Вложить в недвижимость за рубежом. Инвестиции в недвижимость за рубежом. В большинстве случаев хорошие объекты быстро раскупают местные инвесторы, и они уже не доходят до зарубежных покупателей

В настоящее время многие люди стремятся стать инвесторами. Другими словами, они выбирают инвестиционные активы и вкладывают в них накопленный капитал. Инвестиции в зарубежную недвижимость являются одним из самых желанных видов капиталовложений.

Подобное инвестирование имеет большое количество плюсов. Главным для многих инвесторов было и остается гражданство той страны, в которую ты вкладываешь деньги. Однако как любая медаль всегда имеет две стороны, так и инвестиции в недвижимость за рубежом имеют свои минусы.

Подавляющее большинство отечественных инвесторов стремятся инвестировать капиталы в покупку именно жилой недвижимости. Это могут быть дома, квартиры и апартаменты.

Имеется огромное количество преимуществ, которые подразумевают под собой капиталовложения в недвижимость иностранного государства. Причем зачастую они носят сугубо индивидуальный характер. Рассматривать их все в рамках данной статьи просто не имеет смысла. Именно поэтому ниже мы разберем только самые значительные плюсы рассматриваемого инвестирования.

1. Текущие цены на объекты недвижимости во многих зарубежных странах существенно меньше чем мегаполисах и курортных регионах Российской Федерации. При этом потенциальные доходы, которые данные активу будут приносить в будущем значительно больше.
2. При вложении средств в жилые объекты заграничной недвижимости у инвестора появляются возможности ее личного использования. То есть ему совсем необязательно постоянно сдавать ее в аренду. Время от времени он и члены его семьи могут проводить отпуск в понравившемся им месте. Причем расходы на такой отдых будут значительно ниже по сравнению с проживанием в отелях или в арендуемом жилье.
3. Если на определенных условиях вложить деньги в недвижимость Испании, Кипра, Болгарии, Латвии, Греции, Сент-Китс и Невиса, Великобритании и ряда других стран, инвестор может рассчитывать на получение их гражданства.
4. Инвестиции в объекты зарубежной недвижимости отлично отвечают принципам диверсификации или деления рисков. Другими словами, инвестор, вкладывающий капитал в несколько разных инвестиционных активов, в гораздо меньшей степени рискует его потерять.

Существующие минусы

Мы думаем, что многих людей удивит длина списка с имеющимися недостатками рассматриваемых вложений. Ведь на первый взгляд, в покупке зарубежной недвижимости, в каком-нибудь райском местечке видятся исключительно преимущества. Однако на деле все обстоит не настолько радужно.

1. Инвестору, который не владеет всей необходимой информацией про особенности законодательства и обычаев делового оборота конкретного государства, достаточно сложно самостоятельно купить в ней недвижимость. Более того, такая попытка подразумевает под собой более чем существенные риски. В связи с этим инвестиции в недвижимость другой страны практически всегда проводятся через посредника. Такие компании просят за свои услуги достаточно солидные комиссионные.
2. Капиталовложения в иностранную недвижимость всегда связаны с дополнительными расходами. Их размер редко составляет меньше 7–15% от стоимости приобретаемого объекта. Большая часть этой суммы уйдет на оплату местных налогов и сборов.
3. Инвесторы всегда будут всецело зависеть от местной правовой системы. Никогда нельзя исключать возможностей принятия новых законов, которые ухудшат положение владельцев недвижимости, которые не являются резидентами данного государства. В частности, их доход, связанный со сдачей квартиры в аренду, может быть обложен дополнительным налогом.
4. Ни одно из государств мира не застраховано от политических и экономических потрясений. Они чаще всего приводят к тому, что стоимость недвижимости существенно падает. То же самое происходит и со спросом на квартиры и дома со стороны арендаторов. Давайте в качестве примера рассмотрим ситуацию с беженцами из стран Африки и Ближнего Востока. Она уже в значительной степени сказалась на инвестиционной привлекательности недвижимости во многих странах. А если ситуация еще больше обострится, то последствия для инвесторов могут быть самыми печальными.

Таким образом, каждому инвестору, планирующему вкладывать деньги в объекты недвижимости иностранного государства, следует трезво оценивать не только плюсы, но и минусы таких капиталовложений.

В какие страны выгодно инвестировать

Существует несколько направлений подобного инвестирования. Причем невозможно заранее сказать какой из вариантов принесет инвестору наибольший профит.

1. Инвестиции в объекты недвижимости развитых государств. К этой группе стран, как правило, относят западноевропейские и североамериканские государства с развитой и стабильной экономикой. Речь идет про США, Канаду, Великобританию, Германию, Бельгию, Австрию, Францию и некоторые другие. Главным плюсом такого инвестирования, несомненно, является высокая надежность. При этом и, с точки зрения прибыльности аренды, многие из таких вариантов весьма привлекательны. Например, мы можем говорить про немецкую недвижимость. В 2015–2016 годах она принесла своим инвесторам высокую прибыль. Ожидается, что такая же тенденция сохранится и на 2017–2018 годы. Естественно, при условии, что власти Германии решат проблему с беженцами.
2. Инвестиции в объекты недвижимости, расположенные на курортах. Купить квартиру или дом в таком месте стоит недешево. Однако и потенциальные доходы от аренды являются достаточно высокими. При этом нужно всегда учитывать специфику страны. Ведь большинство курортов в той или иной степени подвержены сезонности. Другими словами, спрос на аренду жилья на курортах в разные месяцы года будет очень сильно отличаться.
3. Инвестиции в объекты недвижимости развивающихся государств. Это перспективное направление капиталовложений. Однако чтобы зарабатывать на нем инвестору следует обладать прогностическим даром. Если он сумеет предвидеть мощное экономическое развитие страны, то купленная в ней недвижимость всего за несколько лет может очень существенно вырасти в цене. В настоящее время пристальное внимание следует обратить на объекты, расположенные в Чехии, Китае и Турции.
4. Инвестиции в объекты недвижимости государств с нестабильной экономикой. Суть данного метода просто: когда страна находится в серьезном кризисе, у инвестора есть возможность купить квартиру или офис по минимальной цене. После рецессии всегда наступает подъем, следовательно, купленная недвижимость может серьезно прибавить в стоимости. Следует помнить, что риски здесь будут крайне высокими. В качестве примера таких государств можно привести Грецию или Египет.

