Методы оценки рыночной стоимости недвижимости. Оценка рыночной стоимости жилой недвижимости Оценка по рыночной стоимости

Нередко гражданам нашей страны приходиться обращаться к оценщикам для определения рыночной стоимости своего объекта недвижимости. Во многом это связано с продажей, чтобы подтвердить реальность требуемой цены за его покупку. Но мало кто из них знает о том, что это вообще такое. Какие методы им используются? Есть особенности или нет?

Что такое рыночная стоимость

Под определением “рыночная стоимость” подразумевается предполагаемая себестоимость оцениваемой недвижимости в зависимости от соблюдения рыночных принципов.

Можно сказать, что рыночная цена недвижимости относится к продажной себестоимости, при которой оцениваемое имущество реализуется согласно определенным условиям, а именно:

покупатели либо продавцы в полной мере заинтересованы в этом, и ни одна из сторон не находиться под давлением кого-либо;
покупатели и продавцы достаточно проинформированы о текущем положении рынка в этом направлении и поэтому осуществляют переговоры, отталкиваясь от своих интересов;
маркетинговое время и стимулирование рынка сбыта покупателям предоставляет достаточно сил и возможностей для полного ознакомления по вопросам заинтересовавшей их недвижимости;
не предлагаются какие-либо благоприятные или же, наоборот, неблагоприятные условия по вопросу финансирования;
покупатели, ровно и продавцы, не собираются идти на компромисс в ценовой политике (уступать никто не планирует).

Основные методы оценки рыночной стоимости недвижимости

При оценке рыночной стоимости недвижимости оценщики используют , а именно:

затратный способ;
сравнительный;
доходный способ.

Рассмотрим подробней каждый.

Затратный метод

подразумевает под собой, что потенциальный покупатель является разумным, и не будет приобретать объект недвижимости за большую стоимость, нежели ему будет необходимо для самостоятельного взведения подобного за необходимый для него период времени.

Наиболее правдивые коэффициенты здесь будут предоставлены для:

начала нового строительства;
проведения реконструкции;
специального объекта недвижимости, у которого специфический рынок сбыта;

Необходимо учитывать, что сам коэффициент будет немного понижен при определении стоимости физически изношенных либо банально морально устаревших объектов.

Существует один нюанс: при оценивании земли таким способом – объекты недвижимости, которые расположены на участке, не учитываются (отдельно оцениваются).

Сравнительный способ

Из названия самого метода можно понять, что оценка осуществляется путем сравнения подобных сделок с другими похожими объектами недвижимости .

Сам оценщик отталкивается от того, что покупатель умный и не будет переплачивать большую цену, нежели есть на самом деле.

Сам подсчет осуществляется методом разделения недвижимости на элементы, которые в обязательном порядке будут браться во внимание при анализе цены.

К примеру, при оценке стоимости квартиры, во внимание берется:

жилая площадь;
район расположения;
этажность;
сколько лет дому;
материал постройки дома.

По результатам анализа подобных сделок и будет произведена оценка ее стоимости.

Необходимо отметить, что популярность этого способа на российском рынке снижается. Во многом это связано с теневой политикой реальных .

Доходный вариант

Этот метод основывается на тезисе, при котором продаваемый объект недвижимости в обязательном порядке должен окупить себя полученной от его использования прибылью в ограниченный период (определяется самим продавцом).

К примеру, недавно купленная недвижимость несет за собой одну цель – исключительно . Вот здесь нужно определить, какую именно прибыль можно взять с этого по максимуму.

Допустим, выясняется, что сдавать невыгодно – может быть лучшим вариантом станет проживать в ней? Но здесь опять же – достоверность оценки может быть необъективным из-за теневой политики сбыта. Узнать арендную себестоимость затруднительно, а если нужно рассчитать на будущее – просто нереально.

Когда результат оценки считается обоснованным?

Такое возможно только в том случае, когда:

были использованы все три способа одновременно;
уровень правдивости подтверждается соответствующим коэффициентом;
результат представляет собой общий размер оценки всеми способами.

В противном случае, можно говорить о недостаточно достоверной информации, которая получена после процедуры оценки.

Особенности применения методик для различных типов недвижимого имущества

В зависимости от того, какой объект недвижимости оценивается, существуют и особенности.

