Жилые многоэтажки: сроки службы. Когда положено реконструировать или сносить дом. Нормативные сроки службы зданий и сооружений снип

Сроки эксплуатации зданий

Нормативные сроки эксплуатации конструкций зданий

Нормативные усредненные сроки эксплуатации конструктивных элементов и инженерного оборудования (для жилых зданий с деревянными перекрытиями по стальным и деревянным балкам) Конструктивные элементы Срок эксплуатации, лет Фундаменты 150 Стены: I гр. 150 II гр. 125 III гр. 100 Лестницы 100 Перекрытия 60-80 Крыша 55 Перегородки 40 Полы 40 Окна 40 Двери 40 Внутренняя штукатурка 40 Наружная штукатурка 35 Малярные работы 35 Центральное отопление 40 Водопровод 15 Канализация 40 Электроснабжение 35

Нормативный срок эксплуатации кирпичных стен жилых зданий Группа капитальности стен Нормальный процент износа при сроке эксплуатации, лет 20 40 60 80 100 125 150 175 !а 8 15 20 30 35 45 60 75 I 9 18 25 33 45 60 75 - II 10 22 35 45 60 75 - - III 12 28 40 60 75 - - - Предельный износ - 75%

Теоретические остаточные сроки эксплуатации стен I и II классов капитальности Капитальность стен Теоретические годы эксплуатации при Иф, % 0 30 40 50 60 1а 275 195 151 102 55 I 210 142 96 60 41 II 160 101 92 48 35 http://www.math.rsu.ru/build/base/^с/4.ги.іхі

Группа и тип зданий. Краткая характеристика здания.

Классификация жилых зданий в зависимости от материала стен и перекрытий Группа

зданий Тип зданий Фундаменты Стены Перекрытия Срок

лет I Особо капитальные Каменные и бетонные Кирпичные, крупноблочные и крупнопанельные Железобетонные 150 II Обыкновенные Каменные и бетонные Кирпичные и крупноблочные Железобетонные или смешанные 120 III Каменные, облегченные Каменные и бетонные Облегченные из кирпича, шлакоблоков и ракушечника Деревянные или железобетонные 120 IV Деревянные, смешанные, сырцовые Ленточные бутовые Деревянные, смешанные Деревянные 50 V Сборно-щитовые, каркасные глинобитные, саманные и фахверковые На деревянных «ступенях» или бутовых столбах Каркасные глинобитные Деревянные 30 VI Каркасно-камышитовые На деревянных «ступенях» или на бутовых столбах Каркасные глинобитные Деревянные 15 Классификация общественных зданий в зависимости от материала стен и перекрытий Группа

зданий Конструкция зданий Срок

лет I Здания особо капитальные с железобетонным или металлическим каркасом, с заполнением каменными материалами 175 II Здания капитальные со стенами из штучных камней или крупноблочные; колонны или столбы железобетонные либо кирпичные; перекрытия железобетонные или каменные, своды по металлическим балкам 150 III Здания со стенами из штучных камней или крупноблочные, колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия деревянные. 125 IV Здания со стенами из облегченной каменной кладки; колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия деревянные. 100 V Здания со стенами из облегченной каменной кладки; колонны и столбы кирпичные или деревянные, перекрытия деревянные. 80 VI Здания деревянные с бревенчатыми или брусчатыми рубленными стенами. 50 VII Здания деревянные, каркасные и щитовые 25 VIII Здания камышитовые и прочие облегченные (деревянные, телефонные кабины и т.п.). 15 IX Палатки, павильоны, ларьки и другие облегченные здания торговых организаций. 10 http://www.math.rsu.ru/build/base/>Дос/69.ru.txt

Действительные (средние) сроки эксплуатации.

Средние сроки службы конструктивных элементов крупнопанельных зданий Наименование конструкций Срок службы Фундаменты железобетонные 200 и более Стеновые панели наружных стен 25 Перекрытия сборные железобетонные 150 Лестницы железобетонные 125 и более ПОЛЫ Дощатые крашеные 50 Паркетные 50 Линолеум 10-15 Плиточные метлахские по бетонному основанию 150 Цементные по бетонному основанию 40 Плиточные или цементные полы, отремонтированные с заменой отдельных участков 20 Дощатые полы, отремонтированные с заменой отдельных досок 15 Паркетные полы, отремонтированные с заменой до 25% клепки 25 ОКНА И ДВЕРИ Оконные переплеты и дверные полотна с коробками в наружных стенах 40 Оконные переплеты и дверные полотна во внутренних стенах 80 Двери наружные входные 20 ПЕРЕГОРОДКИ Не несущие из гипса 50 То же, железобетонные 125 и более То же, фибролитовые 40 Несущие железобетонные 125 и более КРЫШИ И КРОВЛИ Железобетонные сборные плиты покрытия 150 Рулонный ковер (толь, рубероид) совмещенных невентилируемых крыш 3-4 То же, вентилируемых 10-12 Теплоизоляционный слой в многослойных крышах 12-18 Покрытие оцинкованной листовой кровельной сталью 50 То же, черной листовой сталью 20 ГЕРМЕТИКИ И УТЕПЛИТЕЛИ СТЫКОВ Пороизол 15-18 Гернит 15-20 Мастичные герметики (мастика У-30М, КБ-1 и др.) 20-25 Антисептированная или просмоленная пакля 10-20 НАРУЖНАЯ ОТДЕЛКА отделка с применением каменных материалов 50-80 То же, с применением полимерных материалов 12-25 То же, ПХВ-красками 6 http://www.math.rsu.ru/build/base/docZ5.ru.txt Износ зданий.

Физический износ зданий. Оценка состояния здания.

Критерием оценки технического состояния здания в целом и его конструктивных элементов и инженерного оборудования является физический износ. В процессе многолетней эксплуатации конструктивные элементы и инженерное оборудование под воздействием физико-механических и химических факторов постоянно изнашиваются; снижаются их механические, эксплуатационные качества, появляются различные неисправности. Все это приводит к потере их первоначальной стоимости.

Физический износ - это частичная или полная потеря элементами здания своих первоначальных технических и эксплуатационных качеств.

Многие факторы влияют на время достижения зданием предельно-допустимого физического износа, при котором дальнейшая эксплуатации здания практически невозможна. Предельный физический износ здания согласно «Положению о порядке решения вопросов о сносе жилых домов при реконструкции и застройке городов», утвержденному Госстроем СССР, составляет 70%. Такие здания подлежат сносу по ветхости. Основными факторами, влияющими на время достижения зданием предельно-допустимого физического износа, являются:

качество применяемых строительных материалов;

периодичность и качество проводимых ремонтных работ;

качество технической эксплуатации;

качество конструктивных решений при капитальном ремонте;

период не использования здания;

плотность заселения.