Выбирать объект для инвестирования следует с умом. Далеко не всегда нужно стремиться уследить за модными инвестиционными трендами. Часто именно неожиданные решения способны принести инвестору в недвижимость максимальную прибыль.

Какие расходы стоит запланировать

Любые капиталовложения подразумевают под собой не только основные, но и дополнительные расходы. В случае с покупкой зарубежной недвижимости размер таких трат может оказаться для инвестора неприятной неожиданностью. О чем следует помнить:

• расходы на лицензии и разрешения на приобретения объекта недвижимости в иностранном государстве;
• расходы на юридическое сопровождение;
• расходы на местные налоги, сборы и пошлины;
• оплата коммунальных платежей;
• траты на ремонт.

Покупка иностранной недвижимости является довольно неоднозначным инвестиционным инструментом. При этом тысячи людей вкладывают денежные средства именно в этот актив.

Инвестиции в недвижимость за рубежом перестали приносить значимую прибыль. Нередко случается так, что банковский вклад приносит попросту смехотворную прибыль, которая даже не покрывает официальную годовую инфляцию. Безусловно, вклады в крупнейших банках России полностью безопасны и их сохранность гарантируется государством, но они не способны принести существенный доход.

Аналогичным образом дело обстоит с российской недвижимостью. Цены на нее не поднимаются с зимы 2013 года, а некоторые виды недвижимости и вовсе подешевели. Таким образом, даже приобретая элитные апартаменты в столице нельзя быть уверенным в том, что они не потеряют в цене в ближайшем будущем.

В свою очередь, ПИФ-фонды могут принести очень приемлемый доход, но вложение денег в них рискованны. При неверном выборе управляющего можно попросту потерять все накопления, что неприемлемо.

По этой причине, фактически единственным способом достойного и гарантированного дохода является вложений инвестиции в недвижимость за рубежом.

Второе место в рейтинге. Испания - великолепная страна, и каждый приехавший сюда найдет что-то своё. Кого-то привлекает пляжный отдых, кому-то по душе экскурсионная программа, а остальным явно придутся по вкусу неисчислимые сорта вина.

Иметь жилье в Испании очень престижно. В конце концов в Испании очень приятно просто жить, наслаждаясь теплым морем и отличным климатом.

Но кроме несомненного престижа недвижимость в Испании может приносить приличный доход. Прежде всего, если приобрести апартаменты или виллу за сумму от 250 тысяч евро, то можно рассчитывать на вид на жительство, а в перспективе (через несколько лет) можно получить гражданство.

Вторым преимуществом является высокая арендная стоимость жилья. По этому показателю Испания находится на втором месте уступая лишь Италии. Как показывает практика, можно получать 8-10% годовых от вложенной суммы и окупить свою инвестицию достаточно быстро.

Смотрите видео, о 5 важных фактов приобретения недвижимости в Испании, это важно знать!

Считается, что туризм - главная статья дохода Таиланда, но на самом деле это заблуждение. Таиланд давно уже стал крупнейшим производственным центром, где изготавливают все начиная от автомобилей и заканчивая микропроцессорами.

И если Пхукет с полным правом считается туристическим Меккой и настоящим раем для любителей понежится на пляже, то остальная часть Таиланда стремительно перестраивается и обзаводится самой современной инфраструктурой.

На сегодняшний день в стране более 60% нового и современного жилья, которое по своему качеству ничуть не уступает европейскому, но на порядок дешевле его. К примеру, весьма достойную квартиру площадью в 100 квадратных метров можно приобрести за 100-120 тысяч долларов.

Еще десяток лет назад было целесообразно приобрести виллу в прибрежном районе, то сейчас напротив намного выгоднее купить квартиру в жилом комплексе и сдавать ее бизнесменам и финансистам.

Отдельно стоит отметить уникальную услугу, которую предлагают только в Таиланде. В том случае, если квартира приобретена исключительно, как средство инвестирования, то ее можно сдать в аренду застройщику. При этом, все расходы на содержания жилья и уплату налогов застройщик берет на себя.

Владелец квартиры получает 5% ежегодно от стоимости квартиры и имеет право один месяц в году проживать в своей собственности.

Обзор рынка недвижимости Европы

В инвестиционном плане Европа давно уже не является привлекательным куском пирога. Постоянные проблемы с Евросоюзом, миллионы эмигрантов с разной степенью криминальной активности, постоянно повышающийся уровень безработицы - все это делает инвестиции в недвижимость не особо выгодными.

В частности, апартаменты и дома в Германии за последние 5 лет выросли в цене всего лишь на 0,6%, что является очень малой величиной, вполне сравнимой со статистической погрешностью.

В Великобритании и Франции и вовсе целесообразно вкладываться в элитную недвижимость чья стоимость начинается от 500 тысяч евро, а данный уровень инвестирования в недвижимость доступен лишь единицам россиян.

Инвестиции в недвижимость США, выгодно? Какая доходность?

Соединенные штаты Америки называют центром индивидуального строительства. Большинство американцев живут в собственных домах, а после кризиса 2008 года стоимость коттеджа снизилась до неприличных значений.