Объект жилой недвижимости

Для жилого имущества ключевым моментом является:

престижность района;
социальная атмосфера (уровень безопасности);
наличие дополнительных каких-либо удобств.

При этом обязательно во внимание берется характеристика самой недвижимости и здания.

При оценке квартиры:

количество комнат;
общая площадь недвижимости;
жилая площадь;
площадь кухни;
этажность;
вариант санузла;
метраж потолков;
наличие либо отсутствие лоджии (балкона).

Характеристика самого дома:

из чего построен;
когда был сдан в эксплуатацию;
наличие охраны, парковки;
наличие лифта (для многоэтажек);
соседи.

Месторасположение:

расстояние от центра;
расстояние до мест общего досуга;
расстояние к социальным объектам.

Для торговых помещений:

расположение имеется по фронту центральной улицы;
общая длина фасада;
отдаленность от перекрестков;
площадь помещения;
наличие места под склад;
отдаленность конкурентов;
возможность при необходимости осуществлять разгрузочно-погрузочные работы.

Для офисных помещений:

расстояние до административного центра;
возможность использовать парковку;
безопасность объекта недвижимости;
наличие коммуникаций.

Для :

расстояние до центра;
возможность подключения к коммуникациям без каких-либо проблем (имеется в виду, проходят ли вдоль участка они или нет;
наличие подъезда к участку (асфальтирован участок дороги или грунтовка и так далее);
есть ли по соседству еще участки или жилые постройки;
площадь земельного участка.

При оценке стоимости жилого дома в учет берется:

месторасположение (где находится: в черте города либо за пределами);
на каком расстоянии находятся социальные объекты (медицинские учреждения, аптеки, школы, магазины и так далее);
наличие транспортной развязки (расстояние до остановки общественного транспорта, железнодорожного);
площадь дома;
жилая площадь;
этажность дома;
какой участок занимает (общий участок земли, где расположен дом);
наличие коммуникаций;
удобства в доме.

Обращая внимание на все особенности, формируется общая картина объекта, а после принимается решение о себестоимости.

Как видно, в процессе оценки объекта недвижимости используются различные способы, и сказать какой из них лучше не представляется возможным. В первую очередь это зависит от региональных особенностей.

Оценка при продаже квартиры

Как определить рыночную стоимость квартиры для ее дальнейшей продажи? О порядке оценки и возможных ошибках рассказывает директора Агентства недвижимости «Твой Дом» Ирина Алешина.

Независимая экспертная оценка любого вида недвижимого имущества требуется для определения его фактической рыночной стоимости. Необходимость в данной услуге может возникнуть в ситуациях, связанных с куплей-продажей, вступлением в наследство, страхованием и другими операциями, где цена объекта играет решающую роль.

Независимая оценка недвижимости позволяет получить наиболее точную и актуальную стоимость объекта на рынке, т. к. для расчета этой величины эксперт задействует в своей работе огромное количество информации об аналогичных сделках. Если оценка нужна для продажи, покупки, аренды квартиры (частного дома, зданий , участка), тщательно анализируется экономическая и социальная ситуация региона, а также другие факторы, в большей или меньшей степени влияющие на ценообразование.

Этапы работы

Обращение
клиента

Заключение
договора

Выезд
на объект

Оплата
услуг

Подготовка
отчета

Вы получаете
отчет

Компания «ИНЕКС» производит оценку различных объектов недвижимости, среди которых:

Жилые квартиры, дома, коттеджи или отдельные комнаты;
Производственные здания;
Земельные участки;
Общественные, культурные и промышленные постройки;
Коммерческие строения, офисы, торговые точки, склады ;
Здания, строительство которых было приостановлено, заморожено или полностью прекращено;
Прочие объекты.

Цены:

Название услуги	Срок	Стоимость
Оценка жилой недвижимости	1 – 2 дня	От 2 000 руб.
Оценка загородной недвижимости	2 – 3 дня	От 2 500 руб.
Оценка коммерческой недвижимости	3 – 5 дней	От 10 000 руб.
Оценка квартир	от 4 часов	От 2 500 руб.
Оценка для опеки	1 – 2 дня	От 2 000 руб.
Оценка земельного участка	1 – 2 дня	От 2 500 руб.
Оценка гаража или стояночного места	1 – 2 дня	От 3 000 руб.
Оценка для банка	1 - 2 дня	От 3 500 руб.
Оценка недвижимости для выкупа у ДГИ	3 – 5 дней	От 8 000 руб.
Оценка квартиры для Сбербанка	1 - 2 дня	От 4 000 руб.
Оценка квартиры для Совкомбанка	1 - 2 дня	От 4 000 руб.
Оценка объектов незавершенного строительства	5 – 7 дней	От 10 000 руб.

