Каким должен быть договор управления многоквартирным домом. Договор управления многоквартирным домом: существенные условия, порядок заключения и расторжения

Одним из самых главных документов при управлении многоквартирного дома управляющей организации является договор управления. Именно он определяет взаимоотношения собственника и управляющей организации, права и обязанности каждой из сторон. Конечно договор управления многоквартирным домом не должен расходится с действующим законодательством, но для того, чтобы не получилось ситуаций, когда управляющая организация не выполняет своих прямых обязанностей необходимо с ним ознакомиться до его подписания.

Образец договора управления многоквартирным домом

Образец договора управления многоквартирным домом будет нужен как собственникам, которые хотят сравнить наш образец с договором, на основании которого управляет многоквартирным жилым домом компания в настоящий момент, членам совета многоквартирного дома, которые собираются заключать договор управления с управляющей организацией, и новым управляющим организациям, которые только начинают свою деятельность.

по адресу: город, улица __________________________________, дом № ____

г. “___» _______________ 20___ г.

ООО У К , ОГРН, ИНН, именуемое в дальнейшем “Управляющая компания”, в лице директора . , действующего на основании Устава, и гражданин ________________________________________________________, паспорт серии _____________ № ___________________________________ выдан «___» ___________________ г. ____________________________________________ код подразделения ______________, собственник жилого помещения - квартиры № ______________________________ в многоквартирном доме по адресу: г. , ул. ___________________, д. _____, действующий на основании свидетельства о регистрации права собственности № __________________________ от «___»______________г., выданном ____________________________________________________, заключили настоящий Договор об управлении многоквартирным жилым домом.

1. Общие положения

1.1. Настоящий Договор заключен на основании ст. 162 Жилищного кодекса РФ, решения Общего собрания собственников жилого дома от «____» _______________ 20___г.

1.2. Условия настоящего Договора определены собранием собственников жилого дома и являются одинаковыми для всех собственников помещения.

2. Термины, используемые в Договоре

Собственник - субъект гражданского права, владеющий на праве собственности ______-комнатной квартирой № _____, общей площадью _____ кв.м., в том числе жилой площадью ______ кв.м., по адресу: город, улица ___________________, дом № ___.

Состав имущества - общее имущество многоквартирного дома, предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и нежилых помещений именно: межквартирные лестничные площадки и клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (доля Собственника помещения в данном доме) - доля, определяемая отношением общей площади указанного помещения к сумме общих площадей всех помещений в данном доме.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Доля в праве нa общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире - доля, определяемая отношением общей площади указанной комнаты к сумме общих площадей всех помещений в данной квартире.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме - доля, определяемая отношением суммы общей площади указанной комнаты и площади доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире к сумме общих площадей всех помещений в данном доме.

Коммунальные услуги - холодное и горячее водоснабжение, отопление, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, вывоз и размещение ТБО на городской свалке.

• уборку общего имущества многоквартирного дома, в том числе подвала, чердака, подъезда, лестничных площадок и маршей, крыши, лифта (ов) при их наличии;
• содержание придомовой территории (уборка, озеленение, благоустройство земельного участка);
• техническое обслуживание коммуникаций и оборудования, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома;
• содержание конструктивных элементов многоквартирного дома;
• обслуживание технических устройств, в том числе лифтов и общедомовых приборов учета, а также технических помещений многоквартирного дома.

Текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома - комплекс ремонтных и организационно-технических мероприятий в период нормативного срока эксплуатации с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования, инженерных систем многоквартирного дома для поддержания эксплуатационных показателей коммуникаций, оборудования, конструкций. Включает:

• текущий ремонт общего санитарно-технического оборудования;
• текущий ремонт электротехнического оборудования;
• текущий ремонт конструктивных элементов многоквартирного дома и придомовой территории;
• текущий ремонт технических устройств (лифтов, пожарной сигнализации и т.д.).

3. Предмет Договора

3.1. Собственник поручает, а Управляющая компания обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по адресу: г. Саратов, ул. _________________, д. ___ _, предоставлять коммунальные услуги, необходимые для обеспечения нормальной эксплуатации квартиры (помещения), принадлежащей Собственнику и расположенной в указанном многоквартирном доме, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

3.2. Состав общего имущества многоквартирного дома и околодомовой территории, в отношении которого будет осуществляться управление, указан в Техническом паспорте на строение от «____» _________________ 20__г.

3.3. Собственник обязуется оплачивать услуги Управляющей компании в порядке, установленном настоящим Договором.

4.Права и обязанности Сторон

4.1. Управляющая компания обязуется:

4.1.1. Управлять многоквартирным жилым домом в соответствии с условиями настоящего Договора и действующим законодательством.

4.1.2. Самостоятельно или с привлечением иных юридических лиц и специалистов, имеющих необходимые навыки, оборудование, сертификаты, лицензии и иные разрешительные документы, организовать предоставление коммунальных услуг, проведение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома в соответствии с действующим законодательством.

4.1.3. Представлять интересы Собственника по предмету Договора, в том числе по заключению от своего имени но в интересах Собственников Договоров, направленных на достижение целей настоящего Договора, во всех организациях, предприятиях и учреждениях любых организационно-правовых форм и уровней.

4.1.4. Вести и хранить техническую документацию (базы данных) на многоквартирный дом, внутридомовое инженерное оборудование и объекты придомового благоустройства, а также бухгалтерскую, статистическую, хозяйственно-финансовую документацию и расчеты, связанные с исполнением Договора. По требованию Собственника знакомить его с условиями совершенных Управляющей компанией сделок в рамках исполнения Договора.

4.1.5. Систематически проводить технические осмотры многоквартирного дома и корректировать базы данных, отражающих состояние дома, в соответствии с результатами осмотра.

4.1.6. Разрабатывать планы работ и услуг по содержанию, текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома. Перечень выполнения работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома определяются к настоящему Договору. Периодичность проведения работ определяется законодательством РФ. Иные решения по проведению данных работ и услуг могут быть приняты на общем собрании Собственников и по согласованию с Управляющей компанией, закреплены дополнительным соглашением к настоящему Договору за подписью обеих Сторон.

4.1.7. Обеспечивать потребителей коммунальными услугами установленного уровня, качества, в объеме, соответствующем установленным нормативам потребления.

4.1.8. Обеспечивать аварийно-диспетчерское обслуживание принятого в управление многоквартирного дома.

4.1.9. Осуществлять рассмотрение предложений, заявлений и жалоб Собственников многоквартирного дома и принимать соответствующие меры в установленные для этого сроки с учетом и Договора.

4.1.10. Уведомлять Собственника об изменении порядка и условий содержания и текущего ремонта многоквартирного дома в рамках Договора путем размещения соответствующей информации на информационных стендах дома в срок не позднее, чем за неделю до наступления перечисленных выше событий.

4.1.11. Информировать в письменной форме Собственника об изменении размеров установленных платежей, стоимости коммунальных услуг:

— физических лиц - не позднее, чем за тридцать дней до даты представления платежных документов, на основании которых будут вноситься платежи в ином размере;

— юридических лиц - в течение 10 рабочих дней со дня принятия новых тарифов.

4.1.12. Производить начисление платежей, установленных в Договора, обеспечивая выставление счета в срок до 10 числа месяца следующего за истёкшим.

4.1.13. Производить сбор установленных в Договора платежей.

4.1.14. Рассматривать все претензии Собственника, связанные с исполнением заключенных Управляющей компанией Договоров с третьими лицами и разрешать возникшие конфликтные ситуации.

4.1.15. Обеспечить Собственников и владельцев помещений информацией о телефонах аварийных служб.

4.1.16. Организовать работы по ликвидации аварий в данном многоквартирном доме.

4.1.17. Приступить к выполнению своих обязательств по Договору с момента вступления его в силу.

4.1.18. Предоставлять отчет о выполнении Договора управления за год в течение второго квартала следующего года.

4.2. Управляющая компания вправе:

4.2.1. Самостоятельно определять порядок и способ выполнения работ по управлению многоквартирным домом, привлекать сторонние организации, имеющие необходимые навыки, оборудование, сертификаты, лицензии и иные разрешительные документы к выполнению работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома.

4.2.2. Организовывать и проводить проверку технического состояния коммунальных систем в помещениях Собственника.

4.2.3. В случае непредоставления Собственником до конца текущего месяца данных о показаниях приборов учета в помещениях, принадлежащих Собственнику, производить расчет размера оплаты услуг с использованием утвержденных на территории г. Саратова нормативов с последующим перерасчетом стоимости услуг после предоставления собственником сведений о показаниях приборов учета.

4.2.4. Организовывать проверку правильности учета потребления ресурсов согласно показаниям приборов учета. В случае несоответствия данных, предоставленных Собственником, проводить перерасчет размера оплаты предоставленных услуг на основании фактических показаний приборов учета.

4.2.5. Проводить проверку работы установленных приборов учета и сохранности пломб.

4.2.6. Прекращать предоставление услуг по Договору в случае просрочки Собственником оплаты оказанных услуг более трех месяцев или нарушения иных требований Договора.

4.2.7. Проверять соблюдение Собственником требований, установленных Договора.

4.2.8. Осуществлять иные права, предусмотренные действующим законодательством, отнесенные к полномочиям Управляющей компании.

4.2.9. Взыскивать с Собственника в установленном порядке задолженность по оплате услуг в рамках Договора.

4.3. Собственник обязуется:

4.3.1. Своевременно в установленные сроки и порядке оплачивать предоставленные по Договору услуги. Возмещать Управляющей компании расходы, связанные с исполнением Договора. Данные расходы включаются в выставляемый Управляющей компанией счет на оплату услуг. При внесении соответствующих платежей руководствоваться утвержденным Управляющей компанией порядком и условиями Договора.

4.3.2. Оплачивать вывоз крупногабаритных и строительных отходов сверх установленных платежей.

4.3.3. Предоставить право Управляющей компании представлять интересы Собственника по предмету Договора (в том числе по заключению Договоров, направленных на достижение целей Договора и не нарушающих имущественные интересы Собственников) во всех организациях.

4.3.4. Выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования.

4.3.5. Своевременно предоставлять Управляющей компании сведения:

— о количестве граждан, проживающих в помещении(ях) совместно с Собственником, и наличии у лиц, зарегистрированных по месту жительства в помещении, льгот для расчетов платежей за услуги по Договору. При отсутствии этих данных все расчеты производятся исходя из нормативной численности проживающих.

— о смене Собственника. Сообщить Управляющей компании Ф.И.О. нового Собственника и дату вступления нового Собственника в свои права. Представить Управляющей компании Договор купли-продажи жилого помещения, аренды, найма и другие документы, подтверждающие смену собственника или владельца.

4.3.6. Обеспечить доступ в принадлежащее ему помещение представителям Управляющей компании, а также организаций, осуществляющих жилищно-коммунальное обслуживание многоквартирного дома для осмотра приборов учета и контроля, а также для выполнения необходимого ремонта общего имущества многоквартирного дома и работ по ликвидации аварий.

4.3.7. Не устанавливать, не подключать и не использовать электробытовые приборы и машины мощностью, превышающей технические возможности внутридомовой электрической сети, дополнительные секции приборов отопления, регулирующую и запорную арматуру без согласования с Управляющей компанией. А также не подключать и не использовать бытовые приборы и оборудование, включая индивидуальные приборы очистки воды, не имеющие технических паспортов (свидетельств), не отвечающие требованиям безопасности эксплуатации и санитарно-гигиеническим нормативам без согласования с Управляющей компанией. Не производить без согласования с Управляющей компанией установку на фасаде многоквартирного дома выносных блоков систем кондиционирования.

4.3.8. Своевременно сообщать Управляющей компании о выявленных неисправностях, препятствующих оказанию Собственнику услуг в рамках Договора.

4.3.9. Не осуществлять переоборудование внутренних инженерных сетей без согласования с Управляющей компанией.

4.3.10. Не нарушать имеющиеся схемы учета услуг, в том числе не совершать действий, связанных с нарушением пломбировки счетчиков, изменением их местоположения в составе инженерных сетей и демонтажем без согласования с Управляющей компанией.

4.3.11. Своевременно осуществлять поверку приборов учета. К расчету оплаты коммунальных услуг предоставляются данные только поверенных приборов учета. Если прибор учета не поверен, объем потребления коммунальных услуг принимается равным нормативам потребления, установленным на территории г. Саратова в порядке, определяемом Правительством Российской Федерации.

4.3.12. Не производить слив воды из системы и приборов отопления.

4.3.13. Ознакомить всех совместно проживающих в жилом помещении либо использующих помещение, принадлежащее Собственнику, дееспособных граждан с условиями Договора.

4.3.14. Не совершать действий, связанных с отключением многоквартирного дома от подачи электроэнергии, воды, газа и тепла.

4.3.15. Предоставлять Управляющей компании в установленные сроки показания приборов учета.

4.3.16. Исполнять иные обязанности, предусмотренные действующими законодательными и нормативно-правовыми актами Российской Федерации, региональных и местных органов власти применительно к данному Договору.

4.3.17. При проведении общестроительных, монтажных и отделочных работ при перепланировке и переустройстве принадлежащего Собственнику помещения строго руководствоваться Жилищным кодексом РФ и действующими нормативными актами.

4.3.18. В случае возникновения необходимости проведения Управляющей компанией не установленных Договором работ и услуг, в том числе связанных с ликвидацией последствий аварий, наступивших по вине Собственника, либо в связи с нарушением Собственником , , , , , , , настоящего Договора, указанные работы проводятся за счет Собственника.

4.4. Собственник имеет право:

4.4.1. В случае неотложной необходимости обращаться к Управляющей компании с заявлением о временной приостановке подачи в многоквартирный дом воды, электроэнергии, отопления.

4.4.2. Требовать в соответствии с действующими на территории г. Саратова нормативными актами перерасчета размера оплаты за отдельные виды услуг, рассчитываемые исходя из нормативов потребления, в случае временного отсутствия (но не менее месяца) одного, нескольких или всех пользователей жилого помещения, принадлежащего Собственнику, при условии представления подтверждающих документов установленного образца.

4.4.3. Требовать в установленном порядке от Управляющей компании перерасчета платежей за услуги по Договору, за исключением услуг по управлению, в связи с несоответствием услуг перечню, составу и периодичности работ (услуг).

4.4.4. Осуществлять другие права, предусмотренные действующими нормативно-правовыми актами РФ, применительно к настоящему Договору.

5. Цена и порядок расчетов

5.1. Собственник производит оплату в рамках Договора за следующие услуги:

• коммунальные услуги (тепло, горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, вывоз и размещение ТБО на городской свалке);
• содержание общего имущества многоквартирного дома;
• текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома;
• управление многоквартирным домом.

5.2. Плата за услуги по содержанию и текущему ремонту в рамках Договора устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с действующим перечнем, составом и периодичностью работ (услуг), указанным в

5.3. Размер платы услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома определяется на общем собрании Собственников дома с учетом предложений Управляющей компании. Если Собственники помещений на своем общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления г. Саратова.

5.4. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается Управляющей компанией как произведение установленных администрацией на объем потребленных ресурсов по показаниям приборов учета. При отсутствии приборов учета или использовании неповеренных приборов учета, объем потребления коммунальных услуг принимается равным нормативам потребления, определяемом Правительством Российской Федерации.

5.5. Оплата Собственником оказанных услуг по Договору осуществляется на основании выставляемых Управляющей компанией счетов-извещений. В выставляемом Управляющей компанией счете-извещении указываются: размер оплаты оказанных услуг, сумма задолженности Собственника по оплате оказанных услуг за предыдущие периоды, а также сумма пени, определенная в соответствии с условиями Договора.

5.6. Льготы по оплате услуг, являющихся предметом Договора, предоставляются в соответствии с действующим законодательством.