Инвестиции в недвижимость США это всегда выгодно. Недвижимость стоит приобретать в центральных районах для сдачи в аренду бизнесменам или студентам.

Но решив инвестировать в недвижимость на территории США следует помнить, что в стране одно из самых жестких законодательств.

1. Во-первых , власти США обязательно поинтересуются происхождением средств, и если они добыты не совсем легальным путем, то приобрести дом не получится.
2. Во-вторых , в Америке очень большие налоговые сборы для нерезидентов. Придется заплатить 30% от стоимости недвижимости с доход государства, а это может быть очень приличной суммой.
3. В-третьих , ежемесячное содержание дома обходится в несколько тысяч долларов что по карману далеко не каждому.

Заключение

Несмотря на то что инвестиции в недвижимость за рубежом перестали приносить значимую прибыль, вложения денег в недвижимость Северного Кипра может принести ощутимую прибыль и стать стабильным источником дохода при инвестировании, даже не глядя на то, что это государство не признано официально.

О том, что все больше россиян рассматривают недвижимость за границей не только как «дачу», но и как инвестиционный инструмент, уже сказано много раз. Вкладывать деньги в зарубежные квартиры и дома с целью получения дохода – дело перспективное. Но, к сожалению, и рискованное тоже.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

С основными сложностями и опасностями, подстерегающими тут новичка, и попытался разобраться обозреватель « ».

Дороже, чем кажется
Примем как аксиому, что подавляющее большинство начинающих инвесторов хотят вложить сумму поменьше. Дело тут не в жадности, а в элементарной осторожности: на незнакомом рынке всегда есть риск эту инвестицию потерять. Первый блин комом… И поэтому на душе спокойнее, когда на кону стоит 5 тыс. евро, а не 500 тысяч.

На первый взгляд, на рынке немало предложений, удовлетворяющих подобным требованиям. Самый беглый анализ интернета показывает, что в Германии (эту страну вообще «раскручивают» как наиболее привлекательную для частного инвестирования) есть предложения по цене от 5 тыс. евро. 7, 8, 10 тысяч – таких и домов действительно много.

Эйфория, однако, улетучивается при чуть более внимательном рассмотрении. В России приобретение недвижимости не сопряжено практически ни с какими дополнительными тратами – не считать же за серьезный расход 1000 руб., которые мы платим в виде госпошлины! Все прочие траты (гонорар риелтору, аренда банковской ячейки) – дело добровольное, при большом желании без всего этого покупатель может обойтись. Оказавшись в той же Германии, наш человек «по инерции» думает, что все должно быть так же. Ан нет! Приобретение недвижимости в этой стране сопровождается тратами в размере 8-10% - сюда включаются затраты на нотариуса, налог, издержки за запись в Поземельной книге.

Но и это еще не все. Присмотримся внимательнее. У каждого дешевого варианта стоит скромная приписка мелким шрифтом: «гонорар маклера – 3300 евро». И еще более мелким – «с НДС 19%». Это означает, что к цене объекта нужно сразу прибавлять 3927 евро. Конечно, если квартира более-менее дорогая (хотя бы 50 тыс. евро), то эта сумма составит менее 8% - хотя и это великовато. Но при покупке совсем уж «малыша» гонорар маклера вполне соизмерим с основной ценой.

Мораль: при приобретении не стоит смотреть на цену – хотя именно на ней и постарается сконцентрировать ваше внимание продающая сторона. Узнавайте итоговую сумму, включающую все дополнительные расходы, – ведь именно ее вам и придется заплатить.

Лукавый расчет доходности
Некоторые объекты продаются специально в расчете на будущих рантье. Возле них приписочка – «сдан в аренду», а также указание того, какую именно доходность приносит данная недвижимость. Цифры порой в высшей степени соблазнительные – и 20% годовых, и 35%, и 38%.

Конечно, самые фантастические из подобных цифр можно отметать сразу: ясно, что такого просто не может быть. Зададим резонный вопрос: а зачем собственнику, владеющему такой «курицей, несущей золотые яйца», продавать ее? Куда он денет вырученные от продажи деньги, в какую сферу экономики вложит их? Ведь ясно, что практически нигде (исключения: контрабанда оружия, наркотрафик и т.п. «бизнесы») нельзя получить даже близкую к названной в предыдущем абзаце доходность.

Но допустим, что аргументы из разряда «не может быть, потому что не может быть никогда» пытливого читателя не устраивают. Проанализируем приводимые хитрецами-риелторами расчеты. Сразу видно: они просто делят получаемую за 12 месяцев арендную плату на цену объекта. Например, квартира стоит 5 тыс. евро, арендатор платит за нее 2 тыс. – вот, 40% доходности в кармане.

Такие расчеты некорректны (это самое мягкое, что можно сказать о них). Во-первых, как мы помним из предыдущей главы, цена недвижимости и сумма, которую должен заплатить покупатель, – это далеко не одно и то же. Если брать квартиру в той же Германии, то к цене придется приплюсовать около 4 тыс. евро гонорара маклера и 1 тыс. расходов при покупке. Т.е. фактическая сумма инвестиций вырастает вдвое, и доходность сразу снижется с 40% до 20%.