Сертификаты экспертов:

Какие факторы определяют рыночную стоимость объекта?

Для осуществления качественной и достоверной оценки собственности сотрудники компании учитывают целый ряд факторов, напрямую или косвенно влияющих на рыночную цену. В число таких параметров входят:

Вид объекта, его площадь, предназначение и возможности эффективного использования;
Месторасположение, транспортная доступность, район города и удаленность от центра, а также от станций общественного транспорта, крупных дорог.
Техническое состояние постройки, особенности ее конструкции, необходимость ремонта или модернизации, внутреннее состояние объекта;
Права владельца и наличие обременений;
Наличие или отсутствие коммуникаций (электричество, отопление, вода, газ, канализация);
Степень привлекательности с точки зрения инвестирования.

Какие моменты отмечают многие эксперты?

Оценка рыночной стоимости недвижимости подразумевает наличие определенных прав на нее, таких как:

Право собственности (объект принадлежит собственнику);
Аренда (обязательства, которыми связаны владелец и арендатор в соответствии с условиями арендного договора);
Пользования и владения (права арендатора, полученные им согласно договору на период выплат назначенной арендной платы).

Услуги оценки недвижимости могут понадобиться при его обременении другими лицами, различных ограничениях в праве свободного распоряжения объектом (например, залог квартиры в банке при ипотечном кредитовании).

Каждый недвижимый объект уникален. Это утверждение относится и к квартирам в доме типовой застройки, т. к. даже они имеют между собой различия (пример: разная ориентация окон). При необходимости эксперт всегда сможет обосновать уникальность характеристик квартиры, что будет иметь свой вес в определении ее стоимости. Именно поэтому услуга именуется индивидуальной оценкой недвижимости.

В каких случаях может потребоваться наша помощь?

Помощь профессионалов по оценке может быть необходима практически во всех ситуациях, когда необходимо знать стоимость объекта. Редко обходится без оценщиков разрешение судебных споров, раздел имущества при разводе, приватизация, получение наследственных прав. Продавцу и покупателю такой подход позволяет провести выгодную для обеих сторон сделку. Банкам важна реальная стоимость объектов, берущихся под залог.

Арендаторам и арендодателям это дает возможность назначить справедливую арендную плату. Не обойтись без оценки недвижимых объектов и при оспаривании кадастровой стоимости, изменение которой бывает необходимо для сокращения арендной платы, или налоговых отчислений (о том, как уменьшить КС, можно почитать ).

Отчет об оценке, соответствующий требованиям законодательства, может предъявляться в любые государственные инстанции как официальный документ и является весомым аргументом при решении вопросов, в которых важную роль играет стоимость объекта недвижимости.

Оценка доли недвижимости

Данная процедура относится к разряду сложных, поэтому выполнить ее без помощи экспертов - невозможно. Необходимость оценки доли квартиры и иных объектов недвижимости возникает при обращении в суд, продаже имущества, получении наследства и т. п. При заказе этой услуги от клиента требуется такой же набор документов, как и при стандартной оценке. Сама процедура проходит в аналогичном порядке: специалист приезжает и проводит осмотр, делает фото, получает на руки все документы от заказчика. В этот же день заключается договор на предоставление услуги, а через несколько дней (1-3) компания передает клиенту оценочный отчет.

Подходы, использующиеся для определения стоимости

При выявлении рыночной стоимости недвижимого имущества используются несколько методов, позволяющих произвести всесторонний анализ вопроса. Вкратце эти 3 методики можно описать следующим образом:

Доходный метод позволяет получить рыночную стоимость объекта недвижимости, на основании приносимого ею дохода за определенный промежуток времени;
Затратный способ основывается на расчете стоимости требуемых улучшений, обязательств и накопленного износа;
Сравнительный - предполагает сравнение определенного типа недвижимости с аналогичными объектами на рынке.

Применение одного из методов зависит от конкретного случая, нередко используется сразу несколько подходов для более результативного исследования ситуации.

Преимущества «ИНЕКС»

Компании по оценке недвижимости должны соответствовать определенным требованиям. На территории РФ деятельность специалистов оценки, регламентируется Федеральным законом № 135. Также в соответствии с ним составлены все отчетные документы, которые мы выдаем заказчику по результатам работы. Наши специалисты осуществляют профессиональную деятельность, руководствуясь федеральными стандартами оценки недвижимости, а также являются членами «Общества профессиональных экспертов и оценщиков», имеют многолетний стаж работы в данной сфере.

При необходимости экспертная оценка объекта будет дополнена экспертизой, для чего мы привлекаем специалистов узкого профиля. Мы оперативно выполняем свои задачи и придерживаемся ценовой политики, которая наиболее приемлема для клиентов.

Эксперты компании «ИНЕКС» располагают уникальным опытом в области оценки недвижимости в Москве и Московской области. Сотрудничество с крупными государственными и коммерческими структурами, индивидуальный подход к каждому клиенту и использование инновационных методик позволяют гарантировать высокую точность и достоверность результата, а также полное соответствие требованиям закона.

Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке при жесткой конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не влияют какие-либо существенные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон совершаемой сделки не обязана реализовывать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать объект оценки;

стороны сделки достаточно информированы о предмете совершаемой сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки находится на открытом рынке при использовании публичной оферты, типичной для таких же объектов оценки;

цена сделки есть разумное вознаграждение за объект оценки и нет принуждения к совершению сделки по отношению к каждой стороне сделки;

оплата за объект оценки будет осуществляться в денежной форме.

Понятие рыночной стоимости

Рыночная стоимость представляет собой примерную цену, по которой объект может быть продан в условиях свободного рынка с учетом конкуренции. При ее определении нужно принимать во внимание множество факторов, включая такие непредсказуемые, как поведение участников на рынке.

Расчету стоимости предшествует анализ всей информации.

Рыночная стоимость предприятия – это определение стоимости компании на основании ее прибыли. Оценка производится двумя способами:

на основании имущества организации.

на основании имеющихся активов и используемых технологий, которые принесут деньги предприятию в перспективе.

Оценка предполагает наличие объекта и субъекта. Объект – это само предприятие. Субъект – это тот, кто определяет рыночную стоимость. Как правило, это профессиональные оценщики.

Какие факторы влияют на рыночную стоимость

Спрос. Подразумевает предпочтения потребителей. Данный фактор предполагает учет всех возможных рисков.

Полезность компании. Организация признается полезной только в том случае, если она приносит пользу собственнику. Как правило, польза – это доходность. При увеличении полезности увеличивается и рыночная стоимость.

Прибыль. Это разница между доходом и расходом.

Время. Предполагает период, через который планируется получение прибыли. Многие предприятия имеют отсроченную прибыль. К примеру, компания ввела в производство новую технику. Это нужно для увеличения прибыли, однако доход увеличится только в перспективе.

Существующие ограничения. К примеру, ограничительные меры, введенные государством. Чем больше ограничений, тем меньше рыночная стоимость.

Риски. Имеются в виду риски отсутствия доходов в дальнейшем.

Ликвидность. Большая ликвидность активов положительно влияет на стоимость предприятия.

Конкуренция. Наибольшую рыночную стоимость имеют компании, имеющие большой спрос и работающие в сфере небольшой конкуренции. Большое количество конкурентов снижает рыночную стоимость.

Соотношение предложения и спроса. Спрос определяется платежеспособностью инвесторов, возможностью привлечения сторонних средств, а также множеством других факторов.

Как можно заметить, на рыночную стоимость влияет очень много факторов. По этой причине рекомендуется доверить расчет рыночной стоимости профессиональным оценщикам. Специалисты могут адекватно проанализировать ситуацию на рынке, учесть все многообразие факторов.

Когда необходимо знать рыночную стоимость

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

при отчуждении имущества для государственных нужд;

при определении стоимости размещенных акций общества, которые приобретаются обществом на основании решения общего собрания акционеров или на основании решения совета директоров (наблюдательного совета) общества;

при установлении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

при установлении стоимости не денежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

при установлении стоимости имущества должника-банкрота;

при установлении стоимости безвозмездно полученных ценностей.