5.7. В случае изменения стоимости услуг по Договору Управляющая компания производит перерасчет стоимости услуг со дня вступления изменений в силу.

5.8. Срок внесения платежей:

• до 10 числа месяца, следующего за истекшим - для физических лиц,
• до 15 числа текущего месяца на основании счета на предоплату - для юридических лиц.

5.9. Иные сроки выставления счетов и сроки их оплаты, порядок расчета платежей и иные условия, необходимые для правильного определения размера оплаты определенных услуг устанавливаются Управляющей компанией и доводятся до сведения Собственника в соответствии с порядком, устанавливаемым Управляющей компанией.

5.10. В случае возникновения необходимости проведения не установленных Договором работ и услуг Собственники на общем собрании определяют необходимый объем работ (услуг), сроки начала проведения работ, стоимость работ (услуг) и оплачивают их дополнительно. Размер платежа каждого Собственника рассчитывается исходя из определённых процентных отчислений от покупной стоимости принадлежащих ему объектов недвижимости, расположенных в многоквартирном доме. Оплата в установленном случае производится Собственником в соответствии с выставленным Управляющей компанией счетом на предоплату, а также дополнительно заключенным договором на проведение указанного объёма работ, в котором должны быть отражены: наименование дополнительных работ, их стоимость, расчетный счет, на который должны быть перечислены денежные средства. Платеж должен быть внесен Собственником не позднее 10 рабочих дней со дня выставления счета.

5.11. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет Собственников многоквартирного дома. Решение общего собрания Собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений Управляющей компании о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех Собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому Собственнику переходит обязательство предыдущего Собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.

5.12. Неиспользование помещений не является основанием невнесения платы за услуги по Договору. При временном отсутствии Собственника внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия Собственника в порядке, утверждаемом Правительством Российской Федерации. Перерасчет платы за отопление, а также по услугам: «управление», «содержание общего имущества многоквартирного дома», «текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома» не производится.

6. Ответственности сторон

6.1. Управляющая компания несет ответственность за ущерб, причиненный многоквартирному дому в результате ее действий или бездействия, в размере действительного причиненного ущерба.

6.2. Управляющая компания не несет ответственности за все виды ущерба, возникшие не по ее вине или не по вине ее работников.

6.3. Ответственность по сделкам, совершенным Управляющей компанией со сторонними организациями, самостоятельно несет Управляющая компания.

6.4. В случае нарушения Собственником сроков внесения платежей, установленных разделом 5 Договора, Управляющая компания вправе взыскать с него пени в размере 1/300 (одной трехсотой) учетной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки платежа со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Размер пени указывается в счете, ежемесячно выставляемом Управляющей компанией, и

подлежит уплате Собственником одновременно с оплатой услуг в соответствии с Договора.

6.5. При нарушении Собственником обязательств, предусмотренных Договором, последний несет ответственность перед Управляющей компанией и третьими лицами за все последствия, возникшие в результате каких-либо аварийных и иных ситуаций.

6.6. При выявлении Управляющей компанией факта проживания в квартире Собственника лиц, не зарегистрированных в установленном порядке, и невнесения за них платы по Договору, Управляющая компания после соответствующей проверки, составления акта и предупреждения Собственника, вправе в судебном порядке взыскать с него понесенные убытки.

6.7. В случае, если Собственник своевременно не уведомил Управляющую компанию о смене Собственника и не представил подтверждающие документы, то обязательства по Договору сохраняются за Собственником, с которым заключен Договор, до дня предоставления вышеперечисленных сведений.

6.8. Собственник несет ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством.

6.9. Управляющая компания несет ответственность за организацию и соответствие предоставляемых услуг нормативным актам действующего законодательства.

6.10. В случае причинения убытков Собственнику по вине Управляющей компании последняя несет ответственность в соответствии с действующим законодательством.

6.11. В случае истечения нормативного срока эксплуатации общего имущества многоквартирного дома Управляющая компания не несет ответственности за качество коммунальных услуг по параметрам, зависящим от технического состояния эксплуатируемого оборудования, и качество услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома.

6.12. Во всех остальных случаях нарушения своих обязательств по Договору Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

7. Особые условия

7.1. Все споры, возникшие из Договора или в связи с ним, разрешаются сторонами путем переговоров. В случае, если стороны не могут достичь взаимного соглашения, споры и разногласия разрешаются в судебном порядке по заявлению одной из сторон.

7.2. Претензии (жалобы) на несоблюдение условий Договора предъявляются Собственником в письменном виде и подлежат обязательной регистрации в Управляющей компании.

7.3. Претензии (жалобы) могут быть предъявлены Собственником в течение 2-х недель от даты, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его прав. Претензии (жалобы), предъявленные по истечении данного срока, Управляющая компания не рассматривает.

7.4. Место исполнения настоящего договора: город, улица __________________, д. ___.

8. Форс-мажор

8.1. При возникновении обстоятельств, которые делают полностью или частично невозможным выполнение Договора одной из сторон, а именно пожар, стихийное бедствие, военные действия всех видов, изменение действующего законодательства и другие возможные обстоятельства непреодолимой силы, не зависящие от сторон, сроки выполнения обязательств продлеваются на то время, в течение которого действуют эти обстоятельства.

8.2. Если обстоятельства непреодолимой силы действуют в течение более двух месяцев, любая из сторон вправе отказаться от дальнейшего выполнения обязательств по Договору, причем ни одна из сторон не может требовать от другой возмещения возможных убытков.

8.3. Сторона, оказавшаяся не в состоянии выполнить свои обязательства по Договору, обязана незамедлительно известить другую сторону о наступлении или прекращении действия обстоятельств, препятствующих выполнению этих обязательств.

9. Срок действия Договора

9.1. Договор заключен сроком на три года.

9.2. Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами.

9.3. Договор может быть расторгнут:

— в одностороннем порядке по инициативе Общего собрания Собственников помещений многоквартирного дома в случае несоблюдения Управляющей компанией своих обязанностей при условии письменного извещения Собственниками многоквартирного дома Управляющей компании за 12 месяцев до даты расторжения.договора;

— в одностороннем порядке по инциативе Управляющей компании с обязательным уведомлением Собственников многоквартирного дома не позднее 12 месяцев до даты расторжения договора либо если многоквартирный дом в силу обстоятельств за которые Управляющая компания не отвечает, окажется в состоянии непригодном для использования по назначению;

— по соглашению сторон.

9.4. Изменение и расторжение настоящего Договора осуществляется в порядке, предусмотренном законодательством.

9.5. При отсутствии заявлений одной из сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия, настоящий Договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

10. Реквизиты сторон

Директор ООО УК

__________________/_________________/ _________________________/ /

Приложение № 1

к Договору от “__” _____________ 20__ г.

Перечень работ, услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома по адресу: г. , ул. _______________, д. ___

1. Перечень работ по содержанию жилья:

1. Работы, выполняемые при проведении технических осмотров и обходов отдельных элементов и помещений дома:

• Устранение незначительных неисправностей в общедомовых системах центрального отопления и горячего водоснабжения (регулировка трехходовых кранов, набивка сальников, мелкий ремонт теплоизоляции, устранение течи в трубопроводах, приборах и арматуре, разборка, осмотр и очистка грязевиков воздухосборников, вантозов, компенсаторов, регулирующих кранов вентилей, задвижек, очистка от накипи запорной арматуры и др.).
• Устранение незначительных неисправностей электротехнических устройств в местах общего пользования (смена перегоревших электроламп, мелкий ремонт электропроводки и др.).
• Прочистка канализационного лежака в подвальных помещениях и технических этажах.
• Проверка исправности канализационных вытяжек.
• Проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах.
• Проверка заземления оболочки электрокабеля, замеры сопротивления изоляции проводов, относящихся к общему имуществу собственников помещений многокввартирного дома, в соответствии с ПТЭЭП.
• Осмотр пожарной сигнализации и средств тушения в домах.

1. Работы, выполняемые при подготовке дома к эксплуатации в весенне-летний период:

• Укрепление водосточных труб, колен и воронок.
• Расконсервирование и ремонт поливочной системы.
• Консервация системы центрального отопления.
• Ремонт оборудования детских и спортивных площадок.

1. Работы, выполняемые при подготовке дома к эксплуатации в осенне-зимний период:

• Замена разбитых стекол окон и дверей в местах общего пользования и вспомогательных помещениях.
• Утепление чердачных перекрытий.
• Утепление трубопроводов в чердачных и подвальных помещениях.
• Укрепление и ремонт парапетных ограждений.
• Ремонт, регулировка и испытание систем центрального отопления.
• Утепление и прочистка дымовентиляционных каналов.
• Консервация поливочных систем.
• Ремонт и укрепление входных дверей в подъездах.

1. Работы, выполняемые при проведении частичных осмотров:

• Проверка наличия тяги в дымовых и вентиляционных каналах.
• Уплотнение сгонов в общедомовых инженерных сетях.
• Прочистка общедомовой канализации.
• Набивка сальников в вентилях, задвижках на общедомовых инженерных сетях.
• Укрепление трубопроводов на общедомовых инженерных сетях в местах общего пользования.
• Проверка канализационных вытяжек.
• Мелкий ремонт изоляции.
• Устранение мелких неисправностей электропроводки в местах общего пользования.

1. Прочие работы:

• Регулировка и наладка систем центрального отопления.
• Регулировка и наладка вентиляции.
• Промывка и опрессовка систем центрального отопления.
• Озеленение территории, уход за зелеными насаждениями.
• Удаление с крыш снега и наледей для кровель скатного типа.
• Очистка кровли от мусора, грязи, листьев.
• Уборка и очистка придомовой территории.
• Уборка вспомогательных помещений.
• Удаление крупногабаритного мусора из здания и его вывоз.
• Очистка и промывка стволов мусоропровода и их загрузочных клапанов.
• Дератизация, дезинфекция подвалов, мусоропроводов.
• Посыпка территорий песком в зимнее время.
• Прочистка дымоходов и вентиляционных каналов.
• Управление многоквартирным домом, организация работ по содержанию и ремонту дома.

2. Перечень работ по текущему ремонту общего имущества дома

1. Устранение местных деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмосток и входов в подвалы.
2. Герметизация стыков (межпанельных швов, трещин в кирпичной кладке стен), заделка и восстановление архитектурных элементов, смена небольших участков обшивки деревянных наружных стен, восстановление кирпичной кладки несущих стен.
3. Частичная смена отдельных элементов перекрытий, заделка швов и трещин в местах общего пользования, их укрепление и окраска.
4. Усиление элементов деревянной стропильной системы, антисептирование и антиперирование, устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб, ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции.
5. Смена и восстановление отдельных элементов (приборов), оконных и дверных заполнений в местах общего пользования .
6. Восстановление или замена отдельных участков и элементов лестниц, балконов, крылец (зонты, козырьки над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей).
7. Замена, восстановление отдельных участков полов в местах общего пользования.
8. Восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещениях, в других общедомовых вспомогательных помещениях в связи с аварийными ситуациями (пожар, затопление и др.).
9. Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних общедомовых систем центрального отопления.
10. Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних общедомовых систем водоснабжения, канализации.
11. Восстановление работоспособности общедомовой системы электроснабжения и электротехнических устройств (за исключением внутриквартирных устройств и приборов, а также приборов учета электрической энергии, расположенных в местах общего пользования).
12. Восстановление работоспособности общедомовой системы вентиляции.
13. Восстановление работоспособности вентиляционных и промывочных устройств мусоропроводов, крышек клапанов и шиберных устройств.
14. Ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок для отдыха, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников в границах территорий, закрепленных за домом.

Примечание:

К общедомовым системам относятся:

— стояки отопления, ответвления от стояков до приборов отопления;

— стояки холодного и горячего водоснабжения и отключающие устройства, расположенные в местах общего пользования (подвал, тех. этаж и т.д.)

Собственник: Директор ООО УК:

________________/________________/ _____________________________/ /

Д О Г О В О Р

(с приложениями)

«____» __________ 201__г.

Управляющая организация _____________________________________,

именуемая в дальнейшем «Управляющая компания», в лице ___________________________________________________, действующего на основании ____________________________________________

собственник жилого (нежилого) помещения – квартиры ( части квартиры, комнаты в коммунальной квартире, нежилого помещения), № ___ (в многоквартирном доме (далее - МКД) по адресу: г. Тверь, улица ____________________ _____________________________________, дом № ___, действующий на основании свидетельства о регистрации права собственности №____________________ _от ____________ выданном ______________________________, именуемый в дальнейшем «Собственник» или представитель Собственника ____________________________________________, действующий от его имени в соответствии с полномочиями, основанными на _____________________________________, заключили Договор о нижеследующем:

1. Общие положения

1.1. Настоящий Договор заключен на основании:

1.1.1. Жилищного кодекса Российской Федерации с учетом требований:

Постановления Госкомитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (носит рекомендуемый характер);

- Постановлений Правительства РФ:

- «Об утверждении правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг » ;

- «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» ;

- «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» ;

- «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» от 13.08.06 № 000 (далее «Правила»);

- «О порядке поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан» ;

- «Об утверждении Правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов» . (в ред. от 01.01.2001);

Писем и разъяснений Министерства регионального развития Российской Федерации, которое в соответствии с действующим законодательством дает разъяснения по применению Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утв. постановлением № 000; Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утв. постановлением № 000.

1.1.2. Решения общего собрания собственников МКД №________ от «___ _» __________ 201__г. по адресу: ___________________________________________, дом №____, корп. __, протокол которого хранится по адресу: ____________________________________________________________________________.

1.2. Условия настоящего Договора определены общим собранием собственников МКД (см. п. п.1.1.2) и являются одинаковыми для всех собственников помещений.

2. Термины, используемые в Договоре

4.1.16. Рассматривать в установленный законом срок претензии Собственника, в т. ч. связанные с исполнением заключенных Управляющей компанией Договоров с третьими лицами и разрешать возникшие конфликтные ситуации.

4.1.17. Оказывать Собственнику содействие в организации проведения общих собраний.

4.1.18. Производить обследование дома и вносить предложения об оплате расходов на капитальный ремонт МКД, о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и другие предложения, связанные с условиями проведения капитального ремонта и организации его исполнения.

4.1.19. Обеспечивать соблюдение прав и законных интересов Собственника при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью.

4.1.20. Принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения Собственников помещений общим имуществом в МКД или препятствующих этому.

10.7. Приложение - «Предельные сроки устранения неисправностей».

10.8. Приложение - «Перечень работ, выполняемых управляющей компанией в жилых помещениях, за счет проживающих».

11. Реквизиты и подписи сторон

Собственник: Управляющая компания

__________________________________, _______________________________________

Ф. И.О. ОГРН _________________________________,

ИНН ______________, КПП _____________,

Дата рождения _____________________ р/с № _________________________________

Паспорт серии ______, № ____________, в _____________________________________

выдан _____________________________ к/с ____________________________________

В _____________________________________

Зарегистрирован по адресу: БИК __________________________________

___________________________________

___________________________________

Документ, устанавливающий право собственности

на помещение _____________________________

_________________ / / _________________ / /

«____» ___________ 201___ г. «____» ___________ 201___ г.

Представитель Собственника

__________________________

Основание ______________________________

_________________ / /

«____» ___________ 201___ г.

многоквартирным домом в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Управляющая организация », с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Собственники », с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор », о нижеследующем:

ТЕРМИНЫ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ДОГОВОРЕ

В настоящем Договоре используются следующие термины:

Собственник – субъект гражданского права, право собственности которого на помещение в многоквартирном доме зарегистрировано в установленном порядке.

Пользователи – члены семей собственников жилых помещений, наниматели жилых помещений и члены их семей, владельцы нежилых помещений, пользующиеся ими на основании договоров аренды либо по иным законным основаниям.