А во-вторых, и на другой стороне нашего уравнения (то есть там, где мы подсчитываем доходы от нашей инвестиции) все небезоблачно. Арендодателю предстоит множество трат:

- квартплата и коммунальные платежи. В некоторых странах на рынке действует правило, что эти расходы несет арендатор. Но так – далеко не везде, и вполне вероятно, что там, где недвижимость приобретете вы, эти траты (полностью или частично) лягут на собственника квартиры;

- оплата квартиры в период простоя – когда один арендатор съехал, а другого еще не нашли. В этом случае, как вы понимаете, квартиру уже без вариантов придется оплачивать из вашего собственного кармана;

- страховка . В большинстве стран без нее никуда. Но даже если вы вдруг решитесь обойтись без этой траты – придется самостоятельно откладывать какие-то средства на случай аварий, заливов, пожаров и т.п.;

- налоги . Если в России некоторые квартиросдатчики бегают от налоговой инспекции, то за границей такое вряд ли возможно. Прежде всего потому, что там вы – иностранец, и внимание к вам будет априори большее;

- текущие расходы. Вроде бы мелочи, но в итоге набегают существенные суммы. «Зарубежная инвестиция потребует наличия определенных расходов, связанных с телефонными коммуникациями, обменом документами по почте, подготовкой налоговой отчетности по налогу на доходы от сдачи в аренду и прочее, - объясняет Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock . – В абсолютном выражении эти траты невелики – 150-300 евро в год, и для крупных инвестиций составят доли процента от дохода. Но если инвестиция небольшая… Предположим, мы вложили 5 тыс. евро, которые приносят 6% годовых, что составляет 300 евро. Получается, что от 50% до 100% полученного дохода в этом случае уйдет на сопутствующие расходы».

«В интересных российскому покупателю европейских странах, например, в Италии или Испании, арендный бизнес – это чаще всего семейная традиция местных жителей. При этом основной целью владельцев недвижимости является не получение максимального дохода от аренды, а минимизация расходов на содержание объекта недвижимости», - добавляет Яна Добровольская, исполнительный директор компании «Страна Плюс». И предлагает рассмотреть поподробнее расходы и доходы от сдачи в аренду условно одинаковых вилл, стоимостью около 1 млн евро, которые предлагаются в понедельную аренду за 10 000 евро:

	Италия	Испания
Стоимость объекта	Вилла (5 спален) на побережье в регионе Лацио, 1 млн евро	Достойная вилла на побережье на Коста-дель-Гараф или Коста-дель-Соль, 1 млн евро
Стоимость аренды в неделю	10 000 евро	10 000 евро
Заполняемость	Летний сезон - средняя заполняемость – 7 недель	Летний сезон - средняя заполняемость – 7 недель. По сравнению с Италией заполняемость может быть выше, поскольку цены на недвижимость, а, соответственно, и на аренду несколько ниже
Доход за сезон	70 000 евро	70 000 евро
Расходы за этот период	Подоходный налог – 40%. Коммунальные платежи – 1 000 евро /мес. Обязательные платежи – услуги садовника, чистка бассейна и уборка (около 500 евро в месяц). Косметический ремонт перед началом сезона – ежегодно появляются солевые отложения и подтеки (особенности климата)	Подоходный налог – 21%. Коммунальные платежи – 800-1 000 евро/ месяц. Обязательные платежи – услуги садовника, чистка бассейна и уборка (около 500 евро в месяц). Косметический ремонт перед началом сезона – раз в два года, т.к. солевые отложения и подтеки проявляются не так быстро (уровень влажности ниже, чем в Италии)
Постоянные расходы, вне зависимости от проживания	Обязательные платежи – услуги садовника, чистка бассейна и уборка (около 500 евро в месяц), а также охрана и другие постоянные услуги. Замена основной бытовой техники, например, плит – раз в 2-3 года (климатические условия Италии)	Обязательные платежи – услуги садовника, чистка бассейна и уборка (около 500 евро в месяц), а также охрана и другие постоянные услуги
Чистая прибыль за сезон	Около 8 000 - 9 000 евро, т.е. порядка 1% годовых	Около 10 000 - 12 000 евро, т.е. порядка 1,5 - 2%
Источник: «Страна Плюс».

Мораль: «брутто-доходность», которой соблазняют вас продавцы арендных объектов, – это всего лишь отправная точка расчетов. Для каждого конкретного рынка надо выяснять все предстоящие вам расходы и соответствующим образом корректировать все цифры. Если обещанные вам 35% годовых в итоге превратятся в 5% - это еще хорошо. Не исключено, что недвижимость станет «работать в минус », т.е. станет еще и тянуть с вас по 500-1000 евро ежегодно.

Сезонность: не забывать о ней
Многие специалисты предостерегают от вложения денег в страны Южной Европы – Болгарию, Грецию, Испанию. «На эти страны опытные зарубежные инвесторы не обращают внимания уже достаточно давно, - отмечает Игорь Индриксонс, руководитель аналитического портала Indriksons.ru . – Но, увы, беда многих российских инвесторов в том, что их покупки исключительно эмоциональные».

Если же все-таки рассматривать недвижимость в данных странах с точки зрения вложения денег, то надо отметить сезонность данных рынков. Говоря проще, в высокий сезон (обычно июль-август) там толпы народа, практически любая недвижимость без ярко выраженных недостатков пользуется спросом. Но есть еще и мертвый сезон, когда всякая активность замирает. Определенную аналогию тут можно провести с подмосковными дачами на шести сотках: зимой в этих «сборно-щелевых» домиках никто не живет, сдать их невозможно ни за какие деньги, даже совсем символические.

Все это в высшей степени негативно сказывается на рентабельности вашей инвестиции. Расходы на содержание недвижимости будут идти круглогодично: если, к примеру, оставить ЖК без охраны, то и в январе предприимчивые местные жители там все разворуют. А вот доходы будут поступать лишь 2-3 месяца в году…

Есть у сезонности и еще одна не очень приятная сторона. Когда квартира сдана в долгосрочную (год и более) аренду, арендодатель воспринимает жилье как «свое». На курорт же люди приезжают на две, максимум три недели, и цель у них – «оттянуться». Все это крайне негативно сказывается на сохранности самой недвижимости и имущества – обстановки, бытовой техники…

Мораль: вариантов, приносящих лишь сезонную прибыль, лучше избегать. И уж конечно не принимать на веру «расчеты», когда за основу берется доход от недвижимости за август и потом эта цифра помножается на 12 – исходя из того, что в году 12 месяцев.