Задачи определения рыночной стоимости

Рыночная стоимость рассчитывается с учетом следующих задач:

Повышение эффективности работы предприятия.

Оценка рыночной стоимости акций на фондовом рынке.

Определение стоимости при планах на продажу компании.

Необходимость выделения доли одного из участников.

Ликвидация организации.

Подготовка к поглощению организации.

Разработка плана развития компаний.

Достижение финансовой устойчивости.

Анализ возможностей предприятия по кредитованию с залогом.

Страхование активов.

Принятие управленческих решений.

Разработка инвестиционных проектов.

Способы определения рыночной стоимости

Существует три метода определения рыночной стоимости:

Доходный метод. Его основа – ожидаемый максимальный доход предприятия.

Затратный метод. Актуален в том случае, если у компании нет стабильного дохода.

Метод подходит для корректирования баланса. Как произвести расчеты? Нужно найти рыночную стоимость активов, а затем вычесть из нее сумму обязательств компании.

Данный способ можно подразделить еще на два метода.

Метод чистых активов: из рыночной стоимости вычитается сумма обязательств.

Способ ликвидационной стоимости: сумма, получаемая после продажи активов по отдельности.

Сравнительный метод. Рассматриваемый способ практически не применяется. Связано это с тем, что результаты его являются весьма приблизительными.

Как правило, предприятия используют один из первых двух методов. Точное определение способа зависит от того, есть ли у предприятия стабильный доход.

Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме .

Рыночная стоимость: подробности для бухгалтера

Справедливая стоимость нефинансовых активов
Указанным организациям По текущей оценочной (рыночной) стоимости,исходя из стоимости приобретения аналогичного... получать оперативную информацию об изменениях рыночной стоимости значительного количества товаров с учетом... только новые аналоги рассматриваемого объекта, рыночная стоимость которых – 150 000 руб. Согласно...
Неотделимые улучшения. Бухгалтерский и налоговый учет у арендодателя
По окончании срока аренды. Рыночная стоимость неотделимых улучшений на дату передачи... передающей стороны), что соответствует их рыночной стоимости на дату передачи арендодателю. ... вложений во внеоборотные активы. Под рыночной стоимостью понимается сумма денежных средств, которая... первоначальная стоимость основного средства на рыночную стоимость неотделимых улучшений, полученных от арендатора... арендатором счете-фактуре), что соответствует рыночной стоимости улучшений на дату возврата здания...
Основные социально-экономические, правовые и этические последствия преднамеренной фальсификации результатов определения стоимости предприятий
Главной стоимостью предприятий считается их рыночная стоимость, которой не существует в природе... к их несуществующей в природе рыночной стоимости, а эта социально опасная фальсификация...
Дайджест важных изменений в налоговом законодательстве за февраль 2020
Верховный суд запретил включать в рыночную стоимость недвижимости НДС Организация обратилась в... кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости без НДС. Решением Московского городского... установлена в размере, равном их рыночной стоимости, с учетом НДС. Апелляционным определением... установлена в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по итогам проведения дополнительной... выводу, что включение НДС в рыночную стоимость недвижимости противоречит нормам законодательства об...
Обзор правовых позиций по вопросам налогообложения, отраженных в судебных актах КС и ВС РФ в IV кв. 2019 г.
Налогообложения именно кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости объекта недвижимости, перед кадастровой стоимостью... добавленную стоимость при установлении кадастровой (рыночной) стоимости объекта недвижимости, а, следовательно, не... , что само по себе определение рыночной стоимости объекта в целях дальнейшей его...
Реализация и приобретение имущества АУ в рамках договора мены
Цен, равна 100 000 руб. Рыночная стоимость передаваемых материалов – 100 000 руб...
Отражаем результаты инвентаризации
Объекту начислена в размере 100 %. Рыночная стоимость аналогичного монитора на дату обнаружения...
Обзор писем Министерства финансов РФ за август 2019 года
По выбору плательщика кадастровая или рыночная стоимость указанного имущества. Письмо от 28 ... по выбору плательщика кадастровая или рыночная стоимость указанного имущества. Письмо от 25 ...
Неотделимые улучшения. Бухгалтерский и налоговый учет у арендатора
000 руб.), что соответствует их рыночной стоимости на дату передачи арендодателю. Для... (по окончании срока аренды). Подтвержденная рыночная стоимость неотделимых улучшений на момент возврата...
Отражаем операции по обесценению активов
...) учреждений, в соответствие их реальной (рыночной) стоимости. В каких случаях ФСБУ не...
Достоверная стоимость, достоверная цена и достоверная капитализация предприятия
Не пользоваться понятиями и терминами «рыночная стоимость», «справедливая стоимость» и « ... сомнений утверждаю, что словосочетание «рыночная стоимость чего-либо» является научно... автора, традиционно некорректно употребляются термины «рыночная стоимость» и «справедливая стоимость» акций, ... Справедливая» и действительно экономически справедливая рыночная стоимость обыкновенных акций предприятия. Электронный адрес... не пользоваться понятиями и терминами «рыночная стоимость», «справедливая стоимость» и « ...
Ошибки и нарушения в сфере закупок товаров, работ, услуг для государственных нужд
Закупки, что не позволяет установить рыночную стоимость планируемых к закупке товаров, работ...
Поправки по имущественным налогам: нужно ли спешить с оспариванием кадастровой стоимости
Его кадастровой стоимости и величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, ... методология (например, исключение НДС из рыночной стоимости объекта капитального строительства; по сложившейся... а другая нет); при определении рыночной стоимости земельного участка определяется право долгосрочной... области ошибкой считается отсутствие расчетов рыночной стоимости земельных участков в рамках... об оценке оценщик «произвел расчет рыночной стоимости замещения улучшений, фактически построенных...
Различия между МСФО и ГААП США: основные средства
На 31 декабря 2017 года рыночная стоимость составляла 13 000 долл., а... млн долл. Все активы имеют рыночную стоимость, наименьшей из которой является балансовая...
Доходы от операционной аренды: признание и учет
Пользование по цене значительно ниже рыночной стоимости, именуются объектами учета аренды на...