Общее имущество многоквартирного дома – принадлежащие собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры, чердаки, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, электрическое, и иное оборудование, находящиеся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (доля Собственника помещения в данном доме) – доля, определяемая отношением общей площади указанного помещения к сумме общих площадей всех помещений в данном доме.

Коммунальные услуги – деятельность Управляющей организации по предоставлению собственникам и пользователям коммунальных ресурсов (электрическая энергия), обеспечивающая комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях.

• вывоз жидких бытовых отходов;
• вывоз и размещение ТБО на городском полигоне;
• ремонт септиков и выгребных колодцев;
• проведение технических осмотров и устранение незначительных неисправностейконструктивных элементов многоквартирного дома;

Текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома – комплекс ремонтных и организационно-технических мероприятий в период нормативного срока эксплуатации с целью устранения неисправностей, включает в себя:

• текущий ремонт электротехнического оборудования;
• текущий ремонт конструктивных элементов многоквартирного дома;

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Настоящий Договор заключен на основании результатов открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, отраженных в протоколе конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом от «»2019 г. №.

1.2. Условия настоящего Договора являются обязательными для Сторон и одинаковыми для всех Собственников.

1.3. Целью Договора является управление многоквартирным домом, а именно обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан в многоквартирном доме, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление гражданам коммунальных услуг надлежащего качества.

1.4. При выполнении условий настоящего Договора Стороны руководствуются Конституцией Российской Федерации, Гражданским Кодексом Российской Федерации, Жилищным Кодексом Российской Федерации, Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Правительством Российской Федерации, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ и иными положениями гражданского законодательства Российской Федерации.

2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

2.1. Управляющая организация, определившаяся в результате проведения открытого конкурса, для возмездного управления многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в таком доме, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

2.2. Состав и состояние общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в отношении которого осуществляется управление, указаны в Приложении № к настоящему Договору.

2.3. Функциями Управляющей организации по объекту управления являются:

2.3.1. Выполнение работ и оказание услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома;

2.3.2. Предоставление коммунальных услуг надлежащего качества Собственникам и Пользователям помещений в многоквартирном доме;

2.3.3. Ведение лицевых счетов Собственников и нанимателей помещений по начислению им платы за содержание и ремонт общего имущества дома, коммунальные услуги, капитальный ремонт и наем, расчет и представление квитанций на оплату предоставленных услуг, получение от них платежей;

2.3.4. Представление интересов Собственников по общему имуществу дома во всех инстанциях;

2.3.5. Заключение хозяйственных и прочих договоров в пределах полномочий, определенных настоящим Договором, не нарушающих имущественные интересы Собственников, пользователей помещениями дома;

2.3.6. В пределах полномочий, определенных настоящим Договором, рассмотрение жалоб, заявлений, претензий, принятие по ним решений и дача ответов;

2.3.7. В установленном законодательством порядке ведение технической, эксплуатационной, финансовой, бухгалтерской документации по дому, предоставление статистической отчетности;

2.3.8. Консолидация всех финансовых средств из всех источников, поступающих на производство работ, предоставление услуг по предмету настоящего Договора, их использование по прямому назначению в рамках настоящего Договора;

2.3.9. Осуществление иной деятельности, направленной на цели управления многоквартирным домом.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

Управляющая организация обязана :

3.1.1. Управлять многоквартирным жилым домом в соответствии с условиями настоящего Договора и действующим законодательством.

3.1.2. Оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома в состоянии, обеспечивающем:

• соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного жилого дома;
• безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических и юридических лиц, муниципального и иного имущества;
• доступность пользования жилыми и/или нежилыми помещениями, помещениями общего пользования;
• соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;
• поддержания архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

Содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома включает в себя:

• осмотр общего имущества, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
• освещение помещений общего пользования;
• обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования;
• сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов;
• меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;
• текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации общего имущества многоквартирного дома.

3.1.3. Предоставлять Собственнику на законных основаниях пользующимся помещением(ями) коммунальные услуги:

• электроснабжение;

а также осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельность.

3.1.4. Оказывать услуги по содержанию и выполнять работы по ремонту общего имущества многоквартирного дома надлежащего качества. Перечень обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме определены в Приложении № к настоящему Договору. Предельные сроки устранения неисправностей при выполнении внепланового (непредвиденного) текущего ремонта отдельных частей многоквартирного дома и оборудования определяются в Приложении № к настоящему Договору. Производство текущего (капитального) ремонта общего имущества многоквартирного дома регламентируется ежегодными планами их производства.

3.1.5. Отражать сведения о составе и состоянии общего имущества в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:

• документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
• документы (акты) о приемке результатов выполненных работ по текущему и капитальному ремонту конструкций;
• акты осмотра, электрического, и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям.

3.1.6. При проведении работ внутри помещения Собственника согласовать с ним время доступа в помещение.

3.1.7. Предупреждать Собственников о необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

3.1.8. Вести и хранить документацию (базы данных) по многоквартирному дому, вносить изменения в техническую документацию, отражающие состояние дома, в соответствии с результатами проводимых осмотров. По требованию Собственника знакомить его с содержанием указанных документов.

3.1.9. В соответствии со своей компетенцией, осуществлять рассмотрение предложений, обращений, заявлений и жалоб Собственника и иных лиц, пользующихся помещениями дома; давать письменные ответы, по существу поставленных в обращении вопросов в установленные законодательством сроки; принимать меры, направленные на восстановление законных прав и интересов Собственника и иных лиц, пользующихся помещениями дома.

3.1.10. Рассматривать все претензии Собственников, связанные с исполнением заключенных Управляющей организацией Договоров с третьими лицами и разрешать возникшие конфликтные ситуации.

3.1.11. На основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома организовывать проведение работ капитального характера.

3.1.12. Представлять по требованию Собственников (представителя Собственников) документы по расходованию средств на содержание и ремонт многоквартирного дома.

3.1.13. Ежеквартально составлять отчеты о поступлении и расходовании денежных средств.

3.1.14. Предоставлять отчет о выполнении Договора управления за год в течение первого квартала года, следующего за отчетным.

3.1.15. Организовывать осуществление регистрационной работы, подготовку и выдачу необходимых справок и копий документов Собственникам и пользователям помещений в установленном порядке.

3.1.16. Организовывать осмотр поврежденного общего имущества многоквартирного дома, помещений и имущества Собственников, Пользователей помещениями дома в -дневный срок (либо в срок, согласованный с заявителем) с момента обращения указанных лиц либо обнаружения неисправностей конструктивных элементов, инженерного оборудования; устанавливать причину, время аварийной ситуации, повлекшей за собой повреждение имущества Собственников, Пользователей помещениями дома, виновных в повреждении лиц, перечень и объем поврежденного общего имущества с оформлением акта осмотра.

3.1.17. Проводить плановые и внеплановые общие и частичные осмотры конструкций, инженерного оборудования и внешнего благоустройства, в части общего имущества многоквартирного дома. Результаты осмотров оформлять в специальных документах по учету технического состояния зданий: журналах, паспортах готовности жилого дома к эксплуатации в зимних условиях, актах.

3.1.18. Информировать Собственников об изменении размеров установленных платежей, стоимости коммунальных услуг не позднее, чем за дней до даты предоставления платежных документов, на основании которых будут вноситься платежи в ином размере путем размещения информации на информационном стенде в многоквартирном доме.

3.1.19. В течение дней с момента заключения настоящего Договора довести до сведения Собственника и иных пользователей помещениями дома информацию об Управляющей организации, организациях занимающихся обслуживанием и ремонтом многоквартирного дома, с указанием часов приема, адресов и телефонов руководителей, диспетчерских и дежурных служб, об органах уполномоченных осуществлять контроль деятельности Управляющей организации путем размещения информации на информационных стендах дома.

3.1.20. При нарушении сроков и качества содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома, предоставляемых коммунальных услуг Собственникам помещений, лицам, пользующимся помещениями дома, нанесения им убытков по вине Управляющей организации или взаимодействующих с ними организаций в рамках настоящего Договора, в установленном порядке своевременно снижать размер предъявляемой платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, коммунальные услуги, возмещать нанесенные убытки Собственникам помещений, лицам пользующимся помещениями дома. Акт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ составляется в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам для составления акта не предоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества. Устранять за свой счет выявленные в результате проверок дефекты при проведении работ по текущему содержанию.

3.1.21. По обращению Собственников, Пользователей помещениями многоквартирного дома, направлять своих представителей для оперативного рассмотрения и решения возникающих у них вопросов в рамках настоящего Договора, в том числе на общем собрании Собственников помещений дома.

3.1.22. Совместно с уполномоченными органом местного самоуправления лицами участвовать в:

• осмотрах;
• приемке завершенных работ по текущему и капитальному ремонту общедомовых конструкций;
• подведении итогов и анализе качества деятельности Управляющей организации и взаимодействующих с ним организаций в рамках настоящего Договора;
• установлении размеров снижения платежей за содержание и ремонт общего имущества дома, коммунальные услуги, возмещения Собственникам, лицам, пользующимся помещениями дома, нанесенных им убытков.

3.1.23. Производить начисление платежей, установленных в п.4 Договора, обеспечивая выставление счета-извещения в срок до числа месяца, следующего за истекшим месяцем. Начислять плату за наём муниципальных жилых помещений.

3.1.24. Производить сбор платежей с населения за жилищно-коммунальные услуги, в том числе плату за наём.

3.1.25. Перечислять средства собранные с населения за наём муниципальных жилых помещений в соответствующий местный бюджет по указанным ниже реквизитам; ежемесячно до числа месяца следующего за расчетным, предоставлять администратору платежа информацию по муниципальным жилым помещениям о суммах начислений за наем с учетом льгот по оплате, фактически собранной платы, перечисленной суммы средств в соответствующий местный бюджет и задолженности населения по плате за наем. Получатель вышеназванных средств – администратор поступлений в соответствующий местный бюджет платы за наем муниципального жилищного фонда.

3.1.26. Обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности;

3.1.27. Обеспечивать аварийно-диспетчерское обслуживание многоквартирного дома.

Управляющая организация вправе :

3.2.1. Самостоятельно определять порядок и способ выполнения работ по управлению многоквартирным домом, привлекать сторонние организации, имеющие необходимые навыки, оборудование, сертификаты, лицензии и иные разрешительные документы к выполнению работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома.

3.2.2. Организовывать и проводить проверку технического состояния инженерных систем в помещениях Собственников, проводить проверку работы установленных приборов учета и сохранности пломб.

3.2.3. Приостанавливать или ограничивать предоставление коммунальных услуг в помещения Собственников и иных Пользователей в случаях и порядке, установленных действующим законодательством.

3.2.4. Требовать допуска в заранее согласованное с Собственником, пользователем помещения время, с предупреждением его не позднее чем за три дня до проведения работ, в занимаемое им жилое помещение работников или представителей Управляющей организации (в том числе работников аварийных служб) для осмотра и выполнения необходимых ремонтных работ, а для ликвидации аварий – в любое время.

3.2.5. Требовать от Собственника, нанимателя помещения полного возмещения убытков, возникших по вине их и/или членов их семей, в случае невыполнения собственника, нанимателя помещения обязанности допускать в занимаемое им помещение работников и представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб), в случаях, указанных в п.3.2.4.

3.2.6. Взыскивать с Собственников помещений задолженность по оплате услуг в рамках Договора.

3.2.7. Проверять соблюдение Собственниками или иными пользователями требований, установленных п.3.3.14. Договора.

3.2.8. Осуществлять иные права, предусмотренные действующим законодательством, отнесенные к полномочиям Управляющей организации.

3.2.9. При обоснованной необходимости требовать от Собственников помещений корректировки размера их платы за производство работ, предоставление услуг по предмету настоящего Договора, связанной с удорожанием их стоимости по независящим от Управляющей организации причинам.

Собственники обязаны :

3.3.1. Использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации.

3.3.2. 0беспечивать сохранность жилого помещения.

3.3.3. Поддерживать надлежащее состояние жилого помещения.

3.3.4. Нести расходы на содержание принадлежащего ему жилого помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества многоквартирного дома путем своевременного внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

3.3.5. Своевременно вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном жилом доме, плату за коммунальные услуги.

3.3.6. В -дневный срок письменно уведомить Управляющую организацию:

• о датах начала, прекращения, условиях:
  • сдачи в поднаем, аренду помещений дома;
  • вселение в жилое помещение иных лиц, их отселение;
  • разрешения проживания в жилых помещениях временных жильцов;
• пофамильные сведения по: поднанимателям, арендаторам помещений, временным жильцам, лицам, вселенным в жилое помещение и отселенным из него;
• о датах начала, окончания выполнения работ по переустройству, перепланировке помещений.

3.3.7. За счет собственных средств в -дневный срок, исчисляемый с даты завершения работ, в установленном порядке внести изменения в находящийся у Управляющей организации технический паспорт дома, связанные с произведенной им переустройством, перепланировкой помещений, общего имущества дома.

3.3.8. В согласованные сроки обеспечить доступ в жилые и нежилые помещения представителям Управляющей организации (представителям организаций, осуществляющих жилищно-коммунальное обслуживание многоквартирного дома) для:

• осмотра приборов учета и контроля;
• осмотров и выполнения необходимого ремонта общего имущества многоквартирного дома;а при аварийных ситуациях – в любое время.

3.3.9. Своевременно уведомлять Управляющую организацию об отсутствии в жилом помещении всех проживающих в них граждан на срок более суток, дате их убытия, прибытия, контактных телефонах (адресах места нахождения) с целью оперативной связи с ними Управляющей организации для проникновения в помещение и ликвидации аварийных ситуаций.

3.3.10. По приглашению Управляющей организации прибывать самостоятельно или направлять своих представителей в установленный срок и место для оперативного рассмотрения и решения, возникших у Управляющей организации вопросов, в рамках настоящего Договора.

3.3.11. Возместить понесенные Управляющей организацией убытки, допущенные по доказанной вине Собственника или пользователя помещениями дома.

3..3.12. В письменной форме уведомить Управляющую организацию о:

• дате установки и ввода в эксплуатацию индивидуальных приборов учета расхода коммунальных ресурсов;
• датах обнаружения и устранения неисправностей индивидуальных приборов учета расхода коммунальных ресурсов;

3.3.13. Своевременно осуществлять поверку приборов учета. К расчету оплаты коммунальных услуг предоставляются данные только поверенных приборов учета. Если прибор учета не проверен, объем потребления коммунальных услуг принимается равным нормативам потребления, утвержденным органами местного самоуправления в порядке, установленном Правилами установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг. В заранее согласованное с Управляющей организацией время, но не чаще двух раз в год, обеспечить допуск для проверки правильности снятия показаний индивидуальных приборов учета, их исправности, а также целостности на них пломб.

3.3.14. Выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические архитектурно-строительные, противопожарные и эксплуатационное требования в том числе:

• соблюдать чистоту и порядок в подъездах, на лестничных клетках и в других местах общего пользования, выносить мусор, пищевые и бытовые отходы в специально отведенные для указанных целей места;
• соблюдать правила пожарной безопасности при пользовании электрическими и другими приборами, не допускать установки самодельных предохранительных пробок, загромождения коридоров, проходов, лестничных клеток, выполнять другие требования пожарной безопасности;
• не допускать выполнения в квартире работ или совершения других действий, создающих повышенный шум или вибрацию а также действий, нарушающих нормальные условия проживания граждан в других жилых помещениях;
• пользоваться телевизорами, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами при условии уменьшения уровня шума в ночное время (с 23-00 до 6-00) по местному времени, не нарушая нормальные условия проживания граждан в других жилых помещениях;
• соблюдать правила содержания домашних животных;
• другие требования Правил пользования жилыми помещениями и действующего законодательства;
• не использовать бытовые машины (приборы и оборудование) с паспортной мощностью, превышающей максимально допустимые нагрузки, определяемые в технических характеристиках внутридомовых инженерных систем, указанных в техническом паспорте жилого помещения, ведение которого осуществляется в соответствии с порядком государственного учета жилищных фондов;
• самовольно не вносить изменения во внутридомовые инженерные системы без внесения в установленном порядке изменений в техническую документацию на многоквартирный дом или жилой дом либо в технический паспорт жилого дома;
• самовольно не увеличивать поверхности нагрева приборов отопления, установленных в жилом помещении, свыше параметров, указанных в техническом паспорте жилого помещения;
• самовольно не нарушать пломбы на приборах учета, демонтировать приборы учета и не осуществлять действия, направленные на искажение их показаний или повреждение;
• не совершать действий, связанных с отключением многоквартирного дома от подачи электроэнергии;
• не нарушать имеющиеся схемы учета поставки коммунальных услуг;
• не загромождать и не загрязнять своим имуществом, строительными материалами и/или отходами эвакуационные пути и помещения общего пользования;
• не допускать производства в помещении работ или совершения других действий, приводящих к порче общего имущества дома;
• устранять за свой счет повреждения своего жилого помещения, а также производить ремонт либо замену поврежденного в нем оборудования, если указанные повреждения произошли по вине собственника, либо других совместно с ним проживающих лиц, а также возмещать убытки, причиненные другим жилым и нежилым помещениям дома, имуществу, проживающим в доме гражданам;
• при парковке личного транспорта обеспечивать возможность беспрепятственного подъезда спецтранспорта к площадкам для крупногабаритного мусора и к входам в подъезды многоквартирного дома.

3.3.15. При производстве работ по строительству (реконструкции, перепланировке, капитальному ремонту и т. д.), организации производственной деятельности в помещении Собственника, организовывать вывоз крупногабаритного мусора, строительных отходов и отходов, образующихся от производственной деятельности, за счет средств Собственника либо лиц, пользующихся помещением Собственника на законных основаниях.

3.3.16. По извещению Управляющей организации, принимать в соответствии с действующим законодательством меры к пользователям своих помещений по погашению имеющейся у них задолженности перед Управляющей организацией за произведенные работы и предоставленные услуги в рамках настоящего Договора, а также оплачивать разницу между платой нанимателя и полной стоимостью работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.

3.3.17.При смене собственников помещений, предыдущий собственник обязан:

• предоставить Управляющей организации документы, подтверждающие смену собственника;
• рассчитаться с Управляющей организацией по предъявленной им плате за произведенные работы и предоставленные услуги за период действия права его собственности на помещение дома.

3.3.18. Члены семьи Собственника, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с ним всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из настоящего Договора, если иное не установлено соглашением между Собственником и членами его семьи. Члены семьи Собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность;

3.3.19. Иное лицо (Пользователь), пользующееся помещением на основании соглашения с Собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения и настоящего Договора.

Собственник имеет право :

3.4.1. Знакомится с условиями сделок, совершенных Управляющей организацией в рамках исполнения Договора.

3.4.2. Участвовать в осмотрах и обследованиях многоквартирного дома, осуществлять контроль качества и объемов выполняемых работ по Договору, в соответствии с критериями качества установленными настоящим Договором, требованиям ГОСТ, СНиП, СанПиН.

3.4.3. Требовать от Управляющей организации для ознакомления документы, связанные с управлением.

3.4.4. В случае временного отсутствия одного, нескольких или всех Пользователей жилого помещения, принадлежащего Собственнику при условии представления подтверждающих документов установленного образца, требовать в соответствии с установленным Правительством Российской Федерации порядком перерасчета размера оплаты за отдельные виды коммунальных услуг.

3.4.5. Требовать в установленном порядке от Управляющей организации перерасчета платежей за услуги по Договору, в связи с ненадлежащим качеством их предоставления или их не предоставлением. Требовать от Управляющей организации безвозмездного устранения недостатков возникших при проведении работ по текущему содержанию общего имущества многоквартирного дома по вине Управляющей организации.

3.4.6. Осуществлять другие права, предусмотренные действующими нормативно- правовыми актами РФ, применительно к настоящему Договору.

3.4.7. Собственник или иные пользователи помещениями дома вправе по своему выбору оплачивать услуги:

• наличными денежными средствами, в безналичной форме с использованием счетов в выбранных ими банках или переводом денежных средств без открытия банковского счета, а также почтовыми переводами;
• поручать другим лицам внесение платы за услуги вместо них любыми способами, определенными настоящим Договором;
• вносить плату за услуги за прошедший месяц частями, не нарушая установленный срок окончания ее внесения;
• осуществлять предварительную оплату коммунальных услуг в счет будущих месяцев.

4. ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

4.1. Собственник или иной пользователь производит оплату в рамках Договора за следующие услуги:

• коммунальные услуги (электроснабжение);
• содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, в том числе, управление многоквартирным домом.

4.2. Размер платы за услуги по текущему ремонту и содержанию общего имущества многоквартирного дома устанавливается Администрацией Котовского сельского поселения по итогам открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом и составляет рублей за 1 кв. м. Плата за услуги по содержанию и текущему ремонту в рамках Договора устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии тс действующим перечнем, составом и периодичностью работ (услуг), указанными в приложении № к настоящему Договору.

4.3. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным для ресурсоснабжающих организаций в порядке, определенном законодательством Российской Федерации.

4.4. Оплата Собственником или иными пользователями оказанных услуг по настоящему Договору осуществляется на основании счета-извещения о платеже, выставляемом Управляющей организацией не позднее 1 числа месяца следующего за истекшим. В выставляемом счете-извещении указываются сведения согласно Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам.

4.5. Срок внесения платежей – до числа месяца, следующего за истекшим.

4.6. В случае если в жилом помещении проживают граждане, которым в соответствии с законодательством Российской Федерации, законодательством субъектов Российской Федерации за счет средств соответствующих бюджетов предоставляются при оплате услуг меры социальной поддержки, размер платы за услуги уменьшается Управляющей организацией на величину соответствующих мер социальной поддержки.

4.7. В случае изменения стоимости услуг по Договору производится перерасчет стоимости услуг со дня вступления изменений в силу.

4.8. Не использование помещений не является основанием невнесения платы за:

• содержание и текущий ремонт общего имущества;
• капитальный ремонт.

4.9. При временном отсутствии Собственника или иных Пользователей внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемых исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия Собственника или иных Пользователей в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

4.10. Если размер платы за услуги, вносимый нанимателем жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, меньше, чем размер платы, установленный настоящим Договором, оставшаяся часть платы вносится наймодателем в согласованном с Управляющей организацией порядке.

4.11. В случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и/или с перерывами, превышающими установленную продолжительность, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения уменьшается пропорционально количеству полных календарных дней нарушения от стоимости соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание и ремонт жилого помещения. Размер уменьшения платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется по формуле: .

Качество работ, выполняемых Управляющей организацией, оценивается в соответствии с установленными критериями (Приложение №) по результатам проверок и фиксируется в совместно составляемых актах проверок. В случае оценки качества текущего содержания многоквартирного дома.

4.12. Условия отсрочки или рассрочки оплаты услуг (в том числе погашение задолженности по оплате услуг) согласовываются с Управляющей организацией.

4.13.Условия изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и/или с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определены в Приложении № к настоящему Договору.

4.14. В случае возникновения необходимости проведения не установленных Договором работ и услуг Собственники на общем собрании определяют необходимый объем работ (услуг), сроки начала проведения работ, стоимость работ (услуг) и оплачивают их дополнительно. Размер платежа для Собственника рассчитывается пропорционально доле собственности в общем имуществе многоквартирного дома. Оплата в установленном случае производится Собственником или иным пользователем в соответствии с выставленным Управляющей организацией счетом, в котором должны быть указаны наименование дополнительных работ, их стоимость, расчетный счет, на который должны быть перечислены денежные средства. Платеж должен быть внесен Собственником или иным Пользователем не позднее дней со дня выставления счета.

4.15. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет Собственника по отдельному Договору. Решение общего собрания Собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений Управляющей организации о дате начала капитального ремонта, сроках его проведения, необходимом объеме работ, стоимости работ, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.

4.16. Все поступающие Управляющей организации денежные средства зачисляются на раздельные субсчета и используются строго по назначению.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. Управляющая организация в соответствии с законодательством несет материальную ответственность в полном объеме причиненных Собственникам, Пользователям помещениями дома убытков (реального ущерба) по предмету настоящего Договора, явившихся причиной неправомерных действий (бездействия) Управляющей организации, её персонала, подрядных организаций, выполняющих работы, предоставляющих услуги на основании договоров с Управляющей организацией в рамках настоящего Договора.

5.2.Управляющая организация не несет материальной ответственности и не возмещает Собственникам, Пользователям помещениями убытки полностью или частично и не компенсирует причиненный реальный ущерб их имуществу, если они возникли в результате:

• стихийных бедствий;
• аварийной ситуации, возникшей не по вине Управляющей организации;
• умышленных или неосторожных действий Собственников или пользователей помещениями дома;
• гражданских забастовок, волнений, военных действий и т.д.

5.3. Ответственность по сделкам, совершенным Управляющей организацией со сторонними организациями, самостоятельно несет Управляющая организация.

5.4. В случае неуплаты Собственником платежей, установленных разделом 4 настоящего Договора, до числа месяца, следующего за истекшим. Управляющая организация вправе взыскивать с него пени в размере учетной ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки с числа месяца, следующего за истекшим, до момента оплаты.

5.5. В случае нарушения одной из Сторон обязательств, предусмотренных настоящим Договором, другая Сторона не несет ответственности за неисполнение или несвоевременное исполнение его условий. Если невозможность исполнения условий настоящего Договора возникла по обстоятельствам, за которые Стороны не отвечают, они не возмещают друг другу никакие понесенные ими расходы, возникшие в связи с данным неисполнением обязательств по настоящему Договору.

5.6. При выявлении Управляющей организацией факта проживания в квартире Собственников (Пользователей) лиц, не зарегистрированных в установленном порядке, и невнесения за них платы по Договору, Управляющая организация после соответствующей проверки, составления акта и предупреждения Собственников (Пользователей), вправе в судебном порядке взыскать с них понесенные убытки.

5.7. В случае истечения нормативного срока эксплуатации общего имущества многоквартирного дома и непринятия мер Собственниками по проведению необходимого капитального ремонта, при своевременном их уведомлении, Управляющая организация не несет ответственности за качество коммунальных услуг по параметрам, зависящим от технического состояния эксплуатируемых инженерных сетей, за причинение ущерба собственникам, либо другим пользователям помещений при возникновении аварийной ситуации.

5.8. В случае если Собственник своевременно не уведомил Управляющую организацию о смене Собственника и не представил подтверждающие документы, то обязательства по Договору сохраняются за Собственником, с которым заключен Договор, до дня предоставления вышеперечисленных сведений.

5.9. Во всех остальных случаях нарушения своих обязательств по Договору Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

6.1. Контроль деятельности Управляющей организации включает в себя:

• предоставление уполномоченному представителю Собственников помещений многоквартирного дома информации о состоянии и содержании переданного в управление общего имущества дома;
• оценку качества работы Управляющей организации на основе установленных критериев.

6.2. Критериями качества работы Управляющей организации являются:

• документально подтвержденная эффективность мероприятий по управлению общим имуществом многоквартирного дома;
• показатели уровня сбора платежей за жилищно-коммунальные услуги, прочие платежи;
• своевременное осуществление платежей по договорам с третьими лицами;
• наличие и исполнение перспективных и текущих планов работ по управлению, содержанию и ремонту многоквартирного дома;
• осуществление Управляющей организацией мер по контролю за качеством и объемом поставляемых Собственнику и иным Пользователям услуг;
• снижение количества обоснованных жалоб населения на качество жилищно-коммунального обслуживания, условий проживания, состояния общего имущества многоквартирного дома;
• своевременное и качественное выполнение работ и услуг по предмету Договора.

Оценка качества текущего содержания общего имущества многоквартирного дома регламентируется прилагаемыми критериями (Приложение № к настоящему Договору). Плановые и внеплановые проверки качества текущего содержания общего имущества дома осуществляются уполномоченными органом местного самоуправления лицами, уполномоченными представителями Собственников, при участии представителей Управляющей организации и взаимодействующих с ней организаций ежемесячно. Акты проверок качества текущего содержания общего имущества оформляются участвующими в них сторонами в письменной форме, после их подписания по одному экземпляру находится у каждой из сторон, которые при наличии в них фактов невыполненных, некачественно выполненных работ являются основанием для снижения Управляющей организацией размера платы Собственникам и пользователям помещениями дома за текущее содержание его общего имущества.Оценка качества и объемов производства текущего и капитального ремонтов проверяется уполномоченными органом местного самоуправления лицами, либо уполномоченными представителями Собственников, в составе полномочных комиссий, фиксируется в соответствующих актах приемки произведенных работ, которые служат основанием Управляющей организации для предъявления Собственникам помещений окончательного размера платы за произведенные Управляющей организацией работы.

Оценка качества предоставляемых Управляющей организацией коммунальных услуг по предмету настоящего Договора регламентируется прилагаемыми критериями (Приложение № к настоящему Договору). Несвоевременное, некачественное предоставление коммунальных услуг оформляется Управляющей организацией с участием уполномоченных лиц актами, служащими Управляющей организации основанием для снижения размера платы за коммунальные услуги Собственникам, пользователям помещениями многоквартирного дома.

7. ФОРС-МАЖОР

7.1. При возникновении обстоятельств, которые делают полностью или частично невозможным выполнение Договора одной из Сторон, а именно пожар, стихийное бедствие, военные действия всех видов, изменение действующего законодательства и другие возможные обстоятельства непреодолимой силы, не зависящие от Сторон, сроки выполнения обязательств продлеваются на то время, в течение которого действуют эти обстоятельства.

7.2. Если обстоятельства непреодолимой силы действуют в течение более двух месяцев, любая из Сторон вправе отказаться от дальнейшего выполнения обязательств по Договору, причем ни одна из Сторон не может требовать от другой возмещения возможных убытков.

7.3. Сторона, оказавшаяся не в состоянии выполнить свои обязательства по Договору, обязана незамедлительно известить другую сторону о наступлении или прекращении действия обстоятельств, препятствующих выполнению этих обязательств.

8. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

8.1. Настоящий Договор заключен на срок 1 год и вступает в силу с «»2019 г.

Договор может быть продлен на , если:

• большинство собственников помещений на основании решения общего собрания о выборе способа непосредственного управления многоквартирным домом не заключили договоры, предусмотренные ст.164 Жилищного кодекса Российской Федерации, с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности;
• товарищество собственников жилья, либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив не зарегистрированы (в соответствии со ст.114 ЖК РФ) на основании решения общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом;
• другая управляющая организация, выбранная на основании решения общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом, созываемого не позднее чем через 1 год после заключения договоров управления многоквартирным домом, в течение 30 дней с даты подписания договоров управления многоквартирным домом или с иного установленного такими договорами срока не приступила к их выполнению;
• другая управляющая организация, отобранная органом местного самоуправления для управления многоквартирным домом в соответствии с Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, не приступила к выполнению договора управления многоквартирным домом.

8.2. «Стороны» имеют право по взаимному соглашению досрочно расторгнуть или изменить Договор.

8.3. Договор может быть досрочно расторгнут в соответствии с действующим законодательством по одностороннему требованию одной из «Сторон» по письменному извещению врученному противоположной «Стороне» под расписку. Собственники принимают решение о расторжении или изменении настоящего Договора на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома.

8.4. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения Договора управления многоквартирным домом, если Управляющая организация не выполняет условия настоящего Договора.

8.5. В случае расторжения Договора Управляющая организация за дней до прекращения действия Договора обязана передать техническую документацию (базы данных) на многоквартирный дом и иные, связанные с управлением таким домом, документы вновь выбранной Управляющей организации, одному из Собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой Собственник не указан, любому Собственнику помещения в таком доме.