Управляющие: найти надежного
Примем как данность, что недвижимость без управления невозможна. Даже если речь не идет о курорте, где необходим гостиничный сервис, все равно без управленца не обойтись. Живя в Москве и сдавая московскую же квартиру, вы можете при появлении проблем (авария на водопроводе, проблемы с соседями, визит участкового и т.п.) лично приехать сами. А как быть, если недвижимость в другой стране?

Об управляющих мы уже упоминали – когда говорили о расчете доходности. Выяснили тогда, что из-за управленцев эта самая доходность снижается, причем платить приходится даже в те периоды, когда недвижимость не сдана. Но «траблы» этим не ограничиваются. Известны случаи, когда управляющие компании сдавали квартиру без ведома владельца – вся прибыль в этом случае шла хитрым сотрудникам, а собственник получал лишь износ своего жилья. На одном из форумов довелось прочитать весьма сочное описание, как хозяин квартиры в Болгарии по приезде обнаружил в холодильнике протухшую курицу, а электрические и водяные счетчики накрутили немалый расход. Управляющая компания, разумеется, заявила, что ничего не знает.

Мораль: выбирая управляющего, нужно разузнать о его деловой репутации и откликах прежних клиентов. А еще раньше – понять, есть ли вообще на данном рынке такие: с репутацией.

Резюме от портала
Меньше всего хотелось бы кого-то пугать и отговаривать: действие, даже ошибочное, лучше, чем бездействие. Однако выход на новый рынок всегда разумнее предвосхитить изучением. Фраза, недавно прочитанная в одной книжке: перед новой инвестицией затратьте на подготовку время не меньшее, чем вы потратили на зарабатывание той суммы, которую собираетесь вложить.

Мнения экспертов
Ольга Горячкина, руководитель отдела зарубежной недвижимости МАН «Rentsale»:
Выгоднее всего приобретать недвижимость для сдачи в аренду в России: в Москве или Питере, если денег поменьше, подойдет Подмосковье. В Европе, а особенно в Германии и Чехии, активно продаются доходные дома, но надо понимать, что за вычетом налогов прибыль будет максимум 5% при полной заполняемости. К тому же надо учитывать, что закон на стороне арендатора, т.е. если он вовремя платит, то попросить освободить помещение или поменять условия договора вы не сможете ни при каких обстоятельствах.

Вадим Дольменидис, директор компании GREECE INVEST:
В Греции на популярном курорте в пешей доступности от моря квартиры с одной спальней начинаются от 30 тыс. евро (вторичка) и от 50 тыс. (первичка). Однако покупка самой дешевой недвижимости может нести значительно большие риски потери капитала. Для аренды нужно выбирать самые ликвидные варианты, тогда вы сможете сдавать их не только в пик сезона, но и в низкий сезон. Основным критерием выбора, на мой взгляд, является соотношение спроса и предложения в данном конкретном регионе. Если вы купите недвижимость максимально дешево, там, где она никому не нужна, и спроса на такую недвижимость нет, то она не только не будет приносить доход, но и принесет убытки на ее содержание. Перед покупкой необходимо консультироваться со специалистами, у которых есть опыт аренды.

Игорь Индриксонс, руководитель аналитического портала Indriksons.ru:
Важный момент – бюрократическая сторона покупки. С одной стороны, чем меньше бумажек необходимо оформить и подписать, тем легче, быстрее и дешевле обходится оформление сделки и, как следствие, сама инвестиция. С другой стороны – упрощенное оформление увеличивает риск мошенничества, а также является сигналом для инвестора к тому, что таким упрощением пытаются привлечь инвестора, а это значит, что могут быть проблемы с ликвидностью и доходностью на рынке. Как раз таки сбалансированность в подходе к документальному оформлению сделок с недвижимостью является большим преимуществом таких стран, как Великобритания, Франция, Германия, Австрия и Швейцария .

Виктор Новиков, управляющий директор компании MY NEW HOTEL INVESTMENT:
В Австрии цена «входного билета» высокая. Хотя апартамент для отдыха можно найти за 100 тыс. евро, а земельный участок для строительства от 1000 евро за сотку. Но это будут инвестиции для отдыха, а не для зарабатывания денег. Для приумножения капитала рекомендуем более солидные вложения – от 500 тыс. евро. Преимущество – надежность!

Елена Лукашова, генеральный директор ЗАО «Зеленый Континент»:
Безусловно, одной из самых лучших стран для деятельности рантье является Австралия. Стабильная экономика, высокий уровень жизни, социальная защищенность, профессиональная медицина, достойное образование, прекрасный климат и лучшая экология – все это обеспечивает стабильный спрос на недвижимость, постоянный рост стоимости объектов, высокие арендные ставки и перспективы лучшей жизни на Зеленом континенте.

Высокие арендные ставки на недвижимость в Австралии не могут не радовать потенциального инвестора. Ликвидный объект стабильно приносит не менее 8% годовых, а доход от сдачи в аренду некоторых объектов достигает 10-15%. В связи с прекрасным климатом сезон тут длится круглый год и заполняемость объекта составляет не менее 85%. Многие строительные компании даже гарантируют доходность 6-8% годовых на сдачу своих объектов первые 2-3 года, поскольку они знают рынок и уверены, что клиент все равно получит больше и не будет требовать выполнения гарантийных обязательств.

Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock:
Крайне важно не смешивать понятия «покупка для себя» и «покупка для инвестиций». Иными словами, тот объект, который россиянин покупает для себя, зачастую оказывается слабо привлекательным с точки зрения получения рентного дохода. Как следствие, далеко не всегда есть смысл выбирать объект для инвестиций с учетом того, чтобы в перспективе перебраться жить поближе к нему. Зарабатывать на недвижимости нужно там, где это приносит стабильный доход и имеет оптимальное соотношение «прибыль - риски», а жить там, где нравится и комфортно.

Геннадий Тузов, директор EstateService Москва & EstateService Санкт Петербург:
Ориентироваться стоит на сезонную, краткосрочную аренду и места выбирать соответствующие. Долгосрочная аренда с учетом социально-ориентированных законов Евросоюза, защищающих арендатора, становится непривлекательной - никто не хочет оказаться в ситуации, когда арендатора приходится выселять через суд за неуплату, при этом понимая, что, возможно, суд сочтет обстоятельства последнего уважительными.

Таким образом для небольших инвестиций следует выбирать стабильные и раскрученные курортные направления, а с точки зрения перспектив рынка (стабильности и роста цены на саму недвижимость) такие, где новое жилье не возводится миллионами квадратных метров в год.

В случае привлечения управляющих компаний, для «сезонной сдачи» оптимально подходят рынки Франции (Лазурный берег), Испании, где кризис на рынке недвижимости никак не сказывается на спросе на сезонную аренду, а снижение цен - весьма на руку инвестору с деньгами, и Португалии. Если вы в состоянии заняться эксплуатацией собственной недвижимости самостоятельно - можно рассмотреть рынки Болгарии, Черногории и Турции, но доверять местным управляющим компаниям можно только под воздействием обильных вливаний под палящим солнцем.

Сергей Карцев, руководитель компании Zora Home:
Вот несколько основных уловок продавцов при продаже объектов недвижимости потенциальным рантье:

Продажа с гарантированным средним уровнем дохода от аренды в первые 2-3 года - цена завышена, и рантье получит просто часть своих денег назад, а сдавать, возможно, никто ничего не будет;

Указание дохода без налогов - готовиться надо к тому, что уровень дохода резко упадет;

Занижение услуг управляющей компании - часто при этом она аффилирована с застройщиком. Желательно выбирать независимую компанию с хорошей репутацией.

Артур Кобозев, еxecutive director компании IMEX Real Estate Broker LLC:
Рынок недвижимости ОАЭ является, без всякого сомнения, самым развитым и привлекательным на Ближнем Востоке. Наша компания работает на самом развитом и привлекательном рынке недвижимости в ОАЭ - в Дубае. Этот город известен на весь мир своими амбициозными проектами: самое высокое в мире здание и самый высокий отель, насыпные искусственные острова, целые районы небоскребов на берегу моря. Иностранные инвесторы могут покупать здесь недвижимость в полную собственность на свое имя, при этом они не платят никаких налогов на полученные от нее доходы. Приведу ключевые моменты, которые побуждают инвесторов выбирать дубайский рынок.

Дубайская недвижимость приносит высокий рентный доход – долгосрочная аренда приносит чистый доход 5-10%, краткосрочная - до 15% в год от стоимости недвижимости. Спрос на аренду очень высок – в Дубае проживает всего 10% коренного населения. Остальные 90% - иностранцы, которые работают в эмирате и, естественно, нуждаются в жилье.

Алексей Василевский, директор компании «Гермес Групп»:
На наш взгляд, Хорватия предоставляет отличные условия для приобретения и последующей сдачи недвижимости в аренду. Страна с населением около 5 млн человек ежегодно принимает почти 10 млн туристов. Гостиничная сеть невелика и откровенно не справляется с этим потоком, поэтому апартаменты для аренды очень востребованы на рынке. Большинство из них резервируются на летний сезон еще до апреля. Это тенденция последних нескольких лет. Активный сезон сдачи длится с середины мая по конец сентября. Снимают апартаменты в основном европейские туристы, для которых близость к морю не так критична, как для наших соотечественников. Удаленность до 1 км воспринимается нормально и на цене существенно не отражается.

Все знают, что самое важное правило при инвестициях - не класть все яйца в одну корзину. Однако не меньшее значение имеют ответы на вопросы о том, куда вкладывать и в какой пропорции распределять средства, чтобы получить оптимальный баланс доходности и риска. В контексте инвестиций в недвижимость за рубежом мой совет - распределяйте капитал по двум «корзинам» с соотношением 70/30%.

Первая «корзина»: для сохранения капитала

Большую часть средств - 70% - рекомендую направить на вложения в низкорисковые проекты . Стратегия сохранения капитала предполагает ориентировочную доходность 4-5% годовых, которая должна быть выше аннуитета (проценты по кредиту плюс платежи по телу кредита) ипотечного кредитования, чтобы денежный поток не стал отрицательным. Задача инвестора в этом случае - сохранить капитал и обогнать инфляцию на первом этапе и создать семейный фонд благосостояния в долгосрочной перспективе.

Для таких инвестиций подходит жилая недвижимость в крупных городах и торговые объекты на оживленных пешеходных улицах . Но у обоих вариантов доходность на сегодняшнем рынке низкая - порядка 2-3%. Кроме того, стоимость квартир в хорошем районе (как для инвесторов, так и для арендаторов) может быть высокой, а цены на торговую недвижимость еще выше. Компромиссный вариант - микроапартаменты. Население европейских городов растет на 1,5% ежегодно, и в основном это происходит за счет людей, переезжающих из небольших населенных пунктов в поисках работы. Именно для них в Германии строятся квартиры площадью 20-30 кв.м , в которых есть все необходимое - санузел, мини-кухня, стол и кровать. Люди арендуют такое жилье в течение трудовой недели, а на выходные уезжают в свои дома в регионах. Кроме того, небольшие квартиры востребованы у студентов и молодых специалистов, которые пока не обзавелись семьей.