Рыночная оценка – это установление рыночной стоимости объектов гражданских прав, а именно: услуг, нематериальных благ, имущества, результатов интеллектуальной и профессиональной деятельности, а также информации. Рыночная оценка осуществляется в целях определения актуальной рыночной стоимости для объекта, предназначенного к сбыту или распространению на открытом рынке.

Рыночная оценка: понятие и сфера применения

Рыночная оценка – это необходимая процедура, которая считается ключевым инструментом в формировании действий, сопряженных с капиталом (в результате сделок купли-продажи). Она помогает избежать рисков приобретения убыточных предприятий либо вложений, которые не окупят риски в период вложения средств.

Оценка предприятия (как комплекса имущества) включает в себя как определение его нынешней доходности, так и составление прогноза предполагаемой доходности в будущие периоды. Немаловажной частью этой оценки являются различные права, осуществляемые в отношении объекта. К подобным правам можно отнести, например, право аренды или пользования.

Если говорить о рыночной оценке недвижимости, то, в случае возникновения имущественных споров, без нее невозможно представить в суде веских обоснований рыночной стоимости объекта. Оценка позволит наиболее точно определить стоимость помещений, в которых проходили сделки купли-продажи, что также будет учитываться при определении общей цены.

В отдельных случаях рыночная оценка - это обязательная процедура.

Объекты рыночной оценки

Существует ряд объектов, относительно которых осуществляется рыночная оценка. Это:

паи, доли, акции;
транспортные средства, различное оборудование;
объекты незавершенного строительства;
инженерные коммуникации - мосты, теплосети, нефте- и газопроводы;
объекты промышленной недвижимости - промышленные комплексы, сооружения и здания;
объекты коммерческой недвижимости, такие как гостиницы, складские и торговые площади, офисные помещения;
объекты жилой недвижимости - таунхаусы, коттеджи, загородные дома, квартиры и так далее;
земельные участки и др.