8.6. Договор считается расторгнутым с одним из Собственников с момента прекращения у данного Собственника права собственности на помещение в многоквартирном доме и предоставления подтверждающих документов.

9. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

9.1. Все споры, возникшие из Договора или в связи с ним, разрешаются Сторонами путем переговоров, оформляются протоколом соглашений Сторон. В случае, если Стороны не могут достичь взаимного соглашения, споры и разногласия разрешаются в судебном порядке по заявлению одной из Сторон.

9.2. Необходимые изменения и дополнения настоящего Договора определяются Сторонами по взаимно согласованным дополнениям, соглашениям, которые с момента их подписания Сторонами являются неотъемлемой частью настоящего Договора.

9.3. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах. Оба экземпляра идентичны и имеют одинаковую юридическую силу. Один Договор находится у Управляющей организации, другой – у представителя Собственников. Неотъемлемой частью договора являются следующие приложения: .

10. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Управляющая организация

Собственники Юр. адрес: Почтовый адрес: ИНН: КПП: Банк: Рас./счёт: Корр./счёт: БИК:

11. ПОДПИСИ СТОРОН

Управляющая организация _________________

Собственники _________________

Центральной темой данной статьи выступает договор управления многоквартирным домом. Соглашение между владельцами квартир в доме и управляющей организацией - основа нормального функционирования жилого здания. Оно имеет большое значение, поэтому особое внимание следует уделить тем пунктам, которые будут включены в него. Как заключить, изменить и расторгнуть договор управления МКД, мы расскажем в данной статье.

Вопросы, рассмотренные в материале:

• Что регулирует договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией.
• Как происходит заключение договора управления многоквартирным домом.
• Кто имеет право заключить договор управления многоквартирным домом в 2017 году.
• Какие существуют требования к договору управления многоквартирным домом.
• Каков срок действия договора управления многоквартирным домом.

Что регулирует договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией

Договор управления многоквартирным домом — это документ, который регулирует отношения между сторонами, одной из которых всегда будет выступать управляющая компания, на чьем попечении находится МКД, а другой стороной могут быть:

• лица, которым помещения в здании принадлежат на праве собственности;
• орган управления ТСЖ или ЖК;
• лицо, получившее помещение в МКД от застройщика (п. 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ);
• застройщик.

Суть такого документа в том, что он фиксирует согласие между сторонами по принятию на себя определенных обязанностей. Первая сторона (УК) оказывает услуги, связанные с содержанием и ремонтом имущества в МКД, признанного общим, в случае необходимости производит ремонтные работы — иными словами, осуществляет управление жилым домом. А вторая обязуется в полной мере и своевременно вносить платежи за вышеуказанную деятельность.

Как и любое другое соглашение, договор управления многоквартирным домом имеет ряд существенных условий, которые должны быть согласованы сторонами, чтобы можно было говорить о его легитимности. В данном случае существенные условия перечислены в ч. 2 и 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ.

Как происходит заключение договора управления многоквартирным домом

Этот договор подразумевает обязательно письменную форму. Двусторонне подписанное соглашение составляется и обсуждается на общем собрании собственников, а по его итогам договор заключается персонально каждым владельцем помещения с компанией, выбранной в качестве управляющей. Но это не значит, что в каждом договоре на стороне жильцов выступают разные лица. Контрагентом УК является совокупность жильцов, которым помещения в здании принадлежат на праве собственности и которые в совокупности имеют более 50 % голосов от общего количества (см. ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

Кто имеет право заключить договор управления многоквартирным домом в 2017 году

Если со стороны жильцов еще могут быть варианты представительства интересов, то со стороны управляющей организации такого выбора не существует. Управлять многоквартирным домом может только такое юридическое лицо, которое отвечает предусмотренным законодательством требованиям и получило документы, которые дают ему право оказывать услуги в сфере ЖКХ (спецразрешение, лицензию). Именно такое лицо и заключает договор управления многоквартирным домом с жильцами. Документ должен иметь письменную форму, которая может носить электронное или бумажное оформление. Главное — подтвердить свое согласие с условиями подписью. Следовательно, договор должны завизировать обе стороны.

Заключение договора управления многоквартирным домом — это не право, а обязанность собственников квартир в здании. Если владельцы квартир будут от нее длительно уклоняться, то юридическое лицо, в обязанности которого вменяется управление конкретным многоквартирным домом, может подать иск в суд, в котором сформулирует требования принудительного подписания договора (на основании ч. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ) и компенсации убытков, которые вызваны незаключением договора.

Гражданский кодекс РФ декларирует свободу договорных отношений, но, как можно догадаться, договор управления МКД из общего правила выпадает. Обязанность его заключения установлена Жилищным кодексом Российской Федерации. Часть 5 ст. 161 Жилищного кодекса РФ указывает, что организация, которая будет управлять многоквартирным домом, избирается на открыто-конкурсной основе, и в десятидневный срок после проведенных выборов орган местного самоуправления сообщает собственникам жилья в доме о том, какая УК будет оказывать им услуги. Соответственно, у квартировладельцев возникает обязанность заключить договор с выбранной компанией.

При этом обязанность распространяется не только на владельцев жилых квартир. В многоквартирном доме могут быть и объекты нежилого назначения, например помещения вспомогательного характера, коммерческие площади. Собственники таких помещений также обязаны заключить договор с управляющей компанией. Может быть, это салон красоты в доме либо места на парковке возле дома, которые входят в состав мест общего пользования, — собственники таких площадей также становятся участниками договора.

Какие существуют требования к договору управления многоквартирным домом

• определение объекта управления (перечисления состава общего имущества МКД);
• обязанности управляющей компании (определение перечня услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества, коммунальных услуг и работ, направленных на обеспечение надлежащего функционирования здания, указание на порядок, в котором данный перечень может изменяться);
• указание на порядок формирования размера платежей, подлежащих уплате с ежемесячной регулярностью (как правило, они состоят из платы за содержание и ремонт жилья и платы за коммунальные услуги) и порядок их уплаты;
• способы контроля за выполнением обязательств со стороны управляющей организации.

Эти части обязательно должны присутствовать в договоре, согласно ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ обойтись без них никак нельзя. Не включив данные пункты в договор, невозможно достигнуть его заключения. Более того, подп. 1-4 ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ содержат сведения, которые также должны быть внесены в договор, законодатель отнес их к существенным условиям договора управления многоквартирным домом.

Несмотря на то что каждый собственник заключает договор с УК, условия будут одинаковыми для всех. Текст договора существует в единственной редакции, согласованной на общем собрании квартировладельцев. Статья 162 Жилищного кодекса РФ в ч. 4 не позволяет изменять или редактировать условия договора в отношении разных собственников одного и того же многоквартирного дома. То же касается и лиц, которые приняли от застройщика помещения в установленном законом порядке по соответствующему акту приема-передачи. Эти лица абсолютно равноправны в плане заключения договора с собственниками помещений в доме.

Срок действия договора управления многоквартирным домом

Соглашение между УК и квартировладельцами может иметь различные сроки действия. Они прописаны в норме ч. 5 ст. 162 Жилищного кодекса:

• частью 1 указанной статьи предусматривается вариант, при котором договор управления действует от 1 года до 5 лет. Срок определяется строго в рамках данного интервала, данный вариант предполагает выбор УК на общем собрании собственников с обязательным последующим заключением договора управления многоквартирным домом на согласованных условиях каждым из проприетеров;
• части 4 и 13 ст. 161 указанного Кодекса предлагают вариант заключения договора сроком на 1-3 года, он возможен, если УК выбирается по процедуре открытого конкурса, а собственники многоквартирного дома по прошествии целого года так и не выбрали способ управления домом либо не реализовали такой способ. Кроме того, подобный вариант работает при передаче квартир от застройщиков лицам, которые получают право заключения договоров управления многоквартирным домом с выбранной на открытом конкурсе управляющей компанией;
• часть 14 той же статьи устанавливает возможность заключить договор сроком максимум на 3 месяца — на тот период времени, пока застройщик еще не передал жилье соответствующим лицам по акту приема-передачи. По истечении данного срока лица, получившие помещения от застройщика (п. 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ), заключают договор с УК, определенной по итогам открытого конкурса.

Как видим, разные варианты заключения договора предполагают различные предельные сроки, но так или иначе выходить за установленные законом рамки стороны договора не могут. Нормы ч. 5 ст. 162 Жилищного кодекса РФ носят императивный характер.

Что происходит при истечении срока договора? Законом установлено, что у каждого вида договора управления многоквартирным домом есть свой определенный период действия. Но как быть в том случае, если срок истекает, а стороны не стремятся предпринять какие-то действия для заключения нового договора? Часть 6 ст. 162 Жилищного кодекса РФ гласит, что, если ни одна из сторон договора не заявит о прекращении договора до его окончания, договор будет считаться пролонгированным на тот же период времени и на тех же самых условиях, которые ранее были согласованы сторонами.

По закону договор управления многоквартирным домом начинает действовать именно в тот день, когда на нем будут поставлены подписи обеих сторон. С момента обоюдного подписания начинает отсчитываться тридцатидневный срок, в течение которого согласно ч. 7 ст. 162 Жилищного кодекса РФ управляющая организация должна начать выполнение функций, возложенных на нее в договоре, если только в самом договоре не предусмотрен иной срок. В случае установления иного срока, отличного от законной нормы, договор будет иметь приоритетное значение.

К чему обязывает УК договор управления общим имуществом многоквартирного дома

Немаловажной обязанностью юридического лица, на которое возложена функция по управлению многоквартирным домом, является предоставление ежегодных отчетов владельцам имущества в МКД. Срок предоставления отчета — первый квартал. В течение трех месяцев текущего года организация должна отчитаться за прошедший год.

Критерием оценки деятельности УК выступают стандарты и правила деятельности по управлению МКД, установленные Правительством РФ, а именно Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, которые были утверждены еще в 2013 г. Постановлением Правительства РФ № 416.

Этот документ позволяет собственникам проверять деятельность УК, которая должна данными стандартами и правилами руководствоваться в своей работе.

Правила закрепляют разнообразные формы управления многоквартирным домом:

• управлять могут непосредственно собственники помещений в конкретном МКД;
• управлять может объединение собственников, оформленное в виде юридического лица (кооперативы, товарищества собственников), — для подобного вида управления не требуется заключать договор с УК;
• управлять могут компании, которые имеют на это разрешение и заключили соответствующие договоры управления многоквартирными домами, и это наиболее распространенный вариант;
• в конце концов, управлять МКД могут и застройщики - в тот период, когда договор со специализированной управляющей организацией еще не заключен.

Подводя итог, можно заключить, что, собственно, вся деятельность по управлению домами и заключается в том, чтобы неукоснительно соблюдать установленные законом стандарты и преследовать установленные законом цели. Кроме закона, цели и стандарты могут быть определены еще и решениями собственников — в качестве дополнения.

Управляющая компания ставит целью содержать общедомовое имущество надлежащим образом. Это означает, что такое содержание должно соответствовать санитарно-эпидемиологическим нормам, правилам пожарной безопасности, нормам о защите прав потребителей и о техническом регулировании. Законодательством установлено немало требований к надлежащему содержанию имущества в зданиях многоквартирных домов. Все эти требования направлены на:

• безопасное функционирование МКД, надежность его эксплуатации;
• сохранение жизни и здоровья жильцов, а также их имущества, включая имущество юридических лиц и органов государственной и муниципальной власти;
• общедоступность имущества, признаваемого в качестве общедомового для владельцев площадей в МКД;
• неприкосновенность прав и законных интересов владельцев помещений в здании и других лиц;
• исправное состояние инженерных сетей, счетчиков и прочего оборудования, которое входит в состав общедомового имущества, для того, чтобы при поставках ресурсов жильцам многоквартирного дома они функционировали надлежащим образом, не приводя к аварийным ситуациям или перебоям в оказании услуг ЖКХ. Инженерные коммуникации и оборудование должны функционировать таким образом, чтобы при необходимости можно было не только осуществлять поставку ресурсов, но и приостановить либо ограничить ресурсоснабжение в предусмотренных законом случаях.

Какое именно имущество может быть признано общим? Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 утвердило Правила, которые не только определяют требования к содержанию имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности квартировладельцам, но и перечисляют те объекты, которые признаются общедомовым имуществом.

Выделить это имущество очень важно, потому что собственники в МКД будут совместно нести расходы на его надлежащее содержание, ремонт (в случае необходимости), а также контролировать его сохранность.

Вышеуказанное Постановление, кроме всего прочего, предусматривает возможность изменения размера платежей, которые собственники ежемесячно обязаны вносить за функцию по содержанию и ремонту объектов, причисленных к общему имуществу. Изменяться эта сумма может в случае ненадлежащего качества оказания услуг (к примеру, если они оказываются с перерывами свыше установленной продолжительности или не соответствуют установленным законом требованиям и стандартам).

Для того чтобы общее имущество оставалось с целости и сохранности, а также не утратило свое надлежащее состояние, управляющая организация обязана предоставлять услуги и производить работы согласно перечню, утвержденному Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 г. № 290. В нем зафиксировано только самое необходимое, именно поэтому он называется минимальным. Соответственно, договором управления многоквартирным домом такой перечень может быть расширен.

Что включает в себя утвержденный на государственном уровне список работ и услуг?

1. Работы, направленные на поддержание в исправном состоянии несущих конструкций (перекрытий, лестниц, фундаментов, стен, столбов и других элементов, от состояния которых зависит эксплуатация здания), а также ненесущих конструкций, которые также необходимо содержать надлежащим образом (полы, перегородки и т. д.). Урегулированию этих вопросов посвящен Первый раздел Минимального перечня.
2. Работы, совершаемые с целью обеспечения надлежащего состояния инженерных коммуникаций, общедомового оборудования, средств технического обеспечения. Эти работы включены в раздел Второй Минимального перечня.
3. Работы, которые направлены на поддержание в надлежащем состоянии всех иных объектов общедомового имущества, перечислены в Третьем разделе.
4. Список норм и правил осуществления указанных выше работ.

А правила осуществления работ и оказания услуг напрямую зависят от того способа управления, который выбран для конкретного многоквартирного дома. И указанный способ должен быть зафиксирован в определенных законом правовых документах.

1. Если МКД управляют непосредственно собственники — в решении общего собрания. Собственно, при такой форме собственники для решения любого вопроса собирают общее собрание. Эта форма встречается нечасто, в основном в домах с малым количеством собственников, которым не так сложно организоваться на совместную встречу и прийти к общему решению.
2. Если домом управляет специализированная организация — в договоре управления многоквартирным домом фиксируются данный вариант управления и тот перечень правил по оказанию услуг и выполнению работ для содержания и ремонта общего имущества в доме, который соответствует выбранной форме управления.
3. Если управление домом осуществляется жилищным кооперативом, жилищно-строительным кооперативом или товариществом собственников жилья, то способ управления и правила по содержанию имущества фиксируются тем способом, который определен в уставе соответствующего юридического лица.
4. Если МКД управляется в соответствии с ч. 1.1 ст. 164 Жилищного кодекса РФ, то все правила и нормы по содержанию имущества указываются в соответствующем договоре оказания услуг (выполнения работ).
5. При управлении МКД по ч. 14 ст. 161 Жилищного кодекса РФ документ, фиксирующий правила и нормы управления, — это решение застройщика.

Какую структуру имеет типовой договор управления многоквартирным домом

Как и любое другое соглашение, данный договор начинается с его наименования и вводной части. Далее неплохо включить общий раздел, посвященный терминологии документа. Каждый участник договора должен четко и недвусмысленно понимать, что такое «коммунальные услуги» или «общее собрание» и т. д. Но разделы с терминами есть далеко не во всех договорах, а те части, которые будут описаны далее, должны быть включены в любой договор управления многоквартирным домом.