Микроапартаменты - одни из самых интересных объектов для инвестиций в недвижимость . С одной стороны, за счет микроформата жилье этого типа стоит дешево для арендатора (около 400 евро в месяц), с другой стороны - дает больше арендной выручки на квадратный метр для владельца (доходность - порядка 4-5%). При этом ликвидность микроапартаментов будет только увеличиваться по мере роста городского населения. Помимо этого, риски инвестиций в такие объекты минимальны . Во-первых, нет проблем с выселением недобросовестных съемщиков, как при традиционной долгосрочной аренде – контракты подписываются на 3-6 месяцев. Во-вторых, жильцы платят страховые депозиты на случай причинения ущерба или при наличии задолженностей. Инвестору необязательно погружаться в арендный менеджмент: работа со съемщиками, решение их проблем, обслуживание недвижимости и даже зачастую ремонт - все это лежит на управляющей компании.

Для инвестиций в микроапартаменты лучше всего подходит Германия, поскольку при вложениях в простой арендный бизнес важна стоимость финансирования, а кредиты в этой стране - среди самых доступных в мире. Инвестор-нерезидент может получить ипотеку в размере 50% от стоимости объекта под менее чем 2% годовых (фиксированная ставка) на 10-20 лет. Дешевое финансирование действует как рычаг, увеличивая доходность на вложенный капитал. Проценты по кредиту при этом идут в расход и снижают налоговую базу.

Без сомнений, : Австрия, Великобритания, США, Швейцария. Однако в Великобритании и США дорогое финансирование для нерезидентов, а в Австрии и Швейцарии хотя и дешевые кредиты, но сложнее найти качественные объекты с доходностью 4-5%, так как страны маленькие, и местные инвесторы очень расторопны и быстро раскупают все самое лучшее. Помимо этого, в этих двух странах действуют территориальные ограничения для иностранных покупателей недвижимости. Рынок Германии больше, и шансы найти хороший объект в этой стране выше. Также рынок Австрии и Швейцарии в последние годы растет медленнее немецкого.

Вторая «корзина»: для заработка

Для второй «корзины» рекомендую предусмотреть 30% капитала, который пойдет на инвестиции в более сложные проекты добавленной стоимости (Added Value). Эту стратегию можно описать тремя словами - «купи, почини, продай». Суть в том, что покупаются жилые, офисные или гостиничные объекты в плохом состоянии, делается ремонт, за счет чего повышается стоимость, и далее недвижимость продается по более высокой цене.

Инвестиции в Added Value - более сложный бизнес по сравнению с арендным, поскольку есть риски, связанные с тем, что может быть превышена смета, могут быть трудности с оформлением разрешений, цена покупки может быть завышена, цена продажи - занижена, или объект может долго продаваться. К тому же, от инвестора или его команды требуется активно участвовать в проекте и иметь квалификацию в строительном бизнесе. Это более рискованный вариант инвестиций в недвижимость , но и более доходный: на редевелопменте можно заработать 12-20% на вложенный капитал. Еще одно преимущество заключается в том, что за счет необходимости делать ремонт можно получить скидку с цены покупки.

При инвестициях в проекты Added Value увеличить доходность можно следующим образом:

• Подобрать профессиональную команду, которая сможет эффективно управлять процессом на месте. Такие проекты почти невозможно реализовать удаленно, без местного партнера.
• Инвестировать в рынки с потенциалом роста цен.
• Вложить деньги в ликвидные объекты, чтобы по окончании проекта их можно было быстро и выгодно продать.
• Правильно структурировать сделку для оптимизации налогов и увеличения доходности (актуально также для стратегии сохранения капитала). Например, если оформить сделку на компанию, то зачастую можно избежать уплаты налога на переход права собственности.
• Брать ипотечный кредит: банковское финансирование снижает потребность в собственном капитале, создает кредитный рычаг и увеличивает доходность. Сегодня ставка по ипотечным кредитам в Европе составляет 2-3%.

Для инвестиций в проекты Added Value сегодня хорошо подходит Испания. Цены на недвижимость в этой стране падали в течение семи лет и начали стабилизироваться в 2014 году. Сейчас объекты в Испании стоят на 45% дешевле по отношению к пику 2007 года, но уже начинают дорожать, поэтому, купив объект по минимальной цене, с учетом последующего роста цен, инвесторы могут заработать на продаже через несколько лет. Длительный период рецессии пройден и впереди восстановление рынка: экономическая ситуация улучшается, потребительское доверие растет, безработица уменьшается, объемы строительства увеличиваются, и банки более охотно выдают ипотеку.

Среди городов Испании инвестировать в проекты Added Value выгодно в Барселоне. Инвесторы все чаще вкладывают средства в проекты редевелопмента, поскольку на рынке жилья столицы Каталонии наблюдается дефицит новостроек. Особенно перспективна покупка жилых зданий для ремонта с целью последующей перепродажи местным экспатам или для создания студенческих комплексов и апарт-отелей . Помимо этого, в Барселоне большой потенциал роста цен: в 2016 году жилье может подорожать на 7%. Также выгодно инвестировать в проекты реконструкции в Мадриде, где новых и качественных предложений не хватает в офисном сегменте.

Если инвестировать все 100% средств в арендные проекты, то это будет хорошим и надежным вложением, но заработать таким образом на краткосрочном горизонте трудно. Если вложить все в проекты с добавленной стоимостью, то риски будут слишком высокими. По моему мнению, наиболее разумным балансом для зарубежного инвестора является стратегия, при которой 70% средств инвестируются в арендные объекты и 30% - в редевелопмент. Это позволяет получить оптимальный баланс доходности и риска.

Например, при наличии 1 млн евро можно сформировать инвестиционный портфель, взяв еще 1 млн в кредит, вложив 1,4 млн в покупку пакета апартаментов для сдачи в аренду, а затем оставшиеся 600 тыс. евро направив на редевелопмент. Сбалансированная доходность от таких операций будет выше 10% годовых, при этом риски останутся низкими.

Для одних доходность - это чистая прибыль за вычетом всех расходов и налогов, для других - IRR, то есть показатель, рассчитываемый на основании денежных потоков с учетом дисконтирования и условной цены продажи через 10 лет, для третьих - годовая выручка, деленная на стоимость недвижимости. И все по-своему правы.

Среди инвесторов нет согласованного представления о доходности, поэтому многие из них имеют завышенные ожидания

Из-за двусмысленности толкования инвесторы часто «сравнивают теплое с мягким», принимают неверные решения, выбирают некачественные объекты или просто теряют время. Важно понимать, как бизнес-партнер делает расчеты, и синхронизировать понимание доходности и рисков.

Многие клиенты интересуются объектами с высокой доходностью, но когда дело доходит до покупки, мало кто станет приобретать некачественный актив, пусть даже высокодоходный. Большинство стремится приобрести недвижимость в хорошем состоянии и в благополучном районе, с доходностью не ниже 5–7%. Но в большинстве случаев высокая доходность означает, что объект находится не в лучшей локации. Невозможно купить качественную недвижимость дешево, так как на горячих рынках спрос на нее высок.

Один из наших клиентов владел офисным зданием в центре Берлина. Недавно он получил четыре предложения от крупных институциональных покупателей, которые были готовы приобрести объект с доходностью 4% без вычета расходов. Одновременно я показал здание вьетнамскому клиенту, но он соглашался только на 5%, несмотря на то, что качество этого объекта и актуальное положение дел на рынке не позволяют купить что-либо подобное с такой доходностью. В итоге здание в течение месяца было продано канадскому покупателю с доходностью 4%, а вьетнамец по-прежнему ищет в центре Берлина идеальный объект, который принесет ему 5% годовых.

Фото: Unspash 2

Кредитный рычаг

Покупатели часто не понимают, как рассчитывается доходность при использовании кредита. Они не привыкли, что заемное финансирование может быть дешевле стоимости аренды объекта. Поэтому им трудно осознать, что за счет кредита доходность на вложенный капитал может существенно вырасти.

За счет кредита доходность на вложенный капитал может существенно вырасти

Например, при покупке инвестиционной недвижимости в Германии можно рассчитывать на кредит до 50% от стоимости объекта под 2–3% годовых. При арендной доходности 6,5% доходность на вложенный капитал (IRR) с учетом кредита может достигать 7–8%.

Фото: Unspash 3

Доля девелопера

Помимо арендного бизнеса в последние годы многие инвесторы интересуются проектами добавленной стоимости. План обычно такой: купить, построить или отремонтировать, добиться высокого арендного дохода, повысить стоимость, а затем продолжить владеть объектом или продатьего .

Если такой сценарий воплощается с помощью девелопера, то проектная доходность будет отличаться от того, что реально получит инвестор, так как из нее будет вычитаться доля девелопера. Например, IRR проекта может составлять 30%, а инвестор получит только 15%.

Фото: Unspash 4

Манипуляции с финансовой моделью

Компании, реализующие проекты добавленной стоимости, нередко совершают манипуляции с финансовыми моделями, чтобы искусственно завысить показатели: изменяют стоимость заемного финансирования, объем кредита или скорость возврата капитала, занижают расходы или слишком оптимистично прогнозируют доходы. Всё это может завысить экономическую привлекательность проекта в несколько раз, а инвестор в итоге рискует не получить заявленную доходность.

В таком случае рекомендуется внимательно изучать финансовые модели, а также работать только с тем девелопером, который готов вкладывать в проект много собственных средств - а значит, рискует не только деньгами инвестора, но и своими.

Фото: Unspash 4

Риски

Большинство инвесторов понимают, что доходность прямо пропорциональна риску. Однако многие готовы купить объект с более высокой доходностью, не задумываясь о том, с какими рисками он связан и что будет в случае негативного сценария.

Доходность прямо пропорциональна риску

Например, мы реализуем девелоперские проекты в Греции без проектного финансирования, полностью за собственные средства, и добиваемся доходности для инвестора на уровне 12 – 15% за вычетом всех расходов и налогов. Один из клиентов сказал, что и в Германии можно заработать на строительстве 15% (хотя это непросто). Но надо понимать, что в Германии проект будет, скорее всего, закредитован на 70 – 80%, то есть при негативном сценарии есть риск потери капитала. В Греции же такого риска нет, но существует опасность, что продать не удастся и мы останемся с неликвидной недвижимостью с малой доходностью. Какой сценарий хуже - потерять всё или получить меньшую доходность?

Фото: Unspash 6

Выводы

Когда партнеры оценивают финансовые характеристики проекта, нужно заранее определить все термины, методику расчета и возможные риски. Иначе высока вероятность недопонимания, потери времени и денег.

По моему мнению, в арендных проектах сперва лучше анализировать самый простой показатель - годовую арендную выручку, деленную на стоимость объекта (англ. yield или cap rate).

В проектах добавленной стоимости советую обращать внимание на доходность после вычета расходов на управляющую компанию и на местные налоги до уплаты личного подоходного налога инвестора.