация о высококонкурентном мире частного трейдинга автора Беллафиоре Майк

Кризис рынка недвижимости Я научился всему, что только можно, не так ли? Мне удалось выжить в азиатский кризис, крах интернет-бума, после 11 сентября, я сумел пройти через года, когда не мог толком ничего заработать, адаптироваться к новым условиям и обновить арсенал

Из книги Банковское дело: шпаргалка автора Шевчук Денис Александрович

Тема 53. Структура рынка ценных бумаг (РЦБ), характеристика его участников РЦБ – это сложная структура, имеющая много характеристик. Выделяют следующие виды рынков:1. Первичный и вторичный 2. Организованный и неорганизованный 3. Биржевой и внебиржевой 4. Традиционный и

Из книги Личные финансы-2. Секреты управления и индивидуальный финансовый план автора Покудов Алексей Валентинович

5.3. Тонкая структура финансового рынка, или «Кто-кто в теремочке живет?» Противоречия, которые возникают между группами основных действующих лиц в экономической системе, вполне успешно разрешаются на финансовом рынке. О том, как это делается, то есть какие процессы и

Из книги Комплексный экономический анализ предприятия. Краткий курс автора Коллектив авторов

5.3. Оценка емкости рынка и доли рынка коммерческой организации Емкость рынка определяется совокупным объемом продаж на нем конкретного вида продукции в течение определенного периода времени в натуральном или стоимостном выражении. Данный показатель характеризует

Из книги Экономика фирмы: конспект лекций автора Котельникова Екатерина

2. Функции и структура рынка Приведенное в предыдущей главе определение рынка требует подхода к его характеристике как к сложноорганизованному объекту, состоящему из широкого спектра отдельных частей, элементов. Такое многообразие составляющих и специфика

Из книги Экономическая теория: конспект лекций автора Душенькина Елена Алексеевна

1. Сущность рынка. Основные элементы рынка Появление общественного разделения труда, возникшего между скотоводческими и земледельческими племенами, а также повышение производительности и эффективности общественного производства привели к необходимости обмена

Из книги Ценообразование автора Шевчук Денис Александрович

5.1.1. Ценообразование и структура рынка Ценовая политика и применяемые методы расчета цены зависят от конкурентной среды рынка, на котором работает предприятие. В основе понятия «структура рынка» лежит возможность и степень влияния продавца (производителя) на уровень

Из книги Коммерческое право автора Горбухов В А

18. Структура товарного рынка. Правовое обеспечение развития товарного рынка Под структурой товарного рынка понимается совокупность звеньев, которые участвуют в продвижении товара от производителей к потребителям.Основными звеньями товарного рынка

Из книги Мировой финансовый кризис [=Глобальная авантюра] автора Авантюрист

Рынок недвижимости в США 01.07.2007 Квартирный вопрос только их испортил Тезисы Рынок недвижимости - это один из главных китов, на которых держится экономика США. Две трети всей собственности населения заключается в их жилье. На жилую недвижимость приходится

Из книги Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста автора Зубова Елена Евгеньевна

Земля – самая значимая часть рынка загородной недвижимости Еще Марк Твен призывал покупать землю, поскольку ее больше не производят. К этому можно добавить еще один аргумент: земля все время дорожает. Цены достигают 30–40 тыс. долл. за сотку в особенно престижных местах. В

Из книги Ключевые стратегические инструменты автора Эванс Воган

16. Определение размера рынка и создание рынка (Эванс) ИнструментРазмер все-таки имеет значение.Без знания размера рынка вы не сможете определить размер рыночной доли. Без знания относительной рыночной доли вам будет трудно судить о конкурентной позиции и вы

Рынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость, на деньги либо другие активы. Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций.

Реальный сектор инвестиционного рынка делится, в свою очередь, на имущественные вложения и вложения в недвижимость. Недвижимость рассматривается как один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости капитала и получение положительной величины текущего дохода.

В системе рынков (труда, капитала, ресурсов, товаров, услуг и др.) рынку недвижимости отводится краеугольное место. Недвижимость относится к категории товаров, но в то же время ее обращение на рынке тесно связано с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда.

Рынок недвижимости обусловлен как спецификой обращающихся на нем товаров, так и рядом общих особенностей:

– локализация рынка – товары данного рынка абсолютно неподвижны, уникальны, в силу этого на данном рынке нет образцов;

– конкурентоспособность товара – ценность товара зависит от местоположения, внешней окружающей среды, влияния соседства, вида прав (объекты недвижимости могут быть обременены правами третьих лиц в различных комбинациях), обусловлена индивидуальными предпочтениями покупателя;

– вид конкуренции – олигопольный рынок, несовершенная конкуренция, контроль над ценами ограничен, вступление в рынок требует больших капиталов (владение недвижимым имуществом предполагает следующие необходимые затраты: единовременные сравнительно крупные инвестиции, эксплуатационные расходы для поддержания объекта в функциональном состоянии, налог на недвижимое имущество, государственная пошлина и другие сборы на сделки), в силу чего на рынке небольшое количество покупателей и продавцов, сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий;

– эластичность спроса и предложения – большая изменяемость спроса и предложения по регионам, районам и микрорайонам, низкая эластичность предложения, при росте спроса и цен, спрос ниже предложения, т. е. отсутствие дефицита;

– степень открытости – информация о состоянии рынка неполная и не всегда достоверная, так как сделки с недвижимостью носят конфиденциальный характер.

К понятию «рынок недвижимости» можно отнести совокупность институтов и процедур, которые имеют целью свести вместе покупателей и продавцов особого товара – различных прав на недвижимость.

Рынок недвижимости, так же как и любой другой рынок, состоит из 7 основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура, деловые процедуры (рис. 2.2.1).

Рис. 2.2.1. Система рынка недвижимости

Специфические особенности недвижимости как товара, к которым можно отнести длительный срок службы, привязку к конкретному местоположению, длительный срок производства нового товара, уникальность, обеспечение конкретного функционального назначения, являются причиной деления рынка недвижимости на отдельные сегменты.

При описании структуры рынка недвижимости применяют три наиболее распространенных подхода: институциональный, объектный, воспроизводственный.

Институциональный подход описывает каждый вид профессиональной деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов его осуществления и регулирования, т.е. как самостоятельный институт, а также взаимосвязи между институтами. Назовем некоторые институты рынка недвижимости:

органы власти (федеральные, региональные, муниципальные), осуществляющие регулирование условий функционирования и развития рынка недвижимости;

институт независимой оценки недвижимости;

банки и другие финансовые институты (инвестиционные фонды, трастовые фонды), использующие в своей деятельности механизм залогового кредитования;

институт управляющих недвижимостью;

институт риэлторов и девелоперов;

государственный и частный нотариат;

строительные организации;

арендаторы недвижимости;

продавцы недвижимости;

саморегулируемые и общественно-профессиональные объединения участников рынка недвижимости;

девелопмент.

Объектный подход классифицирует деятельность на рынке недвижимости с точки зрения объекта гражданских правоотношений (земля, искусственные сооружения, а также соответствующие им права собственности). При объектном подходе правомерно будет выделить:

рынок земли: первичный (в том числе приватизация) и вторичный рынки, рынок аренды (который также делится на первичный и вторичный) и другие формы закрепления участков земли в пользование;

рынок искусственных сооружений: делится на рынок жилых и нежилых помещений. Рынок нежилых помещений делится на рынок коммерческой, промышленной и социальной (парки, зоны отдыха, санатории, дома культуры) недвижимости. Каждый из секторов может быть первичным (в том числе приватизация) и вторичным, а также включать рынок аренды;

строительный рынок: рынки строительных подрядов, проектов, технологий и пр.;

рынок таймшеров (временных отрезков, на которые делится использование одного и того же объекта недвижимости разными владельцами, например: круглогодичный «график» аренды пятью семьями виллы на берегу моря).

Воспроизводственный подход описывает структуру рынка через призму отношений, возникающих в процессе цикла воспроизводства недвижимости. С достаточной степенью условности они могут быть представлены тремя группами отношений:

отношения, возникающие в процессе реконструкции или создания объекта недвижимости (сектор развития объектов недвижимости). Сектор развития (реконструкции, создания) объектов недвижимости предполагает деятельность по созданию (видоизменению) физических характеристик объектов недвижимости;

отношения, возникающие в процессе эксплуатации, содержания и управления объектами недвижимости (сектор потребления объектов недвижимости). Сектор эксплуатации и управления недвижимостью обеспечивает потребление - эксплуатацию, содержание и управление объектами недвижимости. От организации потребления недвижимости зависят длительность физического существования объекта и полезный эффект для владельца: позволит ли обладание недвижимостью получить доход или решить социальные задачи;

отношения перераспределения прав на недвижимость (сектор оборота прав на недвижимость). Сектор оборота прав на объекты недвижимости обеспечивает переход прав на объекты недвижимости, регистрацию прав и сделок с ними. В результате оборота прав происходит перераспределение недвижимости между экономическими субъектами в соответствии с их хозяйственными целями и интересами. С переходом прав у владельцев недвижимости возникают и обязанности, прежде всего - платить налоги и содержать за свой счет и под свою ответственность объекты недвижимости.

Переплетение отношений этих секторов формирует воспроизводственную структуру рынка недвижимости в целом.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно разделить по различным признакам:

1. По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяются две его составляющие: первичный и вторичный рынки недвижимости .

Первичный рынок - экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав), строительные компании - поставщики жилой и нежилой недвижимости. Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей - в коммерческой недвижимости далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, т.е. первичного рынка.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику - физическому или юридическому лицу.

Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в районе, неблагоприятная экологическая обстановка и т.д.) увеличится предложение недвижимости на вторичном рынке, это приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же сказывается на росте цен на вторичном рынке.

2. По виду объекта (товара): земельный рынок, рынок зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав и иных объектов.

3. По географическому фактору: каждый регион и район может представлять собой отдельный рынок; даже в различных районах отдельного города могут существовать различные рыночные условия (местный, городской, региональный, национальный, мировой).

4. По стоимости: рынок дорогой недвижимости, массовый рынок относительно недорогой недвижимости.

5. По степени готовности к эксплуатации: существующие объекты, незавершенное строительство, новое строительство.

6. По форме собственности: государственные и муниципальные объекты, частные, др.

7. По виду сделок: купли-продажи, аренды, инвестиций, ипотеки, залога и др.

8. По использованию (функциональному назначению): рынок жилья, рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости), рынок недвижимости промышленного и сельскохозяйственного назначения.