• Пункт 1. Предмет

Без определения предмета соглашения не может быть и самого соглашения. В данном случае предметом является тот ряд функций, которые вменяются в обязанности управляющей компании. По своему типу договор управления является договором на оказание услуг, поэтому его стороны называются «Заказчик» и «Исполнитель». В качестве первого выступают собственники (их объединения), а в качестве второго — управляющая компания. В предмете важно не только определить круг действий, которые заказчик поручает выполнять исполнителю, но и указать на объект этих действий — имущество, признанное общедомовым в конкретном многоквартирном здании. Важно отметить, что содержание упомянутых активов отнюдь не тождественно владению или распоряжению ими.

• Пункт 2. Обязанности заказчика и исполнителя

Права и обязанности тесно связаны между собой. Права одной стороны порождают обязанности второй стороны. В первую очередь в данном пункте уместно описать обязанности собственников помещений в здании, направленные на нормальную эксплуатацию своего многоквартирного дома. Сюда входят обязанности:

• по уплате платежей за услуги ЖКХ в срок и в полном объеме;
• по предоставлению сотрудникам управляющей организации доступа в дом в дневное время для совершения работ с инженерно-техническими объектами, а также с целью контроля (в случае необходимости устранения аварийных ситуаций допуск должен быть предоставлен также в ночное время);
• по принятию участия в решении вопросов, касающихся эксплуатации МКД (выбор членов совета, решение других насущных проблем);
• по совершению необходимых ремонтных мероприятий в собственном жилье;
• по предупреждению домоуправления о необходимости оставить свое помещение без присмотра на длительный срок и т. д.

Непременным условием подобного договора является обязанность владельца помещения сообщать управляющей организации о замене приборов учета, использовании приборов, потребляющих электроэнергию мощностью более 7 кВт, об изменении положения инженерных сетей, произведении перепланировок. Большинство случаев требует не только уведомления, но и согласования с домоуправлением.

Договор управления МКД также содержит обязанность квартировладельцев самостоятельно убирать мусор в случае проведения ремонта своих помещений. Ни в коем случае не допускается захламление коридоров, лестничных клеток, мест общего пользования.

В обязанности владельцев жилья также вменяется передача копий свидетельств, удостоверяющих права на помещения, а также показаний приборов учета ЖКХ-ресурсов и персональных данных.

Жильцам запрещается самостоятельно снимать пломбы со своих счетчиков. В случае нарушения их целостности необходимо в трехдневный срок сообщить об этом в УК, обратившись с просьбой восстановить пломбу.

Отдельным пунктом следует прописать обязанности лиц, получивших помещения в МКД на праве аренды.

• электроснабжение;
• водоснабжение (горячее и холодное);
• отопление;
• водоотведение.

Правила предоставления коммунальных услуг устанавливают нормы и стандарты, придерживаясь которых УК будет оказывать перечисленные выше услуги качественно, не нарушая процесс нормальной эксплуатации здания.

УК обязана всегда заранее информировать жильцов о предстоящих работах ремонтного характера. Немаловажно прописать обязанность управляющей организации проводить сверку задолженности собственников по их заявлению, оформленному в письменном виде.

Вся деятельность УК должна осуществляться в строгом соответствии с нормами действующего законодательства.

• Пункт 3. Права Заказчика и Исполнителя

Правам также следует отвести отдельное место. По аналогии начинать нужно с прав собственников. В договоре управления многоквартирным домом уместно прописать право квартировладельцев требовать снижения стоимости услуг ЖКХ в случае их ненадлежащего качества. На практике бывают случаи, когда услуги оказываются с перерывами либо настолько некачественно, что это может привести к ущербу владельцев помещений в здании. Право требовать возмещения ущерба также стоит прописать в договоре.

Но и управляющая организация также может подать в суд на неплательщиков. Она со своей стороны вправе привлекать подрядчиков для выполнения конкретных работ, которые должны быть оплачены за счет владельцев квартир. И, если те уклоняются от оплаты, одним из способов воздействия является прекращение поставки ресурсов по инженерным сетям. И, если эта мера не помогает, то хозяйствующая организация вправе обратиться в суд для взыскания долга.

В целях получения средств на нужды многоквартирного дома (проведение ремонта, приобретение дорогостоящего оборудования и т. д.) управляющая организация может использовать общедомовое имущество (например, сдавать в аренду стены здания для размещения рекламы).

• Пункт 4. Цена

Данный пункт договора имеет особое значение. Цена за управление домом включает в себя множество пунктов: это поставка коммунальных услуг, аварийные и плановые ремонты, уборка территорий и прочие обязанности. Чтобы собственники понимали, как именно начисляется оплата по договору, и существует данный пункт. В нем прописаны сроки оплаты, периодичность, счет управляющей компании. Стоимость услуг формируется на основании утвержденных на собрании многоквартирного дома тарифов. Они определяются сроком на 1 год. Если в течение года проводятся какие-либо срочные работы аварийного характера, плата за услуги увеличивается в соответствующей пропорции.

Что касается услуг отопления — домоуправляющая организация не может устанавливать оплату за них в произвольном порядке. Здесь все зависит от расценок поставщиков тепла. Удобно отслеживать затраты при наличии общедомового прибора учета, в соответствии с показаниями которого оплата за тепло подлежит ежегодной корректировке.

Что же касается оплаты за электричество и холодную воду, то принцип формирования стоимости услуг также должен быть раскрыт в договоре управления многоквартирным домом. Величина потребления определяется показаниями приборов учета (индивидуальных и общедомовых).

Принцип расчета стоимости потребляемых услуг по показаниям общедомовых счетчиков уже давно устоялся, но тем не менее не перестает вызывать огромное количество судебных споров. Согласно договору управления многоквартирным домом из показаний счетчика по всему зданию вычитаются показания всех индивидуальных счетчиков, установленных собственниками квартир, и разница подлежит распределению между всеми квартировладельцами в здании. Распределение происходит исходя из доли каждого собственника в общем имуществе МКД.

Однако бывают случаи, когда квартиры остаются пустыми в течение длительного времени. По общему правилу, если хозяева отсутствуют более пяти суток непрерывно, то по заявлению собственника УК может пересчитать стоимость платы за водоснабжение и водоотведение.

• Пункт 5. Ответственность

Данный пункт рассматривает варианты ответственности сторон по договору. В частности, оговаривается возможность начисления неустойки в случае несвоевременной оплаты услуг собственниками помещений в МКД. В пункте предусматривается и вариант, при котором обе стороны освобождаются от ответственности. Речь идет о форс-мажоре — классический пункт любого гражданско-правового договора.

• Пункт 6. Срок действия и порядок прекращения договора

Как уже было рассмотрено, разные типы договора управления могут быть заключены на разный период времени. Но в целом максимальный срок составляет 5 лет. Заключать договор на период менее года также нецелесообразно. Но по некоторым обстоятельствам может возникнуть необходимость расторгнуть договор досрочно. Об этом сторона извещает своего контрагента за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения. В частности, если платежи, которые УК получает за оказываемые услуги, не перекрывают ее доходы, она имеет полное право расторгнуть договор управления многоквартирным домом в одностороннем порядке.

• Пункт 7. Контроль исполнения договора

Возможность контроля со стороны специально выбранного для этой цели лица либо государственного органа также предусматривается в договоре. Выборы контролирующего субъекта осуществляются на общем собрании собственников в доме.

• Пункт 8. Прочие условия

Некоторые моменты, которые нужно зафиксировать в договоре управления многоквартирным домом, но невозможно включить в какой-либо из перечисленных выше пунктов, уместно прописать в пункте «Прочие условия». К таким условиям относится, к примеру, право директора УК подписывать часть документации с помощью факсимиле.

• Приложения

Данный договор обязательно должен иметь приложения, которые станут его неотъемлемой частью. В частности, это:

• приложение со списком работ, которые необходимо проводить для надлежащего содержания имущества, признаваемого общим в данном МКД;
• приложение с перечнем услуг или работ по проведению текущего ремонта в МКД;
• приложение с описанием границ имущества МКД, признанного общим, по расположению инженерных коммуникаций и строительных объектов. Приложение содержит схематические изображения границ с разделением зон ответственности УК и собственников помещений.

Полноценный договор управления должен содержать все упомянутые выше пункты.

Мнение эксперта

Что важно включить в договор непосредственного управления многоквартирным домом, чтобы избежать спорных ситуаций

Константин Орлов ,

руководитель системы «Домсканер»

С изменениями в договорах управления нам приходится работать немало. Мы проводим общие собрания квартировладельцев либо даем консультации наиболее активным из них. В 50 % случаев мы приходим к мнению, что договор управления МКД подлежит корректировке. Чаще всего собственники пытаются работать с типовым документом, но у них не всегда хватает знаний и опыта в правильном понимании тех пунктов, которые должны быть включены в договор.

Нередко управляющие организации предлагают свой вариант договора, который собственники воспринимают в штыки - как соглашение, направленное в первую очередь на защиту интересов самой УК и ущемляющее права собственников. Если управляющая компания в договорной деятельности избрала такой путь, то это категорически неприемлемо. И долго такая организация не продержится на плаву, так как стабильность во многом зависит от деловой репутации юридического лица.

Жилищным кодексом РФ предусмотрена конкретная структура договора управления, которой стороны должны придерживаться. Статья 162 предлагает 4 основных раздела:

1) указание адреса МКД, в отношении которого заключается договор, и подробное описание состава общедомового имущества;

2) перечисление видов работ (услуг), которые должна производить УК в рамках договора, в том числе услуги по содержанию и ремонту, а также коммунальные услуги; вместе с тем в разделе следует предусмотреть порядок изменения данного списка работ и услуг;

3) указание на цену договора или порядок ее определения (как исчисляется плата за содержание и ремонт жилья, за услуги ЖКХ), периодичность и порядок внесения платежей на счет УК;

4) способ контроля за выполнением своих обязательств управляющей организацией.

Иными словами, в договоре должно быть прописано: какое имущество собственники передают хозяйствующей организации, что конкретно она обязуется совершать с этим имуществом, какова цена таких услуг и каким образом осуществляется контроль исполнения обязанностей.

Первое. Состав общедомового имущества МКД

Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, включающие в себя перечисление объектов, которые можно отнести к общему имуществу дома (подп. 1-9):

• оборудование и инженерные сети, расположенные как внутри МКД, так и за его пределами, предназначенные для обслуживания более одного помещения, а также придомовой участок, благоустроенный и озелененный;
• несущие и ненесущие конструкции дома, его кровля, ограждения и фундамент;
• нежилые помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в МКД;
• иные объекты, которые расположены на том же земельном участке и служат для обеспечения нормального функционирования и благоустройства многоквартирного объекта.

Очень важно грамотно прописать границы полномочий и обязанностей УК. При отсутствии четкого понимания состава общедомового имущества, порученного для управления УК, будет сложно разобраться, где кончаются ее обязанности и начинается сфера ответственности самих собственников. К примеру, кто обязан убирать мусор с придомовой территории? Об этом должно быть написано в тексте договора.

Второе. Что касается списка работ и услуг, вмененных в обязанности УК, перечислять их нужно достаточно подробно и конкретно. Вместе с тем следует предусмотреть порядок изменения перечня обязанностей. Немаловажный вопрос касается определения поставщиков коммунальных услуг: будет ли их поставками заниматься УК либо привлечет другие организации для этих целей.

Таким образом, раздел, посвященный обязанностям хозяйствующей компании, будет включать вопросы:

• непосредственного управления (ежемесячные счета на оплату, аккумулирование платежей, распределение полученных средств на нужды дома, взыскание задолженности с собственников, использование общего имущества в коммерческих сделках для извлечения прибыли, которая в дальнейшем также расходуется на содержание и ремонт МКД);
• проведение работ и оказание услуг, направленных на содержание общего имущества дома в надлежащем состоянии (уборка мест общего пользования, аварийное обслуживание, службы эксплуатации лифтов, промывка отопительной системы, дезинфекционные мероприятия и прочие действия), а также его ремонт;
• поставка коммунальных услуг (горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, газо- и электроснабжение, отопление).

Третье . Немаловажным пунктом является стоимость услуг. Цена договора не может быть прописана фиксированно, в документе обычно указывается порядок ее определения и внесения.

Сторонам необходимо прийти к соглашению по поводу цен за услуги и работы, а также по периодичности оплаты этих услуг. Торговаться получается не всегда, потому что тарифы устанавливает управляющая организация исходя из реально совершаемых ею расходов. Если тарифы конкретной УК не устраивают собственников, то они могут обратиться для заключения договора в другую организацию.

Важно понимать, что установленных государством тарифов на услуги по управлению и содержанию не существует. Хотя в ряде городов принят рекомендованный муниципалитетом тариф, он действует в отношении муниципального жилья. Но домов, в которых больше половины помещений являются муниципальными, крайне мало.

В то время как ЖКХ услуги четко тарифицируются, цены на услуги по содержанию и ремонту можно обсуждать и корректировать.

Четвертое. Механизм осуществления контроля за действиями управляющей компании, за качеством проводимых ею услуг.

Если перед вами стоит задача по заключению договора управления многоквартирным домом, то следует остановиться вот на каких моментах:

• на какой срок заключается договор;
• каким образом он может быть расторгнут;
• может ли общедомовое имущество быть использовано по договорам коммерческого характера;
• в случае использования общедомового имущества каким образом будет распределена прибыль (доходы дома): далеко не все вырученные средства идут на нужды дома, часть направляется в доход УК;
• как будут отбираться подрядчики для проведения ремонта;
• какие документы будут составляться для контроля УК (ежеквартальные или ежемесячные акты выполненных работ, акты на списание средств, ежемесячные отчеты о доходах и расходах МКД и т.д.);
• каким образом будут относиться расходы по потерям ОДН сверх установленных нормативов;
• меры ответственности в случае нарушения договора сторонами;
• иные пункты, которые вносятся по пожеланиям собственников квартир.

Какие термины используются в договоре на управление многоквартирным домом управляющей организацией

Собственник — лицо, которому помещение в многоквартирном доме принадлежит по праву собственности.

Состав имущества — перечень имущества, которое служит для эксплуатации более одного помещения в многоквартирном доме, признанное общедомовым, включая помещения, не являющиеся частями жилых и нежилых помещений (лестницы и лестничные клетки, лифтовые и иные шахты и сами лифты, коридоры, техэтажи, чердачные и подвальные помещения, содержащие инженерные коммуникации и оборудование, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции здания, а также оборудование, которое может находиться как в самом здании, так и за его пределами, обслуживающее более одного помещения, земельный участок под многоквартирным домом с элементами озеленения и благоустройства и иные объекты, необходимые для обеспечения эксплуатации и благоустройства данного дома, расположенные на придомовом участке.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме — степень участия собственника в правах на общедомовое имущество, определяемая пропорционально отношению принадлежащих ему на праве собственности квадратных метров площади многоквартирного дома к общей площади указанного жилого здания. Общая площадь исчисляется из суммы всех площадей помещений, которые входят в состав многоквартирного объекта, включая площади помещений вспомогательного назначения, кроме веранд, террас, лоджий и балконов.

Доля в праве на общее имущество в коммунальной квартире — степень участия собственника в правах на общее имущество коммунальной квартиры, определяемая пропорционально отношению площади комнаты, принадлежащей лицу на праве собственности, к сумме площадей всех помещений, принадлежащих иным собственникам, в данной квартире. Соответственно, доля в праве общей собственности на общедомовое имущество определяется в пропорции суммы площадей комнаты и доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире к сумме всех площадей помещений многоквартирного дома.

Коммунальные услуги — услуги по предоставлению ресурсов ЖКХ, в том числе отопление, электро- и газоснабжение, холодное и горячее водоснабжение и водоотведение, вывоз твердых бытовых отходов.

• уборка помещений в доме, относящихся к общедомовому имуществу (подвала, чердака, лифты, лестничных маршей и межквартирных площадок, подъездов);
• уборка и благоустройство придомового участка, включая озеленительные работы;
• техобслуживание общедомового оборудования и инженерных сетей, технических устройств (общедомовых счетчиков, лифтов и т. д.);
• содержание конструктивных элементов дома.

Текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома — совокупность мероприятий организационно-технического и ремонтного (восстановительного) характера в период нормативного срока эксплуатации, вызванных необходимостью наладки элементов инженерных коммуникаций и оборудования с целью поддержания их нормальной эксплуатации.

Как происходит расторжение договора управления многоквартирным домом

Договор управления многоквартирным домом включается в соответствующий реестр лицензий конкретного субъекта РФ. В определенных обстоятельствах законом предусмотрена необходимость исключения договора из реестра.

Если получатель лицензии в судебном порядке подвергся административному наказанию два или более раза, сведения о нем необходимо исключить из реестра. А внесение в такой реестр осуществляется на основании заключения договора управления. Если договор расторгается или изменяется, в реестр вносятся соответствующие изменения.

Когда договор управления заканчивает свое действие, УК прекращает свои функции в отношении конкретного МКД. Но она также прекращает функционировать и по причине исключения сведений из реестра лицензий. И механизм прекращения в двух этих случаях неодинаков. Для прекращения работы УК по причине прекращения договора существуют основания, установленные главами 26 и 29 Гражданского кодекса РФ, а кроме того, подобные основания для прекращения обычно есть и в самом договоре. Как правило, если срок договора истекает, он автоматически продлевает свое действие на тот же срок. И, если одна из сторон не желает такого продления, она обязана сообщить об этом другой стороне и направить уведомление о прекращении действия договора в орган местного управления и надзорный орган.

Начиная с указанной в уведомлении даты домоуправляющая организация прекращает свою деятельность в отношении соответствующего МКД.

Если общее собрание собственников принимает решение о смене УК, то оно обязано направить копию такого решения в ныне действующую УК. Изменять юридическое лицо, выбранное для управления домом, собственники могут в любое время — это их законное право (ч. 3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ). Но ст. 46 указанного Кодекса указывает на обязанность инициатора созыва общего собрания предоставить копии решений и протокола собрания тому лицу, который осуществляет деятельность по управлению МКД (товарищество собственников жилья, специализированный потребительский кооператив, жилищный или жилищно-строительный кооператив, управляющая компания), на выполнение этой обязанности дается 10 дней с момента проведения общего собрания.

В Правилах осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (ПП РФ от 15.05.2013 г. № 416) также установлена обязанность органа управления ТСЖ, ЖСК, ЖК, СПК либо иного уполномоченного собранием лица в пятидневный срок сообщить в УК и в орган исполнительной власти субъекта об истечении срока договора управления МКД или о смене способа управления.

Когда прежняя организация, которой ранее было поручено управление, получает соответствующее уведомление, она должна передать все документы по многоквартирному дому по акту приема-передачи вновь избранной организации.

Договор управления многоквартирным домом: судебная практика

Интересный случай есть в решении Арбитражного суда Волгоградской области от 13.11.2015 г. Рассматривалось требование о признании недействительным договора управления многоквартирным домом, заключенного управляющей компанией ООО «УК Мишино».

В суд обратилась инспекция, которая выступала надзорным органом по отношению к данной УК. Осуществляя государственный жилищный надзор, инспекция отреагировала таким способом на многочисленные жалобы собственников. Выяснилось, что управляющая компания была выбрана незаконно. Решение принималось не собственниками и в период до введения дома в эксплуатацию.

Инспекция доказывала, что данные лица были неправомочны принимать подобное решение. В результате стороной договора являются собственники, но волеизъявление было выражено другими лицами. Вместе с тем дом еще не был введен в эксплуатацию, а значит, не имел статуса многоквартирного дома, оставаясь объектом незавершенного строительства.

Управляющая компания получила права осуществления деятельности на незаконных основаниях, соответственно неправомерно имела прибыль от такой деятельности.

Суд удовлетворил иск, признав договор недействительным.

Для того, чтобы управляющая компания смогла законно осуществлять деятельность по управлению многоквартирным домом, она должна заключить с собственниками помещений в этом доме договор управления многоквартирным домом. На этой странице мы размещаем примерную форму этого документа.

Использую размещенный образец договора управления многоквартирным домом Вы всегда сможете сверить и проверить тот договор, который предлагает Вам управляющая организация на наличие каких-либо условий в пользу исполнителя коммунальных услуг, которые не выгодны собственникам и противоречат нормам действующего законодательства.

Предлагаемая форма может быть использована для оформления проекта договора управления с управляющей компанией, которая была вновь избрана для управления многоквартирным домом.

Договор управления многоквартирным домом является очень важным документом для выстраивания наиболее выгодных жильцам дома и собственникам помещений отношений с управляющей компанией. Согласовав правильную форму договора, жильцы смогут заранее избавиться от множества дальнейших возможных проблем с управляющей компанией.

Стоит отметить, что также договор управления может содержать приложения. Такие приложения содержат всю полную и необходимую информацию, наличие которой требуется для защиты интересов жильцов многоквартирного дома и наиболее качественного исполнения управляющих компанией своих непосредственных обязанностей.

Для оформления договора с УК может использоваться прилагаемый образец или иная другая форма, не противоречащая нормам действующего законодательства и ЖК РФ.

Образец договора управления многоквартирным домом между собственником помещения и управляющей организацией.

«» 2017 (поставить нужную дату заключения - 2018, 2019, 2020 и т.д.) г.

в лице, действующего на основании, именуемый в дальнейшем «Управляющая организация », с одной стороны, и в лице, действующего на основании, именуемый в дальнейшем «Собственник », с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор », о нижеследующем:

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Настоящий Договор заключен на основании решения общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме, указанного в протоколе от «»2017 г. № и хранящегося.

1.2. Условия настоящего Договора являются одинаковыми для всех собственников помещений в Многоквартирном доме.

1.3. При выполнении условий настоящего Договора Стороны руководствуются Конституцией Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации, Правилами содержания общего имущества в Многоквартирном доме, утвержденными Правительством Российской Федерации, иными положениями гражданского законодательства Российской Федерации, нормативными и правовыми актами города.

2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

2.1. Цель настоящего Договора - обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в Многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений и иным гражданам, проживающим в Многоквартирном доме.

2.2. Управляющая организация по заданию Собственника, в соответствии с Приложениями к настоящему Договору, указанными в п.3.1.2., обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему управлению Многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в Многоквартирном доме по адресу: , предоставлять коммунальные услуги Собственнику (а также членам семьи собственника, нанимателям и членам их семей, арендаторам, иным законным пользователям помещений), осуществлять иную, направленную на достижение целей управления Многоквартирным домом, деятельность. Вопросы капитального ремонта Многоквартирного дома регулируются отдельным договором.

2.3. Состав общего имущества в Многоквартирном доме, в отношении которого осуществляется управление, и его состояние указаны в Приложении №1 к настоящему Договору.

2.4. Характеристика Многоквартирного дома на момент заключения Договора:

• адрес Многоквартирного дома;
• номер технического паспорта БТИ или УНОМ;
• серия, тип постройки;
• год постройки;
• этажность;
• количество квартир;
• общая площадь с учетом летних помещений м2;
• общая площадь жилых помещений без учета летних м2;
• общая площадь нежилых помещений м2;
• степень износа по данным государственного технического учета %;
• год последнего комплексного капитального ремонта;
• правовой акт о признании дома аварийным и подлежащим сносу;
• правовой акт о признании дома ветхим;
• площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества Многоквартирного дома м2;
• кадастровый номер земельного участка.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Управляющая организация обязана:

3.1.1. Осуществлять управление общим имуществом в Многоквартирном доме в соответствии с условиями настоящего Договора и действующим законодательством с наибольшей выгодой в интересах Собственника, в соответствии с целями, указанными в п.2.1. настоящего Договора, а также в соответствии с требованиями действующих технических регламентов, стандартов, правил и норм, государственных санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, гигиенических нормативов, иных правовых актов.

3.1.2. Оказывать услуги по содержанию и выполнять работы по текущему ремонту общего имущества в Многоквартирном доме в соответствии с Приложениями №3 и №4 к настоящему Договору. В случае оказания услуг и выполнения работ с ненадлежащим качеством Управляющая организация обязана устранить все выявленные недостатки за свой счет.

3.1.3. Предоставлять коммунальные услуги Собственникам помещений, а также членам семьи Собственника, нанимателям и членам их семей, арендаторам, иным законным пользователям помещениями Собственника в Многоквартирном доме в соответствии с обязательными требованиями, установленными Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными Правительством Российской Федерации, установленного качества (Приложение №5 к настоящему Договору) и в необходимом объеме, безопасные для жизни, здоровья потребителей и не причиняющие вреда их имуществу, в том числе (ненужное зачеркнуть):

• холодное водоснабжение;
• горячее водоснабжение;
• водоотведение;
• электроснабжение;
• газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах);
• отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

3.1.3.1. Для этого от своего имени и за свой счет заключать договоры на предоставление коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями. Осуществлять контроль за соблюдением условий договоров, качеством и количеством поставляемых коммунальных услуг, их исполнением, а также вести их учет.

3.1.4. Предоставлять иные услуги (радиовещания, телевидения, видеонаблюдения, обеспечения работы домофона, кодового замка двери подъезда и т. п.), предусмотренные решением общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме/определенные по результатам открытого конкурса.

3.1.5. Информировать собственников помещений о заключении указанных в п.3.1.3. и п.3.1.4. договоров и порядке оплаты услуг.

3.1.6. Принимать от Собственника плату за содержание и текущий ремонт общего имущества, а также плату за управление Многоквартирным домом, коммунальные и другие услуги через систему Единых информационных расчетных центров города (ЕИРЦ). По распоряжению Собственника, отраженному в соответствующем документе, Управляющая организация обязана принимать плату за вышеуказанные услуги от всех нанимателей и арендаторов помещений Собственника. По договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда плата за содержание и текущий ремонт общего имущества, а также плата за коммунальные и другие услуги принимается от нанимателя такого помещения. Управляющая организация обеспечивает начисление и перечисление платежей за наем в соответствии с письменным указанием Собственника.

3.1.7. Требовать, в соответствии с п.4 ст.155 ЖК РФ, от Собственника помещения, в случае установления им платы нанимателю (арендатору) меньше, чем размер платы, установленной настоящим Договором, доплаты им оставшейся части в согласованном порядке.

3.1.8. Требовать платы от Собственника с учетом прав и обязанностей, возникающих из отношений социального найма (п.3.1.6.).

3.1.9. Организовать круглосуточное аварийно-диспетчерское обслуживание Многоквартирного дома, устранять аварии, а также выполнять заявки Собственника либо иных лиц, являющихся пользователями принадлежащих Собственнику помещений, в сроки, установленные законодательством и настоящим Договором.

3.1.10. Организовать работы по устранению причин аварийных ситуаций, приводящих к угрозе жизни, здоровью граждан, а также к порче их имущества, таких, как: залив, засор стояка канализации, остановка лифтов, отключение электричества и других, подлежащих экстренному устранению, - в течение часов с момента поступления заявки по телефону.

3.1.11. Вести и хранить документацию (базы данных), полученную от управлявшей ранее управляющей организации/заказчика-застройщика (ненужное зачеркнуть), в соответствии с перечнем, содержащимся в Приложении №2 к настоящему Договору, вносить в техническую документацию изменения, отражающие состояние дома, в соответствии с результатами проводимых осмотров. По требованию Собственника знакомить его с содержанием указанных документов.

3.1.12. Рассматривать предложения, заявления и жалобы Собственника, вести их учет, принимать меры, необходимые для устранения указанных в них недостатков в установленные сроки, вести учет устранения указанных недостатков. Не позднее рабочих дней со дня получения письменного заявления информировать заявителя о решении, принятом по заявленному вопросу.

3.1.13. Информировать Собственника о причинах и предполагаемой продолжительности перерывов в предоставлении коммунальных услуг, предоставлении коммунальных услуг качеством ниже предусмотренного настоящим Договором в течение одних суток с момента обнаружения таких недостатков путем размещения соответствующей информации на информационных стендах дома, а в случае личного обращения - немедленно.

3.1.14. В случае невыполнения работ или непредоставления услуг, предусмотренных настоящим Договором, уведомить Собственника помещений о причинах нарушения путем размещения соответствующей информации на информационных стендах дома. Если невыполненные работы или неоказанные услуги могут быть выполнены (оказаны) позже, предоставить информацию о сроках их выполнения (оказания), а при невыполнении (неоказании) произвести перерасчет платы за текущий месяц.

3.1.15. В случае предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, произвести перерасчет платы за коммунальные услуги в соответствии с п.3.4.4. настоящего Договора.

3.1.16. В течение действия указанных в Приложении №4 гарантийных сроков на результаты отдельных работ по текущему ремонту общего имущества за свой счет устранять недостатки и дефекты выполненных работ, выявленные в процессе эксплуатации Собственником, нанимателем или иным пользователем помещения(й). Недостаток и дефект считается выявленным, если Управляющая организация получила письменную заявку на их устранение.

3.1.17. Информировать в письменной форме Собственника об изменении размера платы, пропорционально его доле в управлении Многоквартирным домом, содержании и текущем ремонте общего имущества, за коммунальные и другие услуги не позднее чем за рабочих дней со дня опубликования новых тарифов на коммунальные и другие услуги и размера платы, установленной в соответствии с разделом 4 настоящего Договора, но не позже даты выставления платежных документов.

3.1.18. Обеспечить доставку собственникам платежных документов не позднее числа оплачиваемого месяца. По требованию Собственника обеспечить выставление при помощи системы ЕИРЦ платежных документов на предоплату за управление Многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества пропорционально доле занимаемого помещения и коммунальных услуг, с последующей корректировкой платежа при необходимости.

3.1.19. Обеспечить Собственника информацией о телефонах аварийных служб путем их указания на платежных документах и размещения объявлений в подъездах Многоквартирного дома.

3.1.20. Обеспечить по требованию Собственника и иных лиц, действующих по распоряжению Собственника или несущих с Собственником солидарную ответственность за помещение, выдачу в день обращения справки установленного образца, копии из финансового лицевого счета и (или) из домовой книги и иные предусмотренные действующим законодательством документы.

3.1.21. Принимать участие в приемке индивидуальных (квартирных) приборов учета коммунальных услуг в эксплуатацию с составлением соответствующего акта и фиксацией начальных показаний приборов.

3.1.22. Согласовать с Собственником время доступа в помещение не менее чем за три дня до начала проведения работ или направить ему письменное уведомление о проведении работ внутри помещения.

3.1.23. Направлять Собственнику при необходимости предложения о проведении капитального ремонта общего имущества в Многоквартирном доме.

3.1.24. По требованию Собственника (его нанимателей и арендаторов по п.3.1.5. настоящего Договора) производить сверку платы за управление Многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества и коммунальные услуги, а также обеспечить выдачу документов, подтверждающих правильность начисления платы с учетом соответствия их качества обязательным требованиям, установленным законодательством и настоящим Договором, а также с учетом правильности начисления установленных федеральным законом или договором неустоек (штрафов, пени).

3.1.25. Предоставлять Собственнику отчет о выполнении Договора за истекший календарный год в течение первого квартала, следующего за истекшим годом действия Договора, а при заключении Договора на срок один год - не ранее чем за дней и не позднее чем за дней до истечения срока его действия. Отчет предоставляется на общем собрании собственников помещений, а в случае проведения собрания в заочной форме - в письменном виде по требованию Собственника. Отчет размещается на досках объявлений в подъездах или иных оборудованных местах, определенных решением общего собрания собственников помещений. В отчете указываются: соответствие фактических перечня, количества и качества услуг и работ по управлению Многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в Многоквартирном доме перечню и размеру платы, указанным в настоящем Договоре; количество предложений, заявлений и жалоб собственников, нанимателей, арендаторов или иных пользователей помещений в Многоквартирном доме и принятых мерах по устранению указанных в них недостатков в установленные сроки.

3.1.26. На основании заявки Собственника направлять своего сотрудника для составления акта нанесения ущерба общему имуществу Многоквартирного дома или помещению(ям) Собственника.

3.1.27. Не распространять конфиденциальную информацию, касающуюся Собственника (передавать ее иным лицам, в т. ч. организациям), без письменного разрешения Собственника помещения или наличия иного законного основания.

3.1.28. Представлять интересы Собственника и лиц, пользующихся принадлежащими ему помещениями на законных основаниях, в рамках исполнения своих обязательств по настоящему Договору.

3.1.29. Предоставлять Собственнику или уполномоченным им лицам по их запросам документацию, информацию и сведения, касающиеся управления Многоквартирным домом, содержания и текущего ремонта общего имущества.

3.1.30. Не допускать использования общего имущества собственников помещений в Многоквартирном доме без соответствующих решений общего собрания собственников. В случае решения общего собрания собственников о передаче в возмездное пользование общего имущества либо его части заключать соответствующие договоры. Средства, поступившие на счет Управляющей организации от использования общего имущества собственников, должны быть направлены на снижение оплаты услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества, выполняемых по настоящему Договору.

3.1.31. В соответствии с оформленным протоколом решения общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме заключить договор страхования объектов общего имущества в данном доме за отдельную от настоящего Договора плату Собственника с отобранной Правительством г. на конкурсной основе страховой организацией.

3.1.32. По решению Собственника принять участие в программе льготного страхования жилых помещений собственников, заключив с отобранной Правительством г. на конкурсной основе страховой организацией соответствующий агентский договор, позволяющийСобственнику жилого помещения вносить страховые платежи за свое помещение в размере 1/12 годовой суммы по платежному документу, предоставляемому Управляющей организацией.

3.1.33. При наступлении страхового случая участвовать в составлении актов и смет расходов для производства работ по восстановлению общего имущества, поврежденного в результате наступления страхового случая. За счет средств страхового возмещения обеспечивать производство ремонтных работ по восстановлению внешнего вида, работоспособности и технических свойств частей застрахованного общего имущества.

3.1.34. Передать техническую документацию (базы данных) и иные связанные с управлением домом документы за дней до прекращения действия Договора, по окончании срока его действия или расторжения, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо, в случае непосредственного управления Многоквартирным домом собственниками помещений в доме, - одному из собственников, указанному в решении общего собрания собственников о выборе способа управления Многоквартирным домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в доме. Произвести выверку расчетов по платежам, внесенным собственниками помещений Многоквартирного дома в счет обязательств по настоящему Договору; составить Акт выверки произведенных собственникам начислений и осуществленных ими оплат и по Акту приема-передачи передать названный Акт выверки вновь выбранной управляющей организации. Расчеты по актам выверки производятся в соответствии с дополнительным соглашением к настоящему Договору.

3.1.35. Предоставить гарантию обеспечения исполнения обязательств по настоящему Договору.

3.1.35.1. В качестве способа обеспечения исполнения обязательств Управляющей организации выступает (далее ненужное зачеркнуть):

• страхование гражданской ответственности управляющей организации;
• банковская гарантия;
• залог депозита.

В случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения Управляющей организацией обязательств по настоящему Договору, в том числе в случае невыполнения обязательств по оплате энергоресурсов энергоснабжающим организациям, а также в случае причинения Управляющей организацией вреда общему имуществу собственников помещений, гарантия направляется на устранение указанных обстоятельств. При использовании всего или части обеспечения общее имущество Многоквартирного дома подлежит восстановлению за счет средств Управляющей организации.

3.1.36. Оказать содействие уполномоченным Правительством г. организациям в установке и эксплуатации технических средств городских систем безопасности, диспетчерского контроля и учета, функционирование которых не связано с жилищными отношениями (ст.4 Жилищного кодекса Российской Федерации).

3.2. Управляющая организация вправе:

3.2.1. Самостоятельно определять порядок и способ выполнения своих обязательств по настоящему Договору (за исключением обязанностей, вытекающих из п.3.1.6., п.3.1.35.1., п.3.1.36., п.4.18.).

3.2.2. В случае несоответствия данных, имеющихся у Управляющей организации, информации, предоставленной Собственником, проводить перерасчет размера платы за коммунальные услуги по фактическому количеству, в соответствии с положениями п.4.4. настоящего Договора.

3.2.3. Взыскивать с должников сумму неплатежей и ущерба, нанесенного несвоевременной и (или) неполной оплатой, в порядке, установленном действующим законодательством.

3.2.4. Ежегодно готовить предложения по установлению на следующий год размера платы за управление Многоквартирным домом, содержание и ремонт общего имущества собственников Многоквартирного дома на основании перечня работ и услуг по управлению Многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества и сметы расходов на предстоящий год и направлять их на рассмотрение и утверждение на общее собрание собственников помещений.

3.2.5. Заключить договор с соответствующими государственными структурами для возмещения разницы в оплате услуг (работ) по настоящему Договору, в том числе коммунальных услуг (отопление) для собственников - граждан, плата которых законодательно установлена ниже платы по настоящему Договору в порядке, установленном законодательством города.

3.2.6. Поручать выполнение обязательств по настоящему Договору иным организациям.

3.3. Собственник обязан:

3.3.1. Своевременно и полностью вносить плату за помещение и коммунальные услуги с учетом всех пользователей услугами, а также иные платежи, установленные по решению общего собрания собственников помещений Многоквартирного дома, принятые в соответствии с законодательством. Своевременно предоставлять Управляющей организации документы, подтверждающие права на льготы его и лиц, пользующихся его помещением(ями).

3.3.2. При неиспользовании помещения(й) в Многоквартирном доме сообщать Управляющей организации свои контактные телефоны и адреса почтовой связи, а также телефоны и адреса лиц, которые могут обеспечить доступ к помещениям Собственника при его отсутствии в городе более 24 часов.

3.3.3. Соблюдать следующие требования:

• не производить перенос инженерных сетей;
• не устанавливать, не подключать и не использовать электробытовые приборы и машины мощностью, превышающей технологические возможности внутридомовой электрической сети, дополнительные секции приборов отопления;
• не осуществлять монтаж и демонтаж индивидуальных (квартирных) приборов учета ресурсов, т. е. не нарушать установленный в доме порядок распределения потребленных коммунальных ресурсов, приходящихся на помещение собственника, и их оплаты, без согласования с Управляющей организацией;
• не использовать теплоноситель из системы отопления не по прямому назначению (использование сетевой воды из систем и приборов отопления на бытовые нужды);
• не допускать выполнение работ или совершение других действий, приводящих к порче помещений или конструкций строения, не производить переустройства или перепланировки помещений без согласования в установленном порядке;
• не загромождать подходы к инженерным коммуникациям и запорной арматуре, не загромождать и загрязнять своим имуществом, строительными материалами и (или) отходами эвакуационные пути и помещения общего пользования;
• не допускать производства в помещении работ или совершения других действий, приводящих к порче общего имущества Многоквартирного дома;
• не использовать пассажирские лифты для транспортировки строительных материалов и отходов без упаковки;
• не использовать мусоропровод для строительного и другого крупногабаритного мусора, не сливать в него жидкие пищевые и другие жидкие бытовые отходы;
• не создавать повышенного шума в жилых помещениях и местах общего пользования;
• информировать Управляющую организацию о проведении работ по ремонту, переустройству и перепланировке помещения.

3.3.4. При проведении Собственником работ по ремонту, переустройству и перепланировке помещения оплачивать вывоз крупногабаритных и строительных отходов сверх платы, установленной в соответствии с разделом 4 настоящего Договора.

3.3.5. Предоставлять Управляющей организации в течение трех рабочих дней сведения (далее, не относящееся к Собственнику, зачеркнуть):

• о заключенных договорах найма (аренды), в которых обязанность платы Управляющей организации за управление Многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества в Многоквартирном доме в размере, пропорциональном занимаемому помещению, а также за коммунальные услуги возложена Собственником полностью или частично на нанимателя(арендатора), с указанием Ф.И.О. ответственного нанимателя (наименование и реквизиты организации, оформившей право аренды), о смене ответственного нанимателя или арендатора;
• об изменении количества граждан, проживающих в жилом(ых) помещении(ях), включая временно проживающих, а также о наличии у таких лиц льгот по оплате жилых помещений и коммунальных услуг для расчета размера их оплаты и взаимодействия Управляющей организации с Городским центром жилищных субсидий (собственники жилых помещений);
• об изменении объемов потребления ресурсов в нежилых помещениях, с указанием мощности и возможных режимах работы установленных в нежилом(ых) помещении(ях) потребляющих устройств газо-, водо-, электро- и теплоснабжения, и другие данные, необходимые для определения расчетным путем объемов (количества) потребления соответствующих коммунальных ресурсов и расчета размера их оплаты (собственники нежилых помещений).

3.3.6. Обеспечивать доступ представителей Управляющей организации в принадлежащее ему помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирных инженерных коммуникаций, санитарнотехнического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении, для выполнения необходимых ремонтных работ в заранее согласованное с Управляющей организацией время, а работников аварийных служб - в любое время.

3.3.7. Сообщать Управляющей организации о выявленных неисправностях общего имущества в Многоквартирном доме.

3.4. Собственник имеет право:

3.4.1. Осуществлять контроль над выполнением Управляющей организацией ее обязательств по настоящему Договору, в ходе которого участвовать в осмотрах (измерениях, испытаниях, проверках) общего имущества в Многоквартирном доме, присутствовать при выполнении работ и оказании услуг Управляющей организацией, связанных с выполнением ею обязанностей по настоящему Договору.

3.4.2. Привлекать для контроля качества выполняемых работ и предоставляемых услуг по настоящему Договору сторонние организации, специалистов, экспертов. Привлекаемые для контроля организации, специалисты, эксперты должны иметь соответствующее поручение собственников, оформленное в письменном виде.

3.4.3. Требовать изменения размера платы в случае неоказания части услуг и/или невыполнения части работ по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества в Многоквартирном доме в соответствии с п.4.13. настоящего Договора.

3.4.4. Требовать изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, в порядке, установленном Правилами предоставлениякоммунальных услуг гражданам, утвержденными Правительством Российской Федерации.

3.4.5. Требовать от Управляющей организации возмещения убытков, причиненных вследствие невыполнения либо недобросовестного выполнения Управляющей организацией своих обязанностей по настоящему Договору.

3.4.6. Требовать от Управляющей организации ежегодного предоставления отчета о выполнении настоящего Договора в соответствии с п.3.1.25. настоящего Договора.

3.4.7. Поручать вносить платежи по настоящему Договору нанимателю/арендатору данного помещения в случае сдачи его в наем/аренду.

4. ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

4.1. Цена Договора и размер платы за управление Многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества устанавливается в соответствии с долей в праве собственности на общее имущество, пропорциональной занимаемому Собственником помещению. Размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества может быть уменьшен для внесения Собственником в соответствии с Правилами содержания общего имущества в Многоквартирном доме, утвержденными Правительством Российской Федерации, в порядке, установленном правовыми актами г. .

4.2. Цена настоящего Договора на момент его подписания определяется:

• стоимостью работ и услуг по управлению Многоквартирным домом;
• стоимостью услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества, приведенных в Приложениях 3 и 4 к настоящему Договору;
• стоимостью коммунальных ресурсов, рассчитываемых как произведение среднего объема потребляемых ресурсов в Многоквартирном доме и тарифов, в соответствии с положениями п.4.3. и п.4.4. настоящего Договора.

4.3. Размер платы за коммунальные услуги, потребляемые в помещениях, оснащенных квартирными приборами учета, а также при оборудовании Многоквартирного дома общедомовыми приборами учета рассчитывается в соответствии с объемами фактического потребления коммунальных услуг, определяемыми в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными Правительством Российской Федерации, а при отсутствии квартирных и (или) общедомовых приборов учета - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органом государственной власти города в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

4.4. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти города в порядке, установленном федеральным законом.

4.5. Плата за управление Многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества в Многоквартирном доме, соразмерно доле занимаемого помещения, и за коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем.

4.6. Плата за управление Многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества Многоквартирного дома и коммунальные услуги вносится в установленные настоящим Договором сроки на основании платежных документов, выставляемых с помощью системы ЕИРЦ по поручению Управляющей организации. В случае предоставления платежных документов позднее даты, определенной в настоящем пункте, плата за управление Многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества Многоквартирного дома и коммунальные услуги может быть внесена с задержкой на срок задержки получения платежного документа.

4.7. В платежном документе, выставляемом с помощью системы ЕИРЦ по поручению Управляющей организации, указываются:

• расчетный счет, на который вносится плата, площадь помещения;
• количество проживающих (зарегистрированных) граждан;
• объем (количество) потребленных коммунальных услуг;
• установленные тарифы на коммунальные услуги;
• размер платы за содержание и ремонт общего имущества Многоквартирного дома, с учетом исполнения условий настоящего Договора;
• сумма перерасчета, задолженности Собственника по оплате общего имущества Многоквартирного дома и коммунальных услуг за предыдущие периоды.

В платежном документе также указываются:

• суммы предоставленных субсидий на оплату жилых помещений и коммунальных услуг;
• размер предоставленных льгот и компенсаций расходов на оплату услуг и работ по управлению Многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества Многоквартирного дома, а также коммунальных услуг;
• дата создания платежного документа.

4.8. Сумма начисленных, в соответствии с п.5.4. настоящего Договора, пеней указывается в отдельном платежном документе. В случае предоставления платежного документа позднее даты, указанной в Договоре, дата, с которой начисляется пени, сдвигается на срок задержки предоставления платежного документа.

4.9. Собственники вносят плату за управление Многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества Многоквартирного дома Управляющей организации в соответствии с реквизитами, указываемыми в едином платежном (информационном) документе системы ЕИРЦ на счет № в.

4.10. Неиспользование помещений собственниками не является основанием невнесения платы за управление Многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт Многоквартирного дома, а также за коммунальные услуги.

4.11. При временном отсутствии проживающих в жилых помещениях граждан внесение платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение и водоотведение, при отсутствии в жилом помещении индивидуальных приборов учета по соответствующим видам коммунальных услуг, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством Российской Федерации.

4.12. В случае оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в Многоквартирном доме, указанных в Приложениях №3 и №4 к настоящему Договору, ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, т. е. неоказания части услуг и/или невыполнения части работ в Многоквартирном доме, стоимость этих работ уменьшается пропорционально количеству полных календарных дней нарушения, от стоимости соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы по содержанию и ремонту общего имущества в Многоквартирном доме, в соответствии с Правилами содержания общего имущества в Многоквартирном доме, утвержденными Правительством Российской Федерации. В случае исправления выявленных недостатков, не связанных с регулярно производимыми работами, в соответствии с установленными периодами производства работ (услуг), стоимость таких работ может быть включена в плату за содержание и ремонт общего имущества в следующих месяцах при уведомлении Собственника.

4.13. Собственник или его наниматель вправе обратиться в Управляющую организацию в письменной форме или сделать это устно в течение 6 месяцев после выявления соответствующего нарушения условий Договора по управлению Многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества и требовать с Управляющей организации в течение рабочих дней с даты обращения извещения о регистрационном номере обращения и последующем удовлетворении либо об отказе в его удовлетворении, с указанием причин.

4.14. Собственник не вправе требовать изменения размера платы, если оказание услуг и выполнение работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, связано с устранением угрозы жизни и здоровью граждан, предупреждением ущерба их имуществу или вследствие действия обстоятельств непреодолимой силы.

4.15. При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, размер платы за коммунальные услуги изменяется в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных