Несмотря на то, что власти прилагают много усилий, чтобы сократить число обманутых дольщиков, сегодня, по мнению Марата Оганесяна, старшего вице-президента банка «Российский капитал», в России насчитывается 100 тысяч таких людей. сайт подготовил пошаговую инструкцию, с помощью которой вы можете самостоятельно проверить застройщика и понять, есть ли риск стать обманутым дольщиком.
В прошлом году в России стали банкротами 2700 компаний, в нынешнем уже 170, причем 5 из них строили новостройки в Москве и Подмосковье. И как отметила генеральный директор ORDO Group Ольга Тараканова, большинство из обанкротившихся компаний не были новичками на рынке недвижимости: их опыт работы составлял 7 и более лет. Самое громкое банкротство, прогремевшее на всю страну - это, конечно, печальная история компании «Су-155». Редакция сайт вместе с юристом встречалась с обманутыми покупателями , которые рассказали свои истории.
К сожалению, кризис обострил конкуренцию на рынке недвижимости Московского региона. Как подчеркивал заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин на VII семинаре «Диалог с инвестором», лишь 5% строительных компаний сознательно обманным путем собирают деньги якобы на стройки и исчезают с ними потом. «Остальные застройщики не могут довести стройку до конца из-за неверно выстроенного бизнеса, из-за ошибок в планировании и непродуманных бизнес-стратегий. И это еще одна причина, по которой в отрасли должны остаться только профессионалы», - подчеркнул тогда чиновник.
По данным генпрокуратуры РФ в I квартале 2016 года в России было совершено 254 преступления в сфере долевого строительства, возбуждено 124 уголовных дела. Очевидно, что нарушения прав дольщиков продолжают носить массовый характер
сайт уже писал, как действовать покупателю квартиры, если застройщик признан банкротом , а стройка заморожена. Сегодня наш Тайный покупатель предлагает подробную инструкцию, которая поможем вам самостоятельно оценить, безопасно ли покупать квартиру в понравившейся новостройке.
1. Смотрим разрешительную документацию
Начинаем проверку стройки с разрешительной документации. Минимум, который должен присутствовать на именном сайте новостройки и/или на сайте застройщика (а также брокеров, если в продажах задействованы агентства недвижимости), это проектная декларация и разрешение на строительство. Если же там дополнительно присутствуют техусловия на коммуникации, образец ДДУ - это лишь подтверждает, что застройщику нечего скрывать, а с юридической точки зрения стройка абсолютно чиста. Полный список материалов, которые надо попросить показать в офисе застройщика, читайте в статье юриста девелоперской компании «Сити-XXI век» Василия Шарапова «Если застройщик не предъявляет документы, это плохой знак ».
2. ДДУ vs ЖСК
Сегодня в Московском регионе практически все застройщики продают жилье по договору долевого участия . Лишь 7% продолжают работать по ЖСК. К сожалению, ДДУ, несмотря на то, что является наиболее безопасной формой покупки квартиры в новостройке, от недо- и долгостроя не защищает. Именно поэтому власти постоянно предпринимают попытки модернизации 214-ФЗ, чтобы защитить дольщиков как можно лучше.
Однако, если застройщик предлагает вам договор ЖСК, знайте, что он не регистрируется в регпалате, а значит, не защищает от двойных продаж; договор ЖСК позволяет застройщику переносить сроки сдачи ЖК, ведь по сути договор ЖСК - это люди, добровольно собравшиеся в кооператив и решившие сами себе построить дом. Соответственно, если такой кооператив нанял неграмотного или недобросовестного генподрядчика, нести ответственность будет сам кооператив. Подробнее обо всех рисках договора ЖСК читайте в авторской статье юриста юридической фирмы Via lege Дениса Артемова «Как снизить риски при покупке квартиры по схеме ЖСК ».
3. Застройщик vs девелопер
Зачастую застройщик создается под проект. Так, иногда в документах застройщиком может выступать завод, на месте которого и возводится новостройка. Создание некоего ООО под проект - распространенная практика. Девелоперы утверждают, что им удобно создавать отдельное юридическое лицо под стройку, т.к. это облегчает ведение налогообложения, финансовые потоки разделены, нет путаницы, ведь у крупных девелоперов одновременно в реализации может находиться несколько строек.
Однако путаются покупатели, когда видят, что продает квартиры известная компания, а договор заключается с новичком, который мало того, что специально создан под стройку, но и в учредителях фигурирует компания с непроизносимым названием, зарегистрированная на Кипре или в какой-то другой оффшорной зоне.
Конечно, это не может не настораживать. И должно настораживать. Одно дело, когда 100% акций созданного юридического лица принадлежат девелоперу, и совсем другое - когда следы учредителя теряются в оффшоре, там же останутся и деньги дольщиков, если стройка встанет.
4. Список добросовестных застройщиков
Каждый квартал Москомстройинвест обновляет у себя на сайте список надежных застройщиков Москвы. Вы можете написать название строительной компании в поле «Поиск» и увидеть результат. В списке фигурируют лишь те застройщики, которые работают в рамках 214-ФЗ. Однако, как предупреждает председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев, необходимо обращать внимание и на адрес объекта, потому что бывали случаи, когда по одному адресу застройщик работал в рамках закона, а по другому не сдавал отчетность. «Поэтому при покупке квартиры рекомендуем гражданам убедиться, что не только застройщик, но и сам дом есть в перечне», - подчеркивает чиновник. Есть на сайте Москомстройинвеста и список застройщиков-банкротов .
5. Статус земельного участка
В проектной декларации важно не только установить родство застройщика с девелопером, но и проверить статус земельного участка, чтобы убедиться, что застройщик действительно имеет право возводить на купленной или арендованной земле многоквартирный дом. Статус очень легко проверить на сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online ». Необходимо лишь ввести адрес или кадастровый номер участка, и на публичной кадастровой карте будет виден сам участок и его статус.
6. Страхование ответственности застройщика
С 1 января 2014 года введено обязательное страхование ответственности застройщиков (с 1 января 2017 года страхование заменит компенсационный фонд). В проектной декларации, а также в ДДУ должен быть указан страховщик, который страхует стройку ЖК. Однако мало кто из покупателей знает, что лишь аккредитованный Центробанком страховщик имеет право работать на рынке недвижимости и страховать стройку. На сайте Центрального банка есть список этих страховщиков . Он тоже периодически обновляется: так, еще недавно вы нем фигурировало 19 компаний, а сегодня уже 15. Обязательно сверьтесь со списком, уточните, входит ли в него страховщик, указанный в вашем ДДУ.
7. Оплата квартиры по ДДУ
К сожалению, частым нарушением договора долевого участия является порядок привлечения денег застройщиками. Несмотря на то, что в ДДУ может быть написано, что внести оплату за квартиру дольщик должен в течение 3-5 дней с момента возврата договора с регистрации, застройщики любят обходить этот пункт.
«Самое частое нарушение закона - это привлечение денег дольщика до регистрации ДДУ. 880 млн рублей - таков объем штрафов, выписанных застройщикам за это нарушение в 2015 году»
председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев
Еще на этапе подбора квартиры уточните у менеджера продаж, в каком порядке вы должны оплатить квартиру. Если вам скажут, что первый взнос вы должны заплатить после подписания ДДУ и наличными деньгами - это прямое нарушение закона. Покупатель может внести деньги на аккредитив застройщика, но получить доступ к ним компания может лишь после возврата ДДУ с регистрации. Оплатить квартиру наличными можно, но только имея на руках зарегистрированный ДДУ. Однако аккредитив сегодня - это наиболее безопасный путь ведения расчетов с застройщиком. Чек покупатель может потерять, но банк (как участник сделки) всегда предоставит подтверждение транзакции.
8. ПДКП и договор бронирования
Как правило, сегодня большинство застройщиков бесплатно предоставляют услугу устной брони квартиры сроком до 3-х суток. Однако забронировать квартиру можно и дольше, но за это уже придется заплатить. Зачастую эти деньги идут в зачет стоимости жилья, если в дальнейшем покупатель не передумал заключать сделку. Перед ДДУ застройщик может предложить покупателю заключить договор бронирования, однако, если застройщик предлагает вам устно договориться о брони и внести деньги - это повод насторожиться. Все договоренности, подразумевающие финансирование, должны быть зафиксированы между сторонами документально.
Также некоторые застройщики сегодня предлагают заключить предварительный договор долевого участия, аргументируя это тем, что этот договор - документ о намерениях сторон. Однако, вам надо знать, что ПДКП - не регистрируется в отличие от ДДУ, а значит, не защищает от двойных продаж. Особенно опасно заключать такой договор на этапе котлована, даже если под видом ПДКП застройщик предлагает вам внести задаток - поскольку при расторжении этого договора по инициативе покупателя задаток в соответствии с п.2 ст.381 Гражданского кодекса РФ не подлежит возврату.
ПДКП можно подписать только, когда дом уже построен, но проходит процедуру приемки госкомиссией - в этом случае уже можно не опасаться долгостроя. Подробнее о ПДКП читайте в статье руководителя юридического департамента компании «Газпромбанк-Инвест» Александра Кириловичева «Безопасное использование предварительного договора купли-продажи » и в статье начальника правового управления ГК «МИГ-Недвижимость» Сергея Крахина «Риски предварительного договора купли-продажи »
Дата публикации 09 августа 2016Возведение жилого дома сопровождается оформлением различной документации. Рассказываем какие документы должен предоставить застройщик покупателю квартиры.
Не секрет, что на строительном рынке встречаются недобросовестные компании, которые стремятся предоставить жильцу на подпись не совсем важные акты и скрывают те, которые имеют первостепенное значение. Какие документы должен предоставить застройщик покупателю квартиры? Постараемся ответить на этот вопрос.
Что требует закон
В соответствии с 214-ФЗ застройщик по первому требованию покупателя квартиры обязан предоставить следующие документы :
Учредительные документы – Устав, Свидетельство о внесении в единый государственный реестр юридических лиц, Свидетельство ОГРН, ИНН;
Лицензию;
Разрешение на строительство;
Проектную документацию со всеми изменениями, если они вносились в процессе;
Технико-экономическое обоснование проекта;
Заключение государственной экспертизы проектной документации;
Подтверждающие право на земельный участок;
Финансовые – утвержденные годовые отчеты, отчетность за 3 последних года осуществления предпринимательской деятельности или за фактический период предпринимательской деятельности либо книги учета доходов и расходов при использовании УСН (упрощенной системы налогообложения;
Аудиторское заключение за последний год.
О благонадежности компании можно судить по тому, как быстро клиенту предоставляются для ознакомления указанные документы. Потенциального жильца должен насторожить необоснованный отказ в выдаче разрешений, лицензии, заключений и т.д.
На что надо обратить внимание в первую очередь
Первое, на что стоит обратить внимание при знакомстве с компанией – это ее учредительные документы. Их должны предоставить в оригинале либо показать нотариально заверенную копию. Проверяются сведения о фирме – наименование, фактический и юридический адреса, данные об учредителях и совладельцах. У представителя компании должна быть оформлена доверенность на право вести переговоры с будущими собственниками жилья.
Не лишним будет узнать о проектах компании, в которых она участвовала как застройщик. Предоставляются адреса объектов, фактические даты начала возведения здания и ввода его в эксплуатацию.
Если свидетельства и устав не вызвали никаких сомнений, пора переходить к изучению лицензии и разрешения на строительство. Проверяется вид лицензии, сверяется ее номер, уточняется наименование органа, который ее выдал. Самое главное – это срок ее действия.
Застройщик обязан предоставлять для ознакомления проектную декларацию. Это самая важная бумага, относящаяся к строящемуся объекту. Обычно декларация размещается в публичном доступе для того, чтобы потенциальные инвесторы могли в любое время ее увидеть.
Декларация должна содержать заключение Государственной строительной экспертизы. Заключение свидетельствует, что проект соответствует техническим и законодательным нормам.
В проектной декларации в обязательном порядке содержатся следующие сведения:
Адрес, по которому ведутся работы;
Цель строительства, сроки, основные этапы;
Данные о полученном разрешении на строительство и праве на землю;
Перечень имущества, которое будет входить в общую долевую собственность;
Планируемое количество квартир, их основные технические характеристики;
Функции нежилых помещений, входящих в общую долевую собственность;
Перечень финансовых рисков строительства и их страхование;
Планируемый срок ввода в эксплуатацию объекта;
Стоимость возведения объекта;
Каким способом обеспечивается исполнение обязательств компании;
Список подрядчиков;
Иные инвестиционные средства, вкладываемые в возведение объекта.
Застройщик обязан предоставить жильцу бумаги на землю под объектом. Они так же важны, как проектная декларация.
Если правоустанавливающие бумаги на землю выданы с нарушениями, с введением здания в эксплуатацию возникнут серьезные проблемы.
На участок должны быть оформлены свидетельство о праве собственности или договор долгосрочной аренды. В свидетельстве о праве собственности необходимо уточнить данные компании и сравнить их с учредительными документами. А в договоре аренды следует сравнить его срок с планируемой датой ввода здания в эксплуатацию. Право аренды на землю не должно прекратиться до момента ввода дома в эксплуатацию.
Срок должен превышать планируемую дату ввода, т.к. строительство может затянуться.
При оформлении отношений с клиентом застройщик обязан заключить договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Он имеет приоритет над всеми остальными договорами и соглашениями.
Если компания заключает ДДУ, это означает, что у нее есть разрешение на строительство, земля находится в собственности или в аренде.
ДДУ должен содержать:
Информацию о передаваемом объекте долевого строительства;
Сроки передачи объекта;
Стоимость договора, сроки и порядок оплаты взносов;
Гарантийный срок объекта.
Если компания охотно предоставляет все перечисленные бумаги это говорит о ее открытости и законопослушности. Именно такой является наша компания.
Обратите внимание! Вероятно, в ближайшие годы форма долевого участия будет заменена на проектное финансирование. Согласно этой идее, купить квартиру можно будет только в готовом доме, что снизит количество рисков до минимума, но увеличит стоимость жилья.
Третий способ – предварительные договоры долевого участия и купли-продажи. Эти формы применяются на любой стадии строительства. К примеру, компания еще не получила разрешение на строительство, не завершилась госэкспертиза, но требуются деньги для реализации проекта. Договор долевого участия заключить при таких условиях невозможно, поэтому применяются предварительные договоры. Их можно отнести к одним из худших вариантов оформления сделки. Обязательства продавца по подобным формам сводятся к заключению основного договора в будущем. Если он откажется или станет уклоняться, то покупателю придется через суд принуждать к подписанию соглашения и только после этого требовать передачи права собственности. При этом покупатель вносит деньги по предварительному соглашению, но приобретает право требовать не квартиру, а заключения основного договора.
Существенный минус всех предварительных соглашений – отсутствие обязательной государственной регистрации. Поэтому к перечисленным выше рискам прибавляется вероятность двойных продаж.
Также встречаются такие способы приобретения недвижимости, как паевые фонды, инвестиционная деятельность, кооператив.
Какое бы соглашение не было избрано, в нем должна указываться исчерпывающая информация об объекте, сроках передачи, цене, порядке внесения денег, ответственность сторон за нарушение обязательств, особенно застройщика.
Порядок заключения договора
В зависимости от особенностей приобретения квартиры порядок подписания соглашения будет отличаться.
В ипотеку
При привлечении заемных средств в банке, обеспеченных залогом недвижимости, оформление отношений с застройщиком будет иметь такие особенности:
- предварительное заключение кредитного договора;
- получение одобрения банком выбранного объекта;
- получение оценки стоимости;
- страхование.
У застройщика
Покупка квартиры у самого застройщика – наиболее удачный и дешевый вариант. Самая низкая цена на недвижимость – именно на стадии начала строительства, по мере готовности дома она возрастает, и приобрести квартиру напрямую без участия посредников становится сложно.
В рассрочку
Как правило, рассрочка, предлагаемая застройщиком, бывает кратковременная (до 1 года) и долгосрочная. Первый вариант предполагает отсутствие процентов. При длительной рассрочке покупатель уже должен выплачивать проценты. Их размер устанавливается самим застройщиком и колеблется в районе 12%.
При подписании договора с рассрочкой указывается график внесения платежей, порядок погашения задолженности (проценты и основной долг), а также определяется ответственность за нарушение финансовых обязательств.
Перед приобретением квартиры в строящемся доме в рассрочку следует внимательно изучить условия договора, возможно, банк предложит меньшую ставку.
Регистрация прав собственности
Все договоры, за исключением предварительных, но включая ипотечный, подлежат регистрации в Росреестре.
Некоторые застройщики оказывают своим клиентам услуги по представлению их интересов в Росреестре. После подписания договоров долевого участия дольщик выдает сотрудникам доверенность, по которой они подают заявление на регистрацию сделки. Таким образом, покупателю не нужно являться в отделение регистрационной службы.
Если заключается договор переуступки права между двумя физическими лицами, то посещать Росреестр придется.
Важно помнить, что по договору долевого участия и переуступки с него покупатель получает не право собственности, а права требовать передачи квартиры. В собственность оформляется физически существующий объект, то есть построенная квартира.
Снижение рисков
Зная, что требуется проверять при покупке новостройки, покупатель не попадет в сложную ситуацию, а небольшие меры предосторожности позволят нивелировать риски:
- заключать договор с проверенным застройщиком, давно работающим на рынке недвижимости. Возможно, квартиры в таких домах стоят дороже, чем в остальных, но при покупке квартиры у неизвестной компании есть риск потерять все сбережения;
- изучать темп строительства, по возможности, не вкладывая средства в медленные стройки;
- желательно, чтобы дом был аккредитован в банке – этот показатель не гарантирует полной надежности, но под такой залог банк выдаст кредит охотнее;
- выбор оптимальной формы соглашения (договор долевого участия в строительстве).
Важно! Самый распространенный способ обмана покупателей квартир! Он заключается в неуказании или указании ориентировочного срока сдачи дома. На условия соглашения обязательно обращать внимание! Обычно в таких ситуациях отношения оформляются предварительным договором. Таким образом, покупатель постоянно находится в полном неведении относительно сроков получения квартиры. 6 декабря 2017 .
Договор участия в долевом строительстве.
В соответствии со ст. 4 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
В соответствии с требованиями 214-ФЗ:
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором;
В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора;
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
Обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан для строительства является соблюдение им не только требований, указанных в части 1 статьи 3 214-ФЗ (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 214-ФЗ (наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).
Привлечение денежных средств граждан для строительства до государственной регистрации договора долевого участия является административным правонарушением предусмотренным ч.1 ст.14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:
В соответствии с п. 2 ст. 21 214-ФЗ:
1. разрешение на строительство;
2. технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
3. заключение государственной экспертизы проектной документации;
4. проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
5. документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
В соответствии с п. 2 ст. 20 214-ФЗ:
1. учредительные документы застройщика;
2. свидетельство о государственной регистрации застройщика;
3. свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
4. утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года (за исключением регистров бухгалтерского учета) за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период;
5. аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.