Рынок ипотечного и жилищного кредитования играет важную роль при реализации экономической и социальной политики государства. Он находится в постоянном развитии, при этом динамика его зависит от многих факторов (рисунок 1). Стоит выделить:
- ? период становления рынка ИЖК (до 2004 года);
- ? период бурного и динамичного развития ипотеки (2006-2008 годы);
- ? стремительный обвал рынка в связи с кризисом на первичном и вторичном рынке недвижимости (2009 год),
- ? пост кризисное восстановления рынка в современных условиях (начиная с 2010 года).
Рисунок 1 Объем выданных ипотечных кредитов в России в 2006-2011 гг., млрд. руб.
Так, по итогам 2011 года совокупный портфель кредитов крупнейших 90 ипотечных банков (рейтинг представлен в Приложении) составил 624млрд рублей, при этом прирост по отношению к 2010 году составил практически 100%. Для сравнения, в 2010 году совокупный портфель тех же ипотечных банков составлял всего 353 млрд руб. При этом кардинальных изменений в списке лидеров ипотечного рынка не произошло: как и ранее, безоговорочно лидирует «Сбербанк», объем выданных ипотечных кредитов, которого составил 345,7 млрд руб., а его доля превысила 55%.
Вторую строчку, с существенным отставанием от лидера, занимает «ВТБ-24» - размер его ипотечного портфеля составил 80,4 млрд рублей, а доля рынка - 12,9%. Остальные банки существенно отстают от лидеров.
В 2012 г. рынок ипотечного жилищного кредитования характеризовался увеличением количества кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты.
По состоянию на 1 января 2013 г. число участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования по сравнению с началом 2012 г. увеличилось на 9 кредитных организаций и составило 667 участников, из которых 580 кредитных организаций предоставляли ипотечные жилищные кредиты (далее -- ИЖК), тогда как остальные кредитные организации осуществляли обслуживание ранее выданных кредитов. Регулярно ИЖК в рублях предоставляли 189 кредитных организаций, в иностранной валюте -- 9. Наибольшее количество кредитных организаций, предоставляющих ИЖК, расположены на территории Центрального федерального округа -- 363, из них в г. Москве -- 310. На втором месте по количеству кредитных организаций -- Приволжский федеральный округ (95 участников), из них в Республике Татарстан -- 20. Наименьшее количество кредитных организаций -- в Северо-Кавказском федеральном округе -- 3.
В 2012 г. кредитными организациями было предоставлено 691724 ИЖК на общую сумму 1032,0 млрд руб., что составляет 14,3% от общего объема потребительских кредитов. Средний размер предоставленных кредитов увеличился до 1,49 млн руб. против 1,37 млн руб. в 2011 году. Количество предоставленных ИЖК в рассматриваемый период по сравнению с предыдущим годом увеличилось на 32,1%. Объем предоставленных ИЖК увеличился на 43,9% (рисунок 2).
Рисунок 2 Динамика объемов и темпов прироста потребительских кредитов и ИЖК
В 2012 г. наибольший удельный вес выданных ИЖК приходился на заемщиков Центрального федерального округа -- 29,4% от всего объема выданных кредитов.
В 2012 г. было выдано 690050 рублевых кредитов на общую сумму 1017,3 млрд рублей против 1674 кредитов, предоставленных в иностранной валюте, на общую сумму 14,7 млрд в рублевом эквиваленте. Доля рублевых кредитов в общем объеме ИЖК по сравнению с предыдущим годом увеличилась на 1,3 процентного пункта и достигла 98,6%. ИЖК в иностранной валюте предоставлялись в основном заемщикам г. Москвы и Московской области -- 74,5% от всего объема выданных в иностранной валюте кредитов. ипотека кредит рынок
Задолженность по ИЖК в рублях в целом по РФ по сравнению с 2011 г. увеличилась на 42,6%, в иностранной валюте уменьшилась на 25,4% и по состоянию на 1 января 2013 г. составила 1874,3 и 122,9 млрд руб. соответственно. При этом задолженность заемщиков Северо-Кавказского федерального округа по ИЖК в рублях увеличилась за год на 59,6%; уменьшением доли просроченной задолженности в сумме задолженности по ИЖК.
Ипотечное кредитование относится к наиболее рискованным операциям по кредитованию ввиду долгосрочности ипотечных программ многие ссуды переходят в разряд просроченных. Динамику просроченной задолженности по ИЖК можно проанализировать на основании диаграммы, представленной на рисунке 3.
В 2012 г. удельный вес просроченной задолженности в сумме задолженности по ИЖК, предоставленным в рублях, снизился на 0,5 процентного пункта -- до 1,5%, а по ИЖК, предоставленным в иностранной валюте, -- на 0,4 процентного пункта, составив 11,4%. При этом в денежном выражении просроченная задолженность по ИЖК в рублях по сравнению с 2011 г. увеличилась на 6,1%, в иностранной валюте произошло уменьшение на 27,6% (в основном за счет конвертации в рубли ранее выданных в иностранной валюте ИЖК) и по состоянию на 1 января 2013 г. составила 27,5 и 14,0 млрд руб. соответственно.
Рисунок 3 Динамика просроченной задолженности по ИЖК
В России объем проченной задолженности варьируется в зависимости от региональной принадлежности. Сведения о региональной структуре задолженности по ИЖК в рублях и иностранной валюте, а также удельном весе просроченной задолженности представлены на рисунке 4.
Рисунок 4 Региональная структура задолженности по ИЖК
В 2012 г. средневзвешенная процентная ставка по ИЖК, предоставленным в рублях, возросла на 0,4 процентного пункта, в иностранной валюте -- на 0,1 процентного пункта и составила по состоянию на 1 января 2013 г. 12,3 и 9,8% соответственно (рисунок 5). Средневзвешенный срок предоставления кредитными организациями ИЖК в рублях существенно не изменился и составил 180 месяцев (15 лет), а срок по ИЖК, предоставленным в иностранной валюте, уменьшился по сравнению с 2011 г. на 13 месяцев -- до 135 месяцев (11,2 года).
Рисунок 5 Динамика средневзвешенной процентной ставки (%)
В 2012 г. досрочно погашено ИЖК (прав требования по ИЖК) на сумму 252,4 млрд руб., или 24,5% от общего объема предоставленных в 2012 г. ИЖК, из них предоставленных (приобретенных) 8 рублях -- на сумму 240,2 млрд руб. (рисунок 6).
Рисунок 6 Динамика объемов выдачи и досрочного погашения ИЖК (прав требования по ИЖК)
Доля ИЖК (прав требования по ИЖК), досрочно погашенных собственными средствами заемщиков, составила 81,1%. Сумма досрочно погашенных прав требования по ИЖК составила 15,3 млрд руб. В 2012 г. 177 кредитных организаций рефинансировали ИЖК (права требования по ИЖК) путем продажи их другим организациям на сумму 90,2 млрд руб. (в 2011 г. -- 168 кредитных организаций на сумму 93,7 млрд руб.). Причем если в 2011 г. средства, полученные кредитными организациями в порядке рефинансирования путем продажи пула ИЖК, составили 13,1% общего объема ИЖК, предоставленных кредитными организациями, то в 2012 г. -- 8,7% (рисунок 7).
Рисунок 7 Динамика объемов выдачи и рефинансирования ИЖК (прав требования по ИЖК) путем продажи их другим организациям
Среди основных источников рефинансирования ИЖК путем их продажи другим организациям выделяются специализированные организации -- резиденты: в 2012 г. На них приходилось 76,9% от общего объема рефинансированных ИЖК (прав требования по ИЖК). В 2012 г. по сравнению с 2011 г. доля операций, совершенных специализированными организациями -- резидентами, уменьшилась на 6,8 процентного пункта, при этом объем рефинансированных ими ИЖК (прав требования по ИЖК) снизился на 11,5% -- до 69,4 млрд руб. Доля кредитных организаций в источниках рефинансирования увеличилась на 6,2 процентного пункта и составила 20,1%, объем рефинансированных ими ИЖК возрос на 39,0% -- до 18,1 млрд руб. Доля специализированных организаций -- нерезидентов составила 0,1%, доля прочих организаций -- 2,9%. Управляющие компании паевых инвестиционных фондов и общие фонды банковского управления в 2012 г. рефинансировали ИЖК на сумму 9,2 млн руб. (рисунок 8). Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием с сохранением актива на балансе кредитной организации в 2012 г. составила 11 млрд руб.
Рисунок 8 Источники финансирования (прав требования по ИЖК)(%)
Таким образом, в 2012 г. практически весь объем ИЖК (прав требования по ИЖК) рефинансирован на внутреннем финансовом рынке. В настоящее время кредитным организациям предоставлена возможность использовать в качестве обеспечения по операциям рефинансирования Банка России как облигации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (далее -- АИЖК), так и облигации с ипотечным покрытием, выпускаемые в соответствии с законодательством РФ, в том числе облигации с ипотечным покрытием, обеспеченные солидарным поручительством АИЖК.
По нашим оценкам, в 2013 году в России ожидается рост строительного сектора. В целом структура строящейся жилой недвижимости показывает, что она постепенно смещается в сторону возведения многоквартирных многоэтажных объектов, что в перспективе может привести к росту конкуренции на данном рынке. При наблюдающемся росте объема вводимых в эксплуатацию жилых объектов, общий объем строительства в течение 2009-2011 гг. имеет тенденцию к снижению. Это связано с тем, что строящиеся дома рано или поздно вводятся в эксплуатацию, а новые проекты на рынке ввиду проблем с заемным финансированием и общими негативными явлениями экономики не появлялись.
Таблица 4 - Динамика и структура ввода жилья в эксплуатацию в России
Что касается регионального рынка жилищного строительства по состоянию на 1 января 2011 г., на стадии строительства в г. Краснодар находилось 159 проектов многоэтажного жилищного строительства (МЖС), общая площадь которых составила 2,8 млн кв. м, что на 5,5% меньше, чем в начале 2010 г. При этом в докризисный период объемы строительства ежегодно возрастали: в 2006 г. в строительстве было зафиксировано 1,7 млн кв. м, в 2007 г. - уже 2,2 млн кв. м (+128%), в 2008 г. - 2,9 млн кв. м (+103%).
Минимальный темп роста, наблюдаемый в кризисный 2009 г. объяснялся тем, что на рынке активную роль стало играть государство, инициирующее масштабное строительство социального жилья и жилья для нужд Министерства обороны РФ. Тенденция сокращения объемов строительства в течение 2012 гг. будет остановлена, так как в 2010-2011 гг. наблюдалось снижение числа «законсервированных» строительных площадок.
В 2013 году в России ожидается рост строительного сектора и рост доли ипотечных кредитов на покупку недвижимости на первичном рынке.
Таким образом, в 2013 году объем ипотечного кредитования по прогнозам вырастет на 20--25% и составит 1,2--1,3 трлн руб. Драйвером роста останутся ипотечные кредиты на покупку квартир на первичном рынке.
Базовыми предпосылками являются выполнение прогнозов по темпу роста российской экономики в 3,6% ВВП, а также отсутствие потрясений на финансовых рынках. Ключевое значение будет иметь динамика процентных ставок: при их сохранении на текущем уровне рынок прибавит порядка 20%, а в случае снижения темпы прироста могут составить 25%. Вероятность последнего сценария эксперты оценивают как достаточно низкую -- 20--30%. По нашим оценкам, прогнозируемые темпы роста будут соответствовать здоровому росту ипотечного рынка. Драйвером роста вновь станут кредиты на приобретение жилья в новостройках: с учетом текущей динамики доля таких кредитов к концу 2013 года может достичь уровня 35% объема выдачи.
Ипотека начала набирать обороты в нашей стране довольно недавно. В крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки.
Жилищная проблема в России является одной из важнейших проблем современной экономики. Сегодня 8% россиян проживают либо в общежитиях и служебных квартирах, либо снимают жилье. Арендуют жилье люди с недостаточно высоким уровнем доходов, из них 58% малообеспеченные семьи, 37% – семьи со средним обеспечением и лишь 5% можно отнести к сравнительно благополучным слоям населения. Более того, основная часть арендаторов имеет жилье с маленьким метражом и не всеми коммунальными удобствами. Еще около 6% проживают в коммунальных квартирах или в части дома, не имеющих коммунальных удобств. По уровню жизни – это неблагополучная часть населения.
В России на одного человека приходится только 23,4 кв. м жилья . В развитых странах в два-три раза больше.
Ситуация, сложившаяся на рынке недвижимости, свидетельствует о существовании постоянно возрастающей потребности со стороны населения в жилье. Тем самым ипотека приобретает всё большее значение. С другой стороны, она может привести к кризисным явлениям. Яркий пример тому мировой финансовый кризис, начавшийся с ипотечного кредитования.
Опыт ряда развитых стран свидетельствует о перспективности механизма ипотечного кредитования и показывает, что его использование позволяет гражданам, не имеющим достаточных средств для одномоментной покупки жилья, но обладающих стабильным доходом и определенными накоплениями, решить жилищную проблему. В РФ за последние годы уже сложилась практика использования системы ипотечного кредитования, сформировалась основа и заложена законодательная база для функционирования ипотеки, но массового распространения она пока не получила (табл. 2) .
Данные таблицы демонстрируют общую тенденцию увеличения объемов выдаваемых ипотечных кредитов. Ипотечный шок, который испытал рынок в 2008 году, привел к сокращению объемов жилищного кредитования в 2009 г. Одни банки вовсе отказались выдавать ипотечные кредиты, а другие взвинтили ставки до заоблачных высот – 35,6 % годовых, сделав тем самым кредиты просто недоступными.
Исключением стали разве что госбанки, которые постарались удержать ставки на приемлемом уровне – 13–19 %, который, однако, тоже считается слишком высоким. Таким образом, в 2009 г. по сравнению с 2008 г. происходит резкое снижение как объема выданных ипотечных кредитов в 4,3 раза, так и их количества в 2,7 раза. Причиной этого стало общее снижение доходов населения и высокие ставки на ипотечные кредиты. В последующие года наблюдается некоторое замедление темпов роста.
2010 год считается годом восстановления и оздоровления рынка ипотечного кредитования. Возобновилось кредитование строящихся квартир, а также другие программы (Материнский капитал, Военная ипотека и др.). Кредиты стали более доступны для населения, что незамедлительно отразилось на объеме рынка. В результате объем ипотечных кредитов, выданных в 2010 году, увеличился в 2,5 раза до 380,1 млрд. руб. Рынок ипотеки в 2011 г. почти оправился от кризиса. Объем выданных кредитов достиг 719 млрд. руб. Средние процентные ставки по ипотеке в РФ на протяжении нескольких лет колеблются в пределах 15 %. При этом средневзвешенный срок кредитования составляет 15 лет.
Таким образом, несмотря на наметившийся рост рынка ипотечного кредитования, он все еще нестабилен. Рост поддерживается государством (программы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, АИЖК; программа рефинансирования ипотеки ВЭБом).
Результатами функционирования рынка ипотечного кредитования также является устойчивая тенденция к увеличению просроченной задолженности.
Просрочка по ипотечным кредитам стабильно увеличивается. По итогам 2013 г. ее объем составил 2536,869 млрд. руб. В АИЖК связывают резкий рост просрочки сразу в нескольких регионах с ухудшением социальной ситуации, а также снижением качества работы «некоторых банков-партнеров». Уровень просрочки по кредитам является хорошим индикатором ситуации в целом по стране, указывают эксперты. Существует и другое мнение, резкий рост уровня проблемных кредитов происходит одновременно с увеличением выдачи ипотеки это связано с выходом их кризиса.
Конкуренция на ипотечном рынке обостряется в двух плоскостях. Средние банки ведут неравную борьбу за клиента с крупными – Сбербанком, ВТБ 24, Газпромбанком и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), при этом, как частные, так и государственные банки с АИЖК активно конкурируют между собой. Большая часть ипотечного рынка принадлежит Сбербанку, объем выдаваемых им ипотечных кредитов стабильно растет.
Подытожив, можно выявить основные тенденции рынка ипотечного кредитования в России:
Увеличение количества выдаваемых ипотечных кредитов;
Увеличение просрочки платежей;
Рост доли небольших банков в общем объеме кредитования;
Смягчаются требования к заемщикам, в частности снижаются ставки;
Значительное снижение объема выдаваемых ипотечных кредитов в валюте.
Сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующими основными факторами:
Относительная слабость отечественной банковской системы, ее заинтересованность в работе с населением, отсутствие опыта долгосрочного кредитования;
Невысокий финансовый потенциал отечественных страховых, риэлтерских и оценочных компаний, отсутствие у них необходимого опыта по страхованию рисков, возникающих в связи с предоставлением ипотечного кредита
Несовершенство нормативно-правовой базы;
Высокая стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения;
Проблема привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную жилищную систему.
Психологические факторы, нежелания жить в долг .
Проблема неплатежей и отсутствие возможности реализации залога вызваны, прежде всего, проведением некачественной первоначальной оценки кредитоспособности потенциального заемщика. Данные проблемы могут быть решены посредством выработки унифицированной качественной системы оценки заемщиков – скоринговой системы, адаптированной к российским условиям.
Для банков основная проблема – источники финансирования выдачи кредитов. Поскольку ипотечный кредит – долгосрочный актив, то должно быть и долгосрочное финансирование.
Одной из причин неудовлетворенного спроса со стороны населения на жилье являются, прежде всего, доходы населения. Не смотря на рост доходов населения, наблюдается рост доли расходов на покупку товаров и оплату услуг в структуре использования денежных доходов.
Сегодня многие эксперты, рассуждая о сдерживающих факторах, указывают на высокие процентные ставки, сравнивают ипотеку в России с западными странами.
Но никто не говорит, что сравнивать нужно не абсолютные показатели ставки, а относительные, с учетом инфляции, роста доходов населения.
На основе вышеизложенного можно выделить ряд направлений развития ипотечного кредитования.
Одним из перспективных направлений развития ипотечного кредитования в настоящее время является малоэтажное строительство эконом класса. Неразвитость этого направления обусловлено тем, что данное направление является менее рентабельным, чем многоэтажное строительство, и застройщики пытаются получить больший уровень доходности за счет реализации дорогостоящих проектов.
Специалисты в области ипотечного кредитования предусматривают возможность развития такого направления, как толлинг. Суть его состоит в том, что банки, передавая специализированным ипотечным организациям закладные, в итоге получают не деньги, а ипотечные ценные бумаги на аналогичную сумму. Таким образом, банки разделят со специализированной ипотечной организацией риски по выданным кредитам.
В настоящий период в России внедряется новый вид ипотечного кредитования – продажа недвижимости, уже находящейся в залоге. При этом бывшие заемщики избавляются от обязательств перед банком, исполнить которые они не могут, банк управляет возникающими финансовыми рисками, а покупатель получает льготные условия ипотечного кредитования, так как процентные ставки остаются «в наследство» от предыдущего заемщика и отсутствуют предусмотренные комиссии банков.
Важным направлением совершенствования ипотечного кредитования в России является развитие такой услуги, как ипотечный брокеридж. Суть данной услуги состоит в подборе оптимальных условий кредитования для будущего заемщика, а именно выборе кредитной организации, предоставлении помощи в формировании пакета документов для получения ипотечного кредита, юридических и финансовых консультациях клиента.
Перспективы для развития ипотечного кредитования, конечно же, есть, оно будет развиваться, хотя и небольшими темпами. Уже сейчас заметна конкуренция между банками в этой сфере, что должно вылиться в появление новых ипотечных продуктов, а также снижению процентных ставок по кредиту. Хотя если и будет снижение процентных ставок, то оно будет небольшим, поскольку при прогнозируемых темпах инфляции банки оставят ставки примерно на том же уровне.
Ипотечное кредитование должно развиваться равномерно на территории всей страны с поддержкой государства, которая должна создавать благоприятные условия для функционирования ипотеки.
Подводя итог выше сказанному, можно сказать, что в настоящее время ипотека вызывает много разноречивых мнений. Одни уверены, что при нынешнем уровне жизни этот способ решения жилищной проблемы еще долго останется непопулярным. Другие – что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя.
Как утверждают аналитики крупнейших российских банков и ипотечных брокеров, перспективы развития ипотечного кредитования в России напрямую связаны с тем, как будет развиваться мировой финансовый рынок. Это прежде всего связано с кредитными возможностями банков, а также со степенью доверия кредиторов и заемщиков к текущей экономической ситуации и их финансовыми возможностями.
УДК 339.13.017
РЫНОК ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ: СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ
Толстых Ирина Александровна, к.э.н., доцент кафедра «Экономической теории и экономической политики»
(e-mail: [email protected]) Воронежский государственный технический университет,
г. Воронеж, Россия
В данной статье раскрываются основные макроэкономические показатели РФ, показатели рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования, проводится их анализ, и характеризуются тенденции развития.
Ключевые слова: рынок жилья, рынок ипотечного жилищного кредитования.
За последние пять лет отрасль жилищного строительства являлась одной из самых успешных в России, особенно на фоне замедления экономического роста в 2014 году. Данная отрасль привнесла стимулирующий эффект для развития народного хозяйства и имело существенный вклад в динамику ВВП. Однако основные макроэкономические показатели и относительные показатели ипотеки имеют разнонаправленную динамику (таблица 1).
Таблица 1 - Основные макроэкономические показатели России и относи-
тельные показатели ипотеки в 20 }