Оценка состояния здания в зависимости от общего физического износа Состояние здания Физический износ, % Хорошее 0-10 Вполне удовлетворительное 11-20 Удовлетворительное 21-30 Не вполне удовлетворительное 31-40 Неудовлетворительное 41-60 Ветхое 61-75 Непригодное (аварийное) 75 и выше Прогнозируемый физический износ здания, %

На 1-е десятилетие:

Иф1 = Иф.пер. + (И"ф1 / 10) * И;

На 2-е десятилетие:

Иф2 = Иф.пер. + Иф1 + (И"ф2 / 10) * 12 ;

где: Иф1, Иф2 - физический износ на данный год;

Иф.пер. - физический износ на год переоценки основных фондов;

И"ф1, И"ф2 - прирост физического износа соответственно за 1-е и 2-е десятилетия;

а, 12 - период после последней переоценки основных фондов, лет.

Прирост физического износа каменных зданий на ближайшие два десятилетия после переоценки основных фондов, % Физический износ в год переоценки основных фондов Прирост физического износа За 1-е десятилетие За 2-е десятилетие 0 11 7 10 7 5,3 15 5,8 4,7 20 4,8 4,3 25 3,6 4,6 30 3,5 3,5 35 3,5 4 40 4,2 4,6 45 4,8 5,9 50 6,1 9,1 55 8 12 60 13 - http://www.math.rsu.ru/build/base/>Дос/61.ru.txt

Моральный износ зданий.

Обесценение жилищного фонда происходит также за счет морального старения. Установлены две формы морального износа средств труда.

Первая заключается в уменьшении затрат труда и удешевлении производства по мере развития научно-технического прогресса. Вторая форма морального износа состоит в том, что по мере развития науки и техники создаются новые конструкции машин и оборудования, обеспечивающие более высокую производительность труда.

Моральный износ старого жилищного фонда - это обесценение жилого дома в результате уменьшения затрат общественно необходимого труда на возведение в современных условиях жилого дома, сходного по объемно-планировочным решениям и внутреннему благоустройству с ранее возведенными домами в результате роста производительности труда и несоответствия объемно-планировочного и инженерноконструкторских решений, не обеспечивающих современного уровня комфорта проживания по сравнению с новым строительством. Под этим подразумеваются следующие недостатки:

отсутствие горячего водоснабжения, мусоропровода, телефонной связи и лифтов (при отметке входа в квартиру верхнего этажа над уровнем тротуара или отмостки 14 м. и более);

деревянные перекрытия и перегородки;

отсутствие ванных комнат;

планировка квартир регулярная, но неудобная для посемейного заселения;

средняя площадь квартир по дому более 45 м2;

планировка нерегулярная, хаотичная, многокомнатные квартиры, местами несовпадение санузлов по этажам.

Технико-экономическая оценка второй формы морального износа жилых зданий

Разработана МосжилНИИпроектом Краткая характеристика жилого здания Износ, % Планировка во всех секциях удобная для посемейного заселения, дом оснащен всеми видами благоустройства по нормам (возможно отсутствие горячего водоснабжения, мусоропровода, телефонной связи), перекрытия и перегородки негорючие. 0-15 То же, перекрытия и перегородки деревянные (отсутствуют горячее водоснабжение, мусоропроводы, телефонная связь и лифт при отметке пола входа в квартиры верхнего этажа над уровнем тротуара или отметки 14 м. и более). 16-25 Планировка в основном регулярная, но неудобная для по семейного заселения, средняя жилая площадь квартир до65 м.2, отсутствуют некоторые виды благоустройства (горячее водоснабжение, мусоропроводы, телефонная связь, лифты, возможно местами отсутствие ванных комнат), перекрытия и перегородки частично или полностью деревянные. 26-35 Планировка нерегулярная, не всегда совпадающая по вертикали и непригодная для посемейного заселения, средняя площадь квартир до 85 м.2, местами темные или проходные кухни, отсутствуют вышеперечисленные виды благоустройства, а также ванные комнаты, перекрытия и перегородки деревянные. 36-45 Планировка хаотичная, не совпадающая по вертикали, по семейное заселение невозможно, многокомнатные коммунальные квартиры, местами санузлы над жилыми комнатами и кухнями, отсутствуют все виды благоустройства, перекрытия и перегородки деревянные. 45 и более http://www.math.rsu.ru/build/base/doc/68.ru.txt Коэффициент остаточного износа.

Так как жилищный фонд с 70-75 % (в среднем 72.5 %) физического износа считается полностью изношенным (и, следовательно, не имеющий потребительной стоимости), для перевода физического износа в экономические показатели и наоборот необходимо использовать коэффициент:

100 / 72.5 = 1.4, т.е. Иэ = 1.4 * Иф,

где Иэ - экономические показатели износа (амортизация);

Иф - физический износ по данным БТИ;

Определяют остаточный срок службы жилищного фонда:

Т ост. = (100 - 1.4 * Иф) / j ;

где: j - ежегодная норма амортизации;

http://www.math.rsu.ru/build/base/doc/8.ru.txt

Особенности конструкций. Износ зданий. Оптимизация реконструкции. Особенности конструкций жилых зданий.

Конструктивные особенности жилых зданий старой постройки.

Жилые здания старой постройки при высокопрочных стенах и фундаментах с нормативным сроком службы 150 лет имеют большепролетные деревянные перекрытия по деревянным или стальным балкам, предрасположенные к сверхнормативным прогибам. Пролет между стенками достигает 12 - 13 метров. В большинстве зданий разгружающим фактором для балок перекрытий являются сплошные деревянные перегородки из досок толщиной 60 - 80 мм, укрепленные в пазах верхних и нижних горизонтальных обвязочных брусьев. Обвязочные брусы прикреплены к стенам стальными ершами. Общая толщина дощатых несущих перегородок 140 - 160 мм. В отличие от самонесущих, разгружающие перегородки размещены по этажам строго по вертикали. Для перекрытий применялся длинномерный корабельный лес. Заполнение между балками выполнялось из пластин сечением в половину диаметра 180 - 220 мм. Поверх наката устраивалась глиняная смазка толщиной 20 мм, роль звукоизоляции выполнял строительный мусор толщиной 80 - 120 мм. По балкам укладывались лаги с шагом 700 - 800 мм и настилались полы.

Лестничные марши главных лестничных клеток выполнялись из натурального камня по металлическим косоурам, марши вспомогательных (черных) лестничных клеток в большинстве случаев имели «забеж- ные» ступени.

Отсутствие между наружными стенами промежуточных опор приводило к устройству висячей системы стропил, состоящей из стропильных ног, опирающихся на наружные стены, центральной висячей стойки и затяжки.

Иногда взамен дефицитной длинномерной древесины применялся прокатный металл со стальными или чугунными колоннами. Пролет стальных балок достигал 7 - 8 м. Применялись стальные балки и прогоны как однопролетные, так и многопролетные. В кирпичных стенах опорная часть стальных балок перекрытий тщательно анкировалась (анкировка обеспечивала надежную связь стен здания с диском перекрытий).

Применение основных конструктивных элементов с различными нормативными сроками службы требует при капитальных ремонтах учитывать их особенности для исключения излишних издержек или ремонтных циклов (например, за полный срок эксплуатации зданий с кирпичными стенами и деревянными перекрытиями теоретически необходимо дважды менять перекрытия или провести реконструкцию, обеспечивающую равную максимально-возможную длительность эксплуатации здания после реконструкции).

Дома послереволюционной постройки характеризуются применением менее прочных конструктивных элементов: облегченной кирпичной кладкой на теплом шлаковом растворе, шлакоблоков с низкими прочностными характеристиками и т.д. (срок службы 100 - 125 лет). Особенность реконструкции этих зданий заключается в повышении надежности основных элементов конструкций и «комфортности» отремонтированных зданий (исключение коммунальных квартир, подключение служб и т.д.).

http://www.math.rsu.ru/build/base/doc/153.ru.txt

Сроки эксплуатации элементов инженерного оборудования и конструкций в жилых зданиях

Приобретение частного жилья из бруса или бревна всегда сопровождается вполне логичным интересом, который заключается в том, насколько продолжительным окажется срок эксплуатации деревянных домов. Естественно, при этом выполняется сравнение данного параметра с аналогичными показателями для зданий из кирпича и других традиционных строительных материалов. Учитывая важность и несомненную сложность вопроса, следует рассмотреть его подробнее.

Нормативная долговечность домов из древесины

Ответ на вопрос, каким окажется срок службы деревянного жилого дома, зависит от множества факторов. Действующие сегодня СНиПы и ГОСТы исходят из традиционного подхода к определению долговечности подобных построек, когда принимается во внимание длительность эксплуатации отдельных незаменяемых конструкций здания. Такой способ считается вполне объективным и дает реальное представление о сложившейся на ранке частного домостроения ситуации.

Исходя из вышесказанного, нормативный срок службы деревянного дома и некоторых альтернативных вариантов определяется с учетом минимальной долговечности отдельных элементов здания, которая составляет:

Для ленточного ж/б фундамента и забивных ж/б свай - не менее 100 лет;
Для столбчатого основания и винтовых металлических свай - до 50 лет;
Для кирпичной стены стандартной толщины (два с половиной кирпича) - до 100 лет;
Для срубов строганых из бревна - до 70-75 лет;
Для срубов из оцилиндрованного бревна - до 50-60 лет;
Для срубов из профилированного бруса - не менее 50-55 лет;
Для срубов из клееного бруса - не менее 40-45 лет;
Для каркасных построек - не менее 35-40 лет.

Важно отметить, что указанная продолжительность использования построек не является максимальной, так как нередко на практике можно встретить сруб, который стоит и 100, и даже 150 лет. Применение профилированного бруса и оцилиндрованного бревна началось относительно недавно, поэтому настолько старых построек из этих материалов обнаружить не удастся. Тем не менее, необходимо понимать, что на долговечность деревянных зданий влияет большое количество дополнительных факторов, в частности:

Порода и качество заготовки древесины. Сруб из лиственницы может простоять значительно дольше, чем произведенный выше нормативный срок службы. Это не вызывает никаких сомнений у профессионалов, работавших с этим деревом;
Соблюдение требований по уходу за жилым домом. Длительный срок службы предусматривает обязательное антисептирование древесины, которое должно выполняться регулярно. Периодичность обработки определяется характеристиками применяемых составов;
Выполнение правил эксплуатации. Параметры постройки подбираются, исходя из климатических особенностей региона, что обеспечивает соответствие здания предполагаемым условиям использования.

Анализ приведенной информации показывает, что срок службы деревянного дома из бруса или бревна определяется, главным образом, долговечностью сруба. При этом не играют собой роли элементы здания, которые являются заменяемые. Их ориентировочные сроки службы составляют:

Перекрытия из железобетона - 100 лет;
перекрытия из древесины - 50 лет;
полы из досок- 25-30 лет;
деревянные конструкции крыши - 50 лет;
разные виды черепицы - от 15 до 75 лет.

Количество подобных заменяемых элементов постройки достаточно велико, но они, как уже было отмечено выше, не оказывают значимого влияния на срок службы постройки. Тем более, что даже дом с деревянными перекрытиями без проблем простоит 50 лет, а при грамотно произведенном капитальном ремонте продолжительность эксплуатации может быть увеличена, как минимум, вдвое. Приведенная информация четко показывает, что бытующее среди обывателей мнение о недолговечности строений из древесины - это по большей части миф, который основан на неправильном использовании материала и нарушений правил по уходу за подобными зданиями.

Эффективные способы увеличения долговечности строений из бруса или бревна

В практике отечественного частного строительства применяется немало способов, позволяющих серьезно увеличить срок службы деревянного дома из бревна иди бруса. К числу наиболее эффективных из них относятся:

Проведение качественного и регулярного антисептирования. Самый простой и при этом действенный вариант защитить дерево от воздействия негативных факторов. Главные требования - своевременность обработки и грамотный подбор состава;
Огнезащита деревянных поверхностей и, что является обязательным, несущих конструкций. Пожар заслуженно считается наиболее разрушительным видом воздействия на постройки из бруса или бревна, поэтому защита от него выступает непременным условием по обеспечению требуемой долговечности здания;
Грамотное устройство утепления и системы вентиляции. Создание оптимального для дерева температурно-влажностного режима - это еще одно крайне важное условие для длительной эксплуатации жилых домов из бруса или бревна. Излишняя влажность, образование конденсата, наличие сквозняков и промерзаний - все это чрезвычайно негативно воздействует на древесину, серьезно сокращая срок службы материала.

Три указанных способа увеличения долговечности деревянных жилых строений при кажущейся простоте являются весьма действенными и эффективными. Их грамотное применение обеспечит не только длительный срок службы дома, но и комфортные условия проживания в нем. В результате, владелец в полной мере воспользуется преимущества древесины, сведя к минимуму недостатки этого строительного материала.

Другие статьи

Наши проекты

755 000
руб.

Старая цена: 795 000 руб.

Общая площадь: 140.1 м2

422 000
руб.

Старая цена: 445 000 руб.

Общая площадь: 73.8 м2

408 000
руб.

Старая цена: 430 000 руб.

Общая площадь: 71 м2

Введение

1 Общие сведения о зданиях и сооружениях

2 Организация работ по технической эксплуатации зданий

3 Параметры, характеризующие техническое состояние здания

4 Особенности конструкций

Заключение

Список использованной литературы

ВВЕДЕНИЕ

Основными целями новой жилищной политики являются: обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав граждан; осуществление строительства и реконструкции государственного, муниципального и частного жилищных фондов; развитие частной собственности, обеспечение защиты прав предпринимателей и собственников в жилищной сфере; развитие конкуренции в строительстве, содержание и ремонт жилищного фонда; производство строительных материалов, изделий и предметов домоустройства.

Техническая эксплуатация зданий - это комплекс мероприятий, которые обеспечивают безотказную работу всех элементов и систем здания в течение нормативного срока службы, функционирование здания по назначению.

Функционирование здания - это непосредственное выполнение им заданных функций. Использование здания не по назначению, частичное приспособление под другие цели снижают эффективность его функционирования, так как использование здания по назначению является основной целью его эксплуатации.

1 ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ О ЗДАНИЯХ И СООРУЖЕНИЯХ

Сооружением принято называть всё, что возведено человеком для удовлетворения материальных и культурных потребностей общества. Среди разнообразных сооружений особую группу составляют здания.

Здания, как правило, характеризуются наличием помещений, необходимых для деятельности человека. Сооружения, в которых такие помещения отсутствуют (мосты, плотины, радиомачты и т. п.), называют инженерными сооружениями.

По геометрическому признаку различают объемные сооружения (здания всех видов и назначений), площадочные сооружения (спортивные площадки, поля фильтрации), линейные сооружения (дороги, линии электропередачи, наружные трубопроводы). Сооружения, расположенные выше планировочной отметки территории, называют надземными; на планировочной отметке - наземными (дороги, трубопроводы); сооружения, расположенные ниже планировочной отметки, называют подземными (подвалы, хранилища).

Здания в зависимости от назначения бывают жилыми, общественными и производственными.

По этажности здания разделяют на одноэтажные, малоэтажные (до трех этажей включительно), многоэтажные (четыре - девять этажей), повышенной этажности (10-20 этажей), высотные (более 20 этажей) и здания смешанной этажности.

Этаж - это часть здания по высоте, ограниченная полом и перекрытием или полом и покрытием. В зависимости от расположения этажей различают:

1) подвальный этаж (подвал) с отметкой пола ниже планировочной отметки земли (тротуара, отмостки) более чем на половину высоты расположенных в нем помещений;

2) технический этаж, располагаемый под зданием, над верхним этажом здания, в одном или нескольких средних этажах многоэтажного здания и используемый для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций;

3) цокольный этаж с отметкой пола ниже планировочной отметки земли (тротуара, отмостки), но не более чем на половину выше расположенных в нем помещений;

4) надземный этаж с отметкой пола помещений не ниже планировочной отметки земли (тротуара, отмостки);

5) мансардный этаж (мансарда), располагаемый внутри свободною чердачного пространства с утеплением ограждающих конструкции чердака (скатов высокой крыши) и предназначаемый для расплетения помещений.

Здания классифицируют на отапливаемые и неотапливаемые. По роду материалов, из которых возводят здания и сооружения, их делят на каменные (из кирпича, естественных или искусственных камней); бетонные и железобетонные (сборные и монолитные); деревянные и смешанные.

Все здания и сооружения в зависимости от степени долговечности и огнестойкости основных конструкций, их эксплуатационных качеств и с учетом экономичности и народнохозяйственного течения, а также архитектурно-художественной выразительности делятся на четыре класса.

К 1 классу относят крупные общественные здания (театры, музеи и т. п.). К таким зданиям предъявляют повышенные требования; ко II классу - детские учреждения, школы, больницы, предприятия общественного питания и торговли; к III классу - дома не ниже пяти этажей; к IV классу- 1-2-этажные дома и другие здания, к которым предъявляются минимальные требования. Деление зданий на классы имеет целью выявить для них экономически целесообразные решения.

Долговечность здания и сооружения определяется их способностью сохранять во времени заданные качества в определенных условиях при установленном режиме эксплуатации без разрушений и деформаций. Она обеспечивается применением таких материалов, которые обладают расчетной прочностью, и имеют требуемую морозо-, влаго, био- и коррозионную стойкость.

По долговечности (сроку службы) зданий и сооружений установлены три степени: I - не менее 100 лет; II - не менее 50; к III не менее 20 лет. Здания со сроком предполагаемойв течение до 20 лет относят к разряду временных сооружений.

Эксплуатационные качества зданий зависят от качества конструкций и характеризуются составом помещений, нормами их площадей и объемов качеством наружной и внутренней отделки и уровнем инженерного оборудования. Особое значение придается качеству ограждающих конструкций, которые должны защищать помещения от атмосферных осадков, ветра, холода, солнечной радиации, шума и других воздействий, отрицательно влияющих на здоровье людей и выполнение производственных процессов. Санитарно-гигиенические нормы регламентируют перечисленные требования к конструкциям зданий, а также условия нормального естественного и искусственного освещения помещений.

2. ОРГАНИЗАЦИЯ РАБОТ ПО ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЗДАНИЙ

Техническая эксплуатация зданий состоит из технического обслуживания, системы ремонтов, санитарного содержания.

Система технического обслуживания включает в себя обеспечение нормативных режимов и параметров, наладку инженерного оборудования, технические осмотры зданий и конструкций. Система ремонтов состоит из текущего и капитального ремонтов.

Санитарное содержание зданий заключается в уборке общественных помещений, придомовой территории, сборе мусора.

Задачи эксплуатации зданий состоят в обеспечении: безотказной работы конструкций здания; соблюдения нормальных санитарно-гигиенических условий и правильного использования инженерного оборудования; поддержания температурно-влажностного режима помещений; проведения своевременного ремонта; повышения степени благоустройства зданий и т.д.

В течение всего срока службы элементы и инженерные системы требуют неоднократных работ по наладке, предупреждению и восстановлению износившихся элементов. Части здания не могут эксплуатироваться до полного износа.

В процессе эксплуатации здание требует постоянной обслуживания и ремонта. Техническое обслуживание здания - это комплекс работ по поддержанию исправной состояния элементов здания, а также заданных параметров и режимов работы технических устройств, направленных на обеспечение сохранности зданий.

Контроль за техническим состоянием зданий осуществляют путем проведения систематических плановых и неплановых осмотров с использованием современных средств технической диагностики.

Плановые осмотры подразделяются на общие и частичные. При общих осмотрах необходимо контролировать техническое состояние здания в целом, при проведении частичных осмотров им подвергаются отдельные конструкции.

Неплановые осмотры проводятся после ураганных ветров, ливней, сильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, после аварий. Общие осмотры проводятся 2 раза в год - весной и осенью.

При подготовке зданий к эксплуатации в весенне-летнего период выполняют следующие виды работ: укрепляют водосточные трубы, колени, воронки; ремонтируют поливочную систему; ремонтируют оборудование площадок, отмосток, тротуаров, пешеходных дорожек. При осеннем осмотре проверяют готовность здания к эксплуатации в осенне-зимний период, уточняют объемы ремонтных работ по зданиям, включенным в план текущего ремонта следующего года.

Ремонт здания - комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению его физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания.

Таблица 2.1 – Периодичность ремонтов жилых зданий

Нормы, регламентирующие среднюю продолжительность эффективной эксплуатации зданий без ремонта, представлены в таблице 2.

Таблица 2.2 – Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации зданий и объектов

Виды жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурнoro назначения по материалам основных конструкций	Продолжительность эффективной эксплуатации, лет
	до постановки на текущий ремонт	до постановки на капитальный ремонт
Полносборные крупнопанельные, крупноблочные, со стенами из кирпича, естественного камня и т.п. с железобетонными перекрытиями при нормальных условиях эксплуатации (жилые дома)
Здания с аналогичным температурно-влажностным режимом основных функциональных помещений
То же при благоприятных условиях эксплуатации, при постоянно поддерживаемом температурно-влажностном режиме (музеи, архивы, библиотеки и т.п.)
То же при тяжелых условиях эксплуатации, повышенной влажности, агрессивности воздушной среды, значительных колебаниях температуры (бани, прачечные, бассейны, бальнео- и грязелечебницы и т.п.), а также открытые сооружения (спортивные, зрелищные и т.п.)
Со стенами из кирпича, естественного камня и т.п. с деревянными перекрытиями: деревянные, со стенами из прочих материалов при нормальных условиях эксплуатации (жилые дома и здания с аналогичным температурно-влажностным режимом основных функциональных помещений)

3. ПАРАМЕТРЫ, ХАРАКТЕРИЗУЮЩИЕ ТЕХНИЧЕСКОЕ СОСТОЯНИЕ ЗДАНИЯ

Для технической характеристики состояния отдельных конструкций здания возникает необходимость определить его физический износ. Физический износ - величина, характеризующая степень ухудшения технически и связанных с ними других эксплуатационных показателей здания на определенный момент времени, в результате чего происходит снижение стоимости конструкции здания. Под физическим износом понимают потерю зданием с течением времени несущей способности (прочности, устойчивости), снижение тепло- и звукоизоляционных свойств, водо- и воздухонепроницаемости.

Основными причинами физического износа являются воздействия природных факторов, а также технологических процессов, связанных с эксплуатацией здания.

Процент износа зданий определяют по срокам службы или фактическому состоянию конструкций, пользуясь правилами оценки физического износа, где в таблицах устанавливаются признаки износа, количественная оценка и определяется физический износ конструкций и систем (в %) (табл. 3).

Физический износ устанавливают:

На основании визуального осмотра конструктивных элементов и определения процента потери ими эксплуатационных свойств вследствие физического износа с помощью таблиц;

Экспертным путем с оценкой остаточного срока службы;

Расчетным путем;

Инженерным обследованием зданий с определением стоимости работ, необходимых для восстановления его эксплуатационных свойств.

Физический износ определяется сложением величин физического износа отдельных элементов здания: стен, перекрытий, крыши, кровли, полов, оконных и дверных устройств, а также отделочных работ, внутренних санитарно-технических и электротехнических устройств и других элементов.

Обесценение жилищного фонда происходит также за счет морального старения. Установлены две формы морального износа средств труда. Первая заключается в уменьшении затрат труда и удешевлении производства по мере развития научно-технического прогресса. Вторая форма морального износа состоит в том, что по мере развития науки и техники создаются новые конструкции машин и оборудования, обеспечивающие более высокую производительность труда.

Моральный износ старого жилищного фонда - это обесценение жилого дома в результате уменьшения затрат общественно необходимого труда на возведение в современных условиях жилого дома, сходного по объемно-планировочным решениям и внутреннему благоустройству с ранее возведенными домами в результате роста производительности труда и несоответствия объемно-планировочного и инженерно-конструкторских решений, не обеспечивающих современного уровня комфорта проживания по сравнению с новым строительством. Под этим подразумеваются следующие недостатки:

· отсутствие горячего водоснабжения, мусоропровода, телефонной связи и лифтов (при отметке входа в квартиру верхнего этажа над уровнем тротуара или отмостки 14 м. и более);

· деревянные перекрытия и перегородки;

· отсутствие ванных комнат;

· планировка квартир регулярная, но неудобная для посемейного заселения;

· средняя площадь квартир по дому более 45 м2;

· планировка нерегулярная, хаотичная, многокомнатные квартиры, местами несовпадение санузлов по этажам.

Краткая характеристика жилого здания	Износ, %
Планировка во всех секциях удобная для посемейного заселения, дом оснащен всеми видами благоустройства по нормам (возможно отсутствие горячего водоснабжения, мусоропровода, телефонной связи), перекрытия и перегородки негорючие.
То же, перекрытия и перегородки деревянные (отсутствуют горячее водоснабжение, мусоропроводы, телефонная связь и лифт при отметке пола входа в квартиры верхнего этажа над уровнем тротуара или отметки 14 м. и более).
Планировка в основном регулярная, но неудобная для по семейного заселения, средняя жилая площадь квартир до65 м.2, отсутствуют некоторые виды благоустройства (горячее водоснабжение, мусоропроводы, телефонная связь, лифты, возможно местами отсутствие ванных комнат), перекрытия и перегородки частично или полностью деревянные.
Планировка нерегулярная, не всегда совпадающая по вертикали и непригодная для посемейного заселения, средняя площадь квартир до 85 м.2, местами темные или проходные кухни, отсутствуют вышеперечисленные виды благоустройства, а также ванные комнаты, перекрытия и перегородки деревянные.
Планировка хаотичная, не совпадающая по вертикали, по семейное заселение невозможно, многокомнатные коммунальные квартиры, местами санузлы над жилыми комнатами и кухнями, отсутствуют все виды благоустройства, перекрытия и перегородки деревянные.	45 и более

4 ОСОБЕННОСТИ КОНСТРУКЦИЙ

Дома послереволюционной постройки характеризуются применением менее прочных конструктивных элементов: облегченной кирпичной кладкой на теплом шлаковом растворе, шлакоблоков с низкими прочностными характеристиками и т.д. (срок службы 100 - 125 лет). Особенность реконструкции этих зданий заключается в повышении надежности основных элементов конструкций и "комфортности" отремонтированных зданий (исключение коммунальных квартир, подключение служб и т.д.).

Конструктивные элементы	Срок эксплуатации, лет
Фундаменты
Стены: I гр.
II гр.
III гр.
Лестницы
Перекрытия
Крыша
Перегородки
Полы
Окна
Двери
Внутренняя штукатурка
Наружная штукатурка
Малярные работы
Центральное отопление
Водопровод
Канализация
Электроснабжение

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Под сроком службы здания понимают продолжительность его безотказного функционирования при условии осуществления мероприятий технического обслуживания и ремонта. Продолжительность безотказной работы элементов здания, его систем и оборудования неодинакова.

При определении нормативных сроков службы здания принимают средний безотказный срок службы основных несущих элементов - фундаментов и стен. Срок службы других элементов может быть меньше нормативного срока службы здания. Поэтому в процессе эксплуатации здания эти элементы приходится заменять, возможно, несколько раз.

Изнашивание зданий и сооружений заключается в том, что отдельные конструкции и здания в целом постепенно утрачивают свои первоначальные качества и прочность. Определение сроков службы конструктивных элементов - сложная задача, так как результат зависит от большого количества факторов, влияющих на износ.

Задачей мероприятий технической эксплуатации зданий является устранение физического и морального износа конструкций и обеспечение их работоспособности. Надежность элементов обеспечивается при выполнении комплекса мероприятий по техническому обслуживанию и ремонту зданий.

При замене отдельных элементов их безотказность повышается, но не достигает первоначальной, так как в конструкциях всегда существует остаточный износ элементов, которые в течение всего срока эксплуатации не меняются.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Ищенко И.И. Технология каменных и монтажных работ: учеб. пособие / И. И. Ищенко. - М., 1990. – 300. С.

2. Комков В.А. Техническая эксплуатация зданий и сооружений: учеб. пособие / В.А. Комков, С.И. Рощина, Н.С. Тимахова. – М.: РИОР, 2007. – 248 С.

3. Панкратова Т.Н. Основы строительного дела: учебное пособие / Т.Н. Панкратова, Ю.М. Соловей. – М.: КОЛОС, 1998. – 230 С.

Пятиэтажек в нашей стране началось примерно в середине прошлого века. Первый такой дом на территории Советского Союза воздвигли в 1948 году на 5-й улице Соколиной Горы города Москвы. Он представлял собой каркасно-панельную конструкцию высотой в четыре этажа.

Главной задачей того времени, которую обязано было решить руководство страны, являлось создание наиболее дешевого проекта застройки. Требовались жилые дома, в которых люди могли бы жить семьями, в противоположность коммунальному заселению.

"Хрущевки" в наши дни

Спустя много десятилетий квартиры в панельных домах всё так же ассоциируются у нас с дешевизной и доступностью. Это настоящее народное жилье. Аналитики рынка недвижимости называют основные причины того, что такие квартиры продолжают продаваться: быстрые темпы строительства, невысокая цена и несколько лучшее качество панелей последнего поколения по сравнению с выпускаемыми ранее.

Тем не менее в наши дни на рынке новостроек панельные дома занимают не более 5%. Дело в том, что в большинстве своём современные реализуемые на рынке варианты и те, что только планируются, существуют в монолитной технике. Сейчас разработаны уже достаточно крупные проекты эконом-класса, представляющие собой целые жилые комплексы.

Если рассматривать лишь вторичный рынок, то, например, в Москве около 45% его представлено "панельками", построенными в разные годы. На самые старые из панельных домов приходится лишь несколько процентов всего объема предложений. Да и спрос на них также невысок. Покупка такого жилья - в основном удел тех, кто не располагает средствами на приобретение чего-либо более качественного.

Почему они дешевле

Чем же объясняется экономическая доступность зданий из готовых панелей? Всё дело в том, что главная производственная нагрузка при возведении переносится с территории стройки в цеха завода ЖБИ, что сразу же снижает затраты. Помимо экономического фактора, действует климатический, ведь производить в цехах железобетонные элементы без оглядки на погодные условия гораздо проще, да и контроль качества осуществляется в заводских условиях намного легче.

Все мы любим экономить, но о том, что скупой платит дважды, забывать всё же не стоит. Это правило действует и для панельного домостроения. Немало случаев, когда после заселения в новый проблемы начинаются буквально через пару лет.

Недоделки могут варьироваться от мелких до вполне серьезных. В одних квартирах осыпается облицовочная плитка, в других проступают наружу межпанельные швы. В чём же причина такого явно преждевременного старения? Ведь здание по определению должно быть рассчитано на гораздо больший срок эксплуатации.

Что влияет на срок службы панельных домов?

Дело в том, что существует понятие усадки, и в панельных домах этот процесс, к сожалению, происходит довольно неравномерно. Другая болевая точка такого дома - это его швы. По стандартам европейского строительства, закладные элементы швов выполняют из нержавеющей стали, так как они признаны одним из самых важных элементов в деле обеспечения прочности и надежности конструкций. Но данное решение обходится застройщику слишком дорого, и панельные дома при этом лишаются главного козыря - невысокой стоимости.

Именно по такой причине в нашей стране данная технология не нашла своего применения. В России места соединений покрывают антикоррозийной краской, что, конечно же, не дает никаких гарантий в вопросе надежности.

Другие недостатки

Кроме того, всем известно, что тепловые характеристики панельных домов оставляют желать лучшего. Особенно это видно в сравнении с монолитными и кирпичными зданиями. Тепло из "панелек" просто-напросто уходит. В условиях серьёзных российских зим обогрев квартиры в таком доме становится нешуточной проблемой.

Другая классическая беда каждого такого здания - его крыша. Чердаков в панельных пятиэтажках обычно нет, а крыши очень часто подвержены протеканию. Даже если сделать их двускатными, это не решит проблему, так как межпанельные швы быстро теряют свою герметичность. Часть девелоперов прибегает к современным герметикам, но доля такой защиты слишком низка, это опять же связано с дополнительными расходами.

О моральном износе

То, что срок службы панельных домов раннего периода (именуемых в народе "хрущевками") фактически прошел, и они давным-давно устарели в моральном плане, ни для кого не секрет. Своими крохотных размеров кухнями, совмещенными санузлами, низкими потолками и отсутствующим мусоропроводом они давно набили оскомину. Современные покупатели, располагающие мало-мальски приличной суммой денег, предпочтут заплатить немного дороже, чем ценой экономии приобретать такое низкокачественное жилье.

Уже давным-давно официально признано, что городские территории, застроенные "хрущевками", используется крайне неэффективно. Здания эти не украшают урбанистические пейзажи и несут коммунальщикам высокие цифры теплопотерь. В целесообразности их сноса и возведения на освободившемся месте новых современных построек уже давно никто не сомневается.

Каков срок службы панельных домов 80 годов?

Срок службы - это тот критерий, который позволяет провести оценку ликвидности дома с максимальной объективностью. Попробуем оценить наши "панельки" с данной точки зрения. Если рассматривать первые тонкостенные "хрущевки", то срок службы панельных домов 80 годов - порядка 50 лет. Понятно, что в физическом и моральном плане такое жильё давным-давно себя исчерпало.

Другая категория домов - панельные и блочные многоэтажки. Это несколько более "продвинутый" вариант. Каждый такой дом насчитывает 9-16 этажей. Строительство их началось в промежутке от 1965 до 1980 гг. Срок службы 9-этажного панельного дома рассчитан на 100 лет.

Каким еще он может быть

Эксперты утверждают, что срок службы современных панельных домов разных серий примерно одинаков. Связано это с тем, что при строительстве их используются одни и те же нормы и строительные правила.

Относительно новые панельные дома имеют заявленное время эксплуатации несколько более длинное. Срок службы панельного многоквартирного дома в общем случае рассчитан на период от 50 до 70 лет. Отдельным сериям (к примеру, П 44) данный период назначают до ста лет. Существует серия С 220, конструкции домов которой собраны из панелей, но материал наружных стен их - кирпичная кладка. Внешний вид таких зданий подобен монолитно-кирпичным. Нормативный срок службы панельных домов данной серии обозначен в пределах 150 лет. Следует заметить, что этот вариант на рынке жилья не слишком распространен.

Чем можно его продлить

По проекту при эксплуатации вновь возводимых панельных домов заложен плановый срок между обязательными капремонтами, и составляет он от 20 до 25 лет. В действительности же реальные здания обходятся без капремонта на 10-15 лет больше запланированного. Насколько срок службы панельного дома можно увеличить? Негласное мнение большинства экспертов гласит, что понятие нормы здесь весьма условно, и продлить его способны ремонт и бережное отношение. Разумеется, речь идет о ремонте всего здания, а не отдельно взятой квартиры. В последнем случае никакого серьезного влияния на общедомовое состояние такое мероприятие никак не окажет.

Таким образом, по мнению экспертов, при эксплуатации панельных домов главное - вовремя проводить капремонт и внимательно следить за поддержанием в исправном состоянии всех коммуникаций. Существуют нормативы по числу человек, допускаемых к проживанию на площади конкретного метража. В условиях российской действительности данные стандарты нарушались в течение целых десятилетий, это, соответственно, ускорило износ большинства зданий.

Признаки аварийного здания

Даже внешний вид панельного дома может свидетельствовать о необходимости ремонта. Об этом красноречиво скажут вам многочисленные трещины и не раз залатанные швы между панелями. Если зайти внутрь дома, сырые стены с плесенью и неприятным запахом, а также ветхие коммуникации красноречиво завершат картину.

Дополнительная сложность для ремонтников состоит в том, что, согласно конструктивным особенностям такой ремонт возможен далеко не всегда. Например, часть проектов предусматривает монтаж батарей и труб непосредственно внутри стен. Изнашиваются же данные коммуникации быстрее, чем заканчивается срок службы панельных домов.

Стоимость квартир после капитального ремонта на рынке недвижимости может быть увеличена приблизительно на 15%, но относится это главным образом к тем зданиям, которые подвергались комплексному ремонту. Данное понятие подразумевает мероприятия по утеплению фасада с цоколем, крыши, ремонту лестничных клеток и чердака (в случае его наличия), остеклению всех балконов, замене труб и оборудования лифтов и газового хозяйства, а также капитальной прочистке вентиляционных каналов.

Максимальные цифры

Такой полноценный ремонт способен на порядок улучшить качество дома и значительно продлить время его эксплуатации. Помимо того, в результате преобразований внешний вид здания бывает значительно улучшен, что сразу поднимает его стоимость на рынке вторичной недвижимости.

На какой срок службы панельных домов можно рассчитывать по максимуму? Согласно нормам, конструкции из железобетона разрешается эксплуатировать до 125 лет, но при строгом соблюдении определённых условий, а именно: не реже одного раза в 25 лет должен быть осуществлен капитальный ремонт, текущий - через каждые семь лет. На практике же добиться от властей проведения данных мероприятий - задача почти нереальная. Профилактикой и определением технического состояния каждого здания не занимается никто. Ремонта можно добиться лишь после многочисленных жалобы по серьезным основаниям.

О реконструкции старых домов

В столице уже давно разработана программа переселения жителей из ветхих и В первую очередь предполагается расселить самые старые панельные пятиэтажки, срок службы которых давно себя исчерпал. Как в Москве, так и в регионах время от времени возникали попытки провести реконструкцию отдельно взятых "хрущевок". К сожалению, данная практика, можно сказать, провалилась.

Заключались попытки в том, что дома определенной серии подвергались надстройке и возведению дополнительных секций. В результате был сделан вывод об экономической нецелесообразности данного проекта. Ведь максимальное число надстраиваемых этажей - один или два, не более. Процесс возведения дополнительных площадей на крыше вызывал активные протесты жильцов. Спросом среди покупателей подобные квартиры также не пользовались. В итоге было решено, что гораздо выгоднее снос старого жилья с последующим строительством на данном участке нового.

Ни установка лифтов, ни полная замена коммуникаций, ни санация всего здания срок службы панельных домов 70 годов не продлит и спроса на рынке жилья хрущевкам не прибавит. Ведь качество панелей, как и исходную планировку квартир, поменять невозможно. Вывод - комфортабельным жильем "хрущевки" не станут никогда.

Как это выглядит

Как навскидку можно определить предаварийное состояние панельного дома? В таких случаях в глаза всегда бросаются внешние трещины стен и нарушенные Взгляд специалиста также моментально вычислит трещины фундамента, которые гораздо опаснее. Коррозия арматуры ведет к разрушению плит, что угрожает обрушением всего здания. Старые коммуникации провоцируют неравномерность грунтовой осадки, что еще больше усугубляет проблему и сокращает срок службы панельных домов. Трубы и электрические сети в таких домах значительно перегружены и очень сильно изношены. И вопрос уже ставится не только о комфорте и престижности проживания. На кону гораздо более важное понятие - безопасность людей.

Срок службы — это календарная продолжительность функционирования конструктивных элементов и здания в целом, при условии осуществления мероприятий технического обслуживания и ремонта.

Для безотказного пользования зданием необходимо периодически заменять (или восстанавливать) некоторые конструктивные элементы и системы инженерного оборудования (например, полы, деревянные перекрытия, системы водоснабжения и др.). Соблюдение правил технической эксплуатации в решающей мере определяет выполнение нормативного срока службы конструктивных элементов и здания в целом. Например, стальная кровля рассчитана на 15 лет службы, при условии, что каждые 3-5 лет она окрашивается. Нарушение этого правила вдвое укорачивает срок службы стальной кровли.

Изнашивание зданий и сооружений заключается в том, что отдельные конструкции, оборудование и здание в целом постепенно утрачивают свои первоначальные качества и прочность. Определение сроков службы конструктивных элементов является весьма сложной задачей, поскольку результат зависит от большого количества факторов, способствующих износу. Поэтому нормативные сроки службы зданий зависят от материала основных конструкций и являются усредненными. Действующие нормы (таблицы 1 и 2) предусматривают различное количество групп капитальности для производственных (4 класса), общественных (9 групп) и жилых зданий (6 групп).

Таблица 1. Классификация жилых зданий по капитальности

Группа зданий	Характеристика здания и конструктивных элементов	Срок службы здания, лет
I	Здания каменные, особо капитальные; фундаменты — каменные и бетонные; стены — каменные (кирпичные) и крупноблочные; перекрытия — железобетонные	150
II	Здания каменные, обыкновенные; фундаменты — каменные; стены — каменные (кирпичные), крупноблочные и крупнопанельные; перекрытия — железобетонные или смешанные, а также каменные своды по металлическим балкам	125
III	Здания каменные, облегченные; фундаменты каменные и бетонные; стены облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков, ракушечника; перекрытия деревянные, железобетонные или каменные своды по металлическим балкам	100
V	Здания сборно-щитовые, каркасные, глинобитные, саманные, фахверковые; фундаменты — на деревянных стульях при бутовых столбах; стены — каркасные и др.; перекрытия — деревянные	30
VI	Здания каркасно-камышитовые, из досок и прочие облегченные	15

Таблица 2. Классификация общественных зданий по капитальности

Группа зданий	Вид зданий, материалы фундаментов, стен, перекрытий	Срок службы здания, лет
I	Здания каркасные, с железобетонным или металлическим каркасом, с заполнением каркаса каменными материалами	175
II	Здания особо капитальные, с каменными стенами из штучных камней или крупных блоков; колонны и столбы — железобетонные или кирпичные; перекрытия — железобетонные или каменные своды по металлическим балкам	150
III	Здания с каменными стенами из штучных камней или крупных блоков; колонны и столбы — железобетонные или кирпичные; перекрытия — железобетонные или каменные своды по металлическим балкам	125
IV	Здания со стенами облегченной (каменной) кладки; колонны и столбы — железобетонные; перекрытия — деревянные	100
V	Здания со стенами облегченной кладки; колонны и столбы — кирпичные или деревянные; перекрытия — деревянные	80
VI	Здания деревянные; стены — бревенчатые или брусчатые	50
VII	Здания деревянные каркасные, щитовые	25
VIII	Облегченные здания	15
IX	Палатки, павильоны, ларьки и другие облегченные здания торговли	10

Первая группа капитальности жилых зданий включает здания каменные, особо капитальные (фундаменты каменные и бетонные; стены кирпичные, крупноблочные и крупнопанельные; перекрытия железобетонные), нормативный срок службы таких зданий — 150 лет. Введение в состав здания конструктивных элементов из материалов, отличающихся меньшим сроком службы, ведет к уменьшению нормативного срока службы здания в целом. Так, здания сборно-щитовые, каркасные, фахверковые, имеющие деревянные перекрытия (пятая группа капитальности), имеют срок службы 30 лет. Последняя (шестая) группа капитальности включает облегченные здания со сроком службы в 15 лет. Нормативный срок службы здания определяется преобладанием в нем тех или иных конструктивных элементов, имеющих различные сроки службы:

фундаменты бетонные 100-125 лет
стены кирпичные и крупнопанельные 125 лет
перекрытия железобетонные 100-125 лет
перекрытия деревянные 60 лет
полы из керамической плитки 80 лет
полы паркетные 50 лет
полы дощатые 30-40 лет
деревянные стропила и обрешетка 50 лет
кровля из керамической черепицы 80 лет
кровля из асбестоцементных листов 30 лет
окна и двери в наружных стенах 40 лет
элементы систем инженерного оборудования (вентили, задвижки, трубы и пр.) 10-20 лет

Срок службы здания зависит как от условий эксплуатации, так и от стратегического выбора проектировщиков. Можно построить относительно дешевое здание, но в течение всего срока эксплуатации нести значительные затраты по его поддержанию в приемлемом техническом состоянии. А можно возвести здание, в котором в течение всего срока службы практически не потребуется проводить обслуживание и ремонт, но стоимость такого объекта будет несоизмеримо больше по сравнению с разумными затратами на техническую эксплуатацию.

Под физическим (материальным, техническим) износом конструктивного элемента или здания понимается утрата первоначальных технических свойств под воздействием различных факторов. С течением времени происходит снижение прочности материалов, устойчивости конструктивных элементов, ухудшаются тепло- и звукоизоляционные, водо- и воздухопроницаемые качества ограждающих конструкций, стираются, ржавеют отдельные элементы.

Таблица 3. Оценка технического состояния конструкций здания в зависимости от их физического износа

Точность определения физического износа здания зависит от применяемого подхода и колеблется от 1% (на основе инженерных изысканий и лабораторных исследований) до 5% (по результатам обследования с применением простейших приборов). Величина физического износа того или иного конструктивного элемента определяется с помощью специальных таблиц, включающих признаки износа и соответствующие им диапазоны значений и износа. Физический износ всего здания определяется как среднее арифметическое значение износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по их удельным весам в общей восстановительной стоимости объекта.

Моральный износ следует понимать как несоответствие здания его функциональному назначению, возникающее вследствие меняющихся социальных запросов. Применительно к жилым зданиям речь о несоответствии архитектурно-планировочных решений современным требованиям, о переуплотненности застройки, о недостаточном уровне благоустройства и озеленения территории, об устаревшем инженерном оборудовании.

Различают две формы морального износа:

1 -я форма — уменьшение стоимости строительных работ по мере снижения их себестоимости (вследствие изменения масштабов строительного производства, роста производительности труда и пр.);

2-я форма — обесценение здания в результате несоответствия его параметров изменившимся требованиям общества.

Имеются в виду следующие отрицательные качества здания:

а) дефекты планировки (наличие проходных комнат, малая площадь кухонь и вспомогательных помещений, неудобное расположение санузлов, большое количество малых комнат и их неудобное расположение и др.);

б) несоответствие конструктивных элементов здания современным требованиям (неудовлетворительные теплотехнические характеристики, звукоизоляция, гидроизоляция и пр.);

в) отсутствие или неудовлетворительное качество элементов инженерного оборудования здания (электро-, водо- и газоснабжения, лифтов, кондиционеров и т.д.).

Возможны два основных способа количественной оценки морального износа второй формы: технико-экономический и социологический. Технико-экономический способ оценки представляет собой систему показателей, составленных на основании обобщения удельной стоимости конструктивных элементов и инженерного оборудования различных зданий, выраженной в процентах от восстановительной стоимости здания. Значение таких показателей нуждается в регулярных коррективах. Метод социологической оценки второй формы морального износа основывается на анализе процессов обмена и купли-продаж и жилья. Например, в процессе обмена более благоустроенного жилья владелец получает компенсацию в виде дополнительной жилой площади. Еще в более четкой форме моральный износ проявляется в риэлторских оценках.