Рыночная оценка дает возможность эффективно распоряжаться активами предприятия либо иным имуществом. Кроме того, она необходима при проведении следующих операций:

передача объектов в ;
оценка арендной платы;
страхование;
реорганизация и реструктуризация;
постановка объектов на баланс предприятия;
внесение взносов в уставный ;
определение ущерба собственности вследствие залива, пожара и проч.;
вступление в ;
приватизация;
, включая ипотеку;
оформление залога;
выкуп части бизнеса или активов, паев, долей, акций, недвижимости;
сделки купли-продажи.

Методика проведения рыночной оценки

Методология рыночной оценки включает в себя:

оценку всех активов предприятия (нематериальные активы, финансовые инвестиции, оборудование, машины, недвижимость);
оценку эффективности деятельности предприятия (анализ конкурентной среды, изучение перспективы роста бизнеса, доходы - как текущие, так и будущие).

Расчеты производятся при помощи различных методов, составляющих комплексный подход.

Основной метод - это подход сравнительных продаж. Его применяют, когда уже сформирован и на нем практикуются реальные продажи. Расчет стоимости на основе метода сравнительных продаж наиболее характерен для рынка недвижимости (коммерческой/жилой), рынка реализации земли и прочих объектов гражданского оборота. Практика показывает, что рынок сам формирует цены на них. Необходимо лишь проанализировать профильный (к примеру, при оценке продажи двухкомнатной квартиры в определенном районе изучить аналогичные предложения) и вывести приблизительную стоимость реализуемого или приобретаемого объекта. Этот метод основывается на сопоставлении объекта с аналогами, предлагаемыми на рынке.

Затратный подход - это комплекс способов оценки стоимости объекта. Он основан на установлении затрат, нужных для замещения или восстановления объекта. При этом в обязательном порядке учитывается степень износа объекта.

Доходный подход наиболее популярен для осуществления оценки земли и объектов коммерческой недвижимости. Его смысл состоит в том, чтобы определить, какую может в недалеком будущем принести объект. При этом подходе осуществляется анализ эффективного использования и нахождение оптимальных направлений эксплуатации. Доходный подход необходим инвесторам и всем, кто планирует вложить средства в . Рыночная оценка предприятия в совокупности с прогнозом его дальнейшего развития - основа данной процедуры.

Рыночная оценка необходима во многих случаях. Она определяет текущую рыночную стоимость объекта и применяется для изучения отдельных видов стоимости - номинальной, ликвидационной, инвестиционной либо восстановительной.

Будьте в курсе всех важных событий United Traders - подписывайтесь на наш

Рыночная стоимость недвижимого имущества дает представление о реальной ее цене при проведении абсолютно всех актов – купли, продажи, мены, залога, кредита, дарения и даже наследования.

Определяют ее специальные организации, специалисты которых выполнят экспертизу и выдадут документ – акт , в котором будут зафиксированы цифры.

Такая бумага нужна каждой из сторон сделки или операции с недвижимостью , чтобы представлять, о каком порядке цифр может идти предметный разговор.

Часто банки, кредитные сообщества заключают договор с определенной фирмой, выполняющей заказы клиентов; в этом случае имеющийся на руках клиента документ от эксперта другой организации приниматься во внимание не будет – придется заказывать новую экспертизу именно в указанном учреждении. Цена по рынку – сумма, от которой «пляшут», ведя торг.

Узнайте на нашем сайте о методике определения кадастровой оценки недвижимого имущества , о том, можно ли рассчитать кадастровую цену объекта , о порядке объектов недвижимости, а также о продажи недвижимого имущества по цене ниже стоимости по кадастру.

Понятие кадастровой

Кадастровая стоимость (далее КС) – что это? Когда было решено ввести налог на недвижимость, то оказалось, что воспользоваться инвентаризационной оценкой неразумно : цифры занижены в десятки раз, особенно на вторичное жилье, оценка которого производилась давно.

Поэтому было решено провести адекватную экспертизу с учетом всех факторов, влияющих на цену:

места расположения;
близости к транспортным линиям, объектам инфраструктуры;
материалов, примененных при возведении;
возраста строения;
степени комфортности (наличие утепления стен, лифта, состояние кровли, окон и пр.);
площади и др.

В подавляющем большинстве принято включать в итоговую сумму и цену земельного участка под зданием, из расчета на 1 м2 площади строения.

Расценка по кадастру – это та, которая включена в государственный кадастр недвижимости (ГКН), именно от ее размера находится в прямой зависимости и .

О том, как получить справку о КС недвижимого имущества, вы можете узнать из .

В чем разница?

В чем разница между КС и рыночной ценой недвижимости? В первом виде стоимости не находит отражения только состояние самого объекта, например, квартиры: как давно сделан ремонт, есть ли кондиционер, в каком состоянии сантехника и кухня, и пр., а также такие нюансы, как обзор из окна, балкона.

Есть ведь разница, смотрит окно гостиной или кухни на лес, сад, парк, реку или на мусоросборную площадку, склад магазина, пустырь.

На сколько цена недвижимого имущества по кадастру отличается от рыночной? В идеале они обе должны быть идентичными , но на практике выходит, что есть разница, причем существенная.

В реальности наблюдаются разные варианты, но появилась стойкая тенденция к превалированию КС над рыночной. Разница может составлять от 5 до 20%.

Может ли расценка недвижимости по кадастру и рынку составлять равные суммы ? Да, но редко, и чаще всего равные результаты получают при оценке недвижимого имущества со стажем – в «хрущевках», «сталинках» и пр.

Занижение КС обычно наблюдается в оценках элитного, дорогого жилья, объяснение здесь простое: высокий уровень спроса на дорогостоящую недвижимость порождает растущую оценку по рынку, и в результате цифры по кадастру от нее отстают.

Влияет ли КС недвижимого имущества на рыночную?

На этот вопрос ответ однозначный: практически не влияет .

Эксперт при оценочном процессе руководствуется объективными критериями, и может просто поинтересоваться в ГКН, насколько близки итоги его выводов к оценке, прописанной в бумагах.

К тому же, изменения в ценах настолько стремительны, что минимум раз в пятилетку следует делать перерасчет (это закреплено и в законе), а по некоторым данным, раз в два года.

Если сравниваются суммы, подсчитанные с разницей в четыре — пять лет, то можно считать, что сравнивать эти величины нет смысла.

Оценка по рынку «пляшет» в зависимости от спроса и имеет значительный разброс, чем более сглаженная кадастровая — теоретическая .

О том, как , вы можете узнать на нашем сайте.

Случаи превышения

Может ли расценка недвижимости по кадастру превышать рыночную? Да, такой вариант вполне реален.

Производится несколько огульно, «до порога», а то, что внутри, в расчет не попадает по причине нереальности подобного обследования для каждой квартиры, каждого офиса.

Почему расценка недвижимого имущества по кадастру выше расценки по рынку ? Если в жилье отсутствуют:

дорогостоящий ремонт;
хорошая импортная сантехника;
инновационные средства климат — контроля, охранной и пожарной сигнализаций и др.,

Зато имеется отвратительная планировка и полная разруха. Тогда рыночная привлекательность такого объекта сильно пострадает, и в этих случаях кадастровая оценка обгоняет ее . Также имеет значение временной разрыв в оценках.

Что делать, если расценка недвижимости по кадастру превышает рыночную?

Владелец недвижимости в нынешних условия находится в выигрыше, если по данным ГКН оценка ниже, чем по рынку, это дает возможность платить меньшую сумму налога .

Если же наоборот, зафиксированный в ГКН итог расценки собственника , то следует:

Заказать расчет стоимости объекта по рынку.
Если действительно имеет место существенная разница, то попытаться решить вопрос досудебным порядком, а именно: обратиться с заявлением в Комиссию Росреестра по рассмотрению подобных споров с просьбой пересмотреть внесенную в ГКН сумму (это возможно на протяжении срока в 6 месяцев с даты внесения данных в ГКН).
Если время упущено, то оспаривание расценки реально произвести только посредством суда.

О том, вы можете узнать на нашем сайте.

Ответчиком будет выступать Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

Одна из важнейших бумаг, прилагаемых к исковому заявлению – документ о расчете расценки объекта по рынку, но только датированный тем же периодом, что и сведения в ГКН, тогда они будут сопоставимы.

Чем больше площадь объекта недвижимости, тем более внушительную сумму будет составлять налог . Выявив несоответствие между рыночной и кадастровой стоимостью своего дома, квартиры, не стоит откладывать дело в длинный ящик, а попытаться снизить сумму, внесенную в ГКН.

О том, как узнать КС квартиры или , а также о том, вы можете узнать из наших статей